Vente en viager : Quelles sont les différentes options ?

Un client cherche à acheter un bien en viager, quelle option peut lui proposer le professionnel de l’immobilier ?

La vente en viager revêt différentes formes. Le bien peut être vendu libre de toute occupation ou non, il peut être vendu avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, tout comme il peut être vendu avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur. Dans tous les cas, on parlera de « crédirentier » s’agissant du vendeur et de « débirentier » s’agissant de l’acquéreur.

            En principe, la vente en viager est utilisée dans le cas de la vente de biens à usage d’habitation. Le prix est généralement payé sous la forme d’un bouquet, au jour de l’acte authentique, puis d’une rente, selon une échéance régulière, jusqu’au décès du crédirentier.

Les règles afférentes à chacune des options précitées et ci-après évoquées relèvent à la fois du Code civil, du Code général des impôts, de la loi n°89-462 relative aux rapports locatifs pour les baux d’habitation, et essentiellement de la convention des parties.

Viager libre

            La vente en viager libre permet au débirentier de devenir pleinement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Le bien peut être vendu libre de toute occupation ou loué. Dans ce dernier cas, le débirentier devient propriétaire et bailleur.

            Le prix d’un viager libre est plus conséquent qu’en cas de vente en viager occupé dans la mesure où le débirentier peut disposer du bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Le débirentier s’acquitte de la taxe foncière et de tout autre impôt, comme dans une vente « classique » et fait son affaire personnelle de la continuation ou la résiliation de tout contrat de distribution et de fourniture souscrit par le crédirentier. L’ensemble des travaux et réparations sont à la charge du débirentier, plein propriétaire du bien.

La vente en viager libre est plus rare que la vente en viager occupé, le crédirentier souhaitant généralement continuer à occuper le bien vendu jusqu’à son décès.

Viager avec réserve d’usufruit

            La vente en viager avec réserve d’usufruit permet au crédirentier de conserver toute sa vie durant l’usufruit des biens vendus. Il peut ainsi les occuper personnellement ou les louer et alors en percevoir les loyers. Il peut également céder son droit réservé.

            Dans cette option, le prix est moins élevée que dans le cas précédemment énoncé en raison du droit réservé par le crédirentier.

Si le crédirentier est un couple, le droit réservé et le versement de la rente ne s’éteindront généralement qu’au décès du survivant. Il est courant également que, pour le cas où le titulaire du droit réservé décède avant le conjoint, la réserve d’usufruit soit reversée au profit de celui-ci : l’usufruit réservé et le versement de la rente profitent au conjoint survivant.

Le débirentier doit maintenir le bien assuré en tant que propriétaire non occupant pendant toute la durée d’occupation par le crédirentier, lequel devra également maintenir le bien assuré tout le temps de son occupation et devra en justifier chaque année au débirentier. Cette assurance devra être maintenue par les héritiers ou représentants du crédirentier à son décès, et ce jusqu’à restitution du bien au débirentier.

Le crédirentier supporte l’ensemble des impôts et taxes fonciers et autres charges fiscales relatives au bien.

En sa qualité de nu-propriétaire, le débirentier supporte seul toutes les grosses réparations mises à sa charge aux termes des articles 605 et suivants du Code Civil

            Le débirentier devient pleinement propriétaire du bien soit au décès du crédirentier soit à l’abandon de l’usufruit par ce dernier. Il sera libre de l’occuper ou de le louer, ou deviendra bailleur du locataire déjà en place.

Viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation

La vente en viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation permet au crédirentier d’user de l’immeuble dans les limites de ses propres besoins et de ceux de sa famille. Le crédirentier ne peut ni louer le bien ni céder son droit réservé.

            Ici, le prix sera moindre que dans le cas de la vente en viager libre mais plus élevée que dans le cas de la vente en viager avec réserve d’usufruit. En effet, la réserve du droit d’usage et d’habitation est évalué plus faiblement que la réserve d’usufruit.

Le crédirentier doit maintenir le bien assuré tout le temps de son occupation et doit en justifier chaque année au débirentier. Cette assurance devra être maintenue par les héritiers ou représentants du crédirentier à son décès, et ce jusqu’à restitution du bien au débirentier. Le débirentier doit maintenir le bien assuré en tant que propriétaire non occupant pendant toute la durée d’occupation par le crédirentier.

Comme en cas de vente en viager avec réserve d’usufruit, si le crédirentier est un couple marié, le droit réservé et le versement de la rente ne s’éteindront généralement qu’au décès du survivant. Tout comme, il peut aussi être voulu par le crédirentier une réversion de son droit et de la rente au profit du conjoint survivant.

La convention habituelle des parties :

– le débirentier supporte les réparations autres que celles mise à la charge du crédirentier, notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. En tant que propriétaire, il est redevable, à compter du jour d’acquisition, des impositions et taxes auxquelles les biens sont ou seront assujettis. Le débirentier supporte le paiement de l’impôt foncier. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères lui est remboursée par le crédirentier.

– le crédirentier assume la charge des dépenses dites « locatives ». Le débirentier assume toutes les autres charges n’ayant pas cette nature. Le crédirentier rembourse donc les charges locatives sur présentation d’un justificatif et décompte du débirentier, lorsque le bien est copropriété, notamment.

A noter : Dans le cas d’un viager occupé, il peut être convenu une autre répartition des charges et impôts, ou même des travaux, entre les parties. Il est alors nécessaire que cette répartition soit claire et précise.

Dans chaque cas, le montant de la rente est soumise à une révision légale, que ce soit stipulé dans l’acte de vente en viager ou non. Par contre, il n’y aura indexation de la rente que si une clause exprès en ce sens figure audit acte.