Agents immobiliers : Les 12 recommandations de l’Autorité de la concurrence pour baisser les honoraires

Dans son avis épinglant le niveau élevé des commissions d’agents immobiliers en France par rapport à la moyenne européenne, l’Autorité de la concurrence émet des recommandations pour au gouvernement visant à réduire le coût des prestations de l’entremise immobilière et à en améliorer la qualité.

Dans ce cadre, l’Autorité propose deux options d’assouplissement de la loi Hoguet. Une option n° 1 visant à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services et une option n° 2 qui s’attache principalement à clarifier le périmètre de la loi Hoguet et à simplifier les conditions d’accès à la profession.

Quelle que soit l’option retenue, l’Autorité propose un certain nombre de recommandations visant à améliorer l’information des consommateurs sur les prix et les conditions de vente des biens immobiliers.

Voici les 12 recommandations susceptibles de faire baisser les commissions des agents immobiliers.

Lister les prestations dans le mandat

Recommandation n°1 : Instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel afin que le client puisse détenir une information complète pour négocier les honoraires.

En identifiant clairement ces prestations, le client détiendra une information complète pour négocier le taux de commission.

Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces immobilières

Recommandation n°2 : Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur afin d’améliorer la lisibilité de l’information et de limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur.

Soumettre les plateformes de diffusion d’annonces aux obligations d’affichage

Recommandation n°3 : Soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières ne sont pas soumises à l’arrêté de 2017 (deuxième alinéa de l’article 1 er dudit arrêté). Or, l’autorité de la concurrence a constaté que certaines annonces publiées sur le site internet du professionnel, conformes aux exigences de l’arrêté de 2017, ne l’étaient plus une fois publiées sur les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières, en raison notamment des outils utilisés par ces plateformes pour appliquer le même standard visuel de diffusion à toutes les annonces.

Dès lors, l’Autorité recommande de soumettre les plateformes de diffusion en ligne d’annonces immobilières aux obligations d’affichage incombant aux professionnels de l’entremise immobilière prévues par l’arrêté de 2017

Imposer une fiche récapitulative du Dossier de Diagnostic Technique

Recommandation n°4 : Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique du bien à vendre.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que lors de la vente d’un bien immobilier, le DDT doit obligatoirement être fourni à l’acquéreur et annexé à lapromesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce DDT comprend en moyenne 10 diagnostics dont le volume et la technicité peuvent présenter un problème de lisibilité et d’intelligibilité pour le consommateur, d’autant qu’il est généralement porté à la connaissance de l’acheteur à la toute fin de la transaction, juste avant la signature du compromis de vente.

L’Autorité recommande d’imposer une fiche récapitulative du DDT qui serait fournie au futur acheteur au moment de la négociation du prix de vente. Cette obligation serait prévue dans un nouvel article inséré dans le code de la construction et de l’habitation et une fiche type serait prévue par voie d’arrêté.

Comme pour la fiche d’information standardisée européenne prévue par l’article L. 313-7du code de la consommation en matière de crédit immobilier, la fiche récapitulative du DDT comprendrait les caractéristiques essentielles du bien (adresse, surface, etc.), les informations principales pour chaque diagnostic technique (par exemple, la lettre du DPE)et les éventuels travaux à mener pour améliorer la performance du bien.

Mettre à disposition du public gratuitement les chiffres des notaires

Recommandation n°5 : Mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière.

La base de données des valeurs foncières (dite base DVF) mise à disposition du public à titre gratuit comporte des biais. En effet, le prix de vente du bien indiqué dans la base correspond à la base taxable au titre des droits de mutations et inclut donc le montant des honoraires quand ceux-ci sont payés par le vendeur.

Cela est de nature à augmenter artificiellement le prix de vente du bien et limite l’intérêt de cette base de données pour les particuliers et les professionnels qui l’utilisent essentiellement pour estimer le prix des biens.

L’Autorité recommande de mettre à la disposition du public à titre gratuit les données détenues par le Conseil supérieur du notariat relatives aux caractéristiques des biens immobiliers, à leurs prix de vente et aux commissions perçues par les professionnels de l’entremise.

Permettre aux notaires d’afficher les agences immobilières

Recommandation n°6 : Supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.

Exclure de la loi Hoguet l’entremise immobilière

Recommandation n°7: L’Autorité recommande d’exclure du champ d’application de la loi Hoguet l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers. Ainsi, les conditions d’accès à la profession et les obligations liées au mandat d’entremise immobilière, telles que le principe de la rémunération au résultat, seraient supprimées.

Des dispositions spécifiques à l’entremise immobilière continueront de s’appliquer, en particulier s’agissant de la protection économique des consommateurs. Ainsi, l’arrêté de 2017 s’appliquera toujours, ces dispositions étant applicables à tout professionnel de l’entremise immobilière, qu’il soit ou non soumis – à ce jour – à la loi Hoguet.

Garantie financière obligatoire en cas de maniement des fonds

Recommandation n°8 : L’assouplissement des conditions dans lesquels les professionnels proposent leurs services passe aussi par l’insertion d’une disposition dans le code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.

Définir dans la loi l’entremise immobilière

Recommandation n°9 : L’Autorité propose, comme c’est le cas pour la gestion immobilière et la location saisonnière, d’une part, de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière et, d’autre part, de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive.

Selon l’Autorité, l’entremise immobilière consiste en la sélection de clients et la négociation du prix de vente. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.

Exclure de la loi Hoguet les prestations qui ne sont pas d’entremise immobilière

Recommandation n°10 : Dès lors que l’entremise immobilière aura été définie dans la loi Hoguet, les prestations non constitutives d’entremise immobilière n’y seront plus soumises (estimation du bien,
constitution du dossier de vente, etc.). Pour améliorer l’intelligibilité et la lisibilité de la loi, ces prestations devraient être précisées dans la loi, sans toutefois que cette liste soit exhaustive.

Elles pourront être proposées par le professionnel dans le cadre du mandat qui lui est confié mais ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.

L’Autorité recommande dès lors de préciser dans la loi Hoguet que lorsque le mandat porte sur la vente d’un bien immobilier, une clause prévoit que les prestations non constitutives d’entremise immobilière peuvent faire l’objet d’une rémunération avant que l’opération n’ait été effectivement réalisée.

Rémunération au résultat pour l’entremise immobilière

Recommandation n°11 : Rendre applicable le principe de la rémunération au résultat à toutes les professions réalisant de l’entremise immobilière.

Ainsi les professions libérales, non soumises à la loi Hoguet mais autorisées à réaliser des activités d’entremise immobilière devront également être soumises au principe de la rémunération au résultat (avocats, experts fonciers et agricoles, experts forestiers, géomètres-experts et notaires).

Simplifier les conditions d’accès à la profession

Recommandation n°12 : Assouplir et clarifier les règles d’aptitude professionnelle fixées aux articles 11, 12 et 14 du décret de 1972.

L’Autorité recommande :

– de ne pas conditionner l’obtention de la carte professionnelle à la détention de trois années d’études supérieures au baccalauréat dans une spécialité économique, juridique ou commerciale et,

– d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle mentionnée à l’article 14 du décret n°72-678 de juillet 1972 et de la fixer à 4 ans, quel que soit le statut du professionnel concerné (cadre, emploi subordonné ou personne habilitée par un titulaire de carte).