Immobilier Marseille : Dans un contexte de tendance baissière, le prix moyen progresse de 5% sur un an

Dans un contexte de recul du prix moyen en France depuis le début de l’année (- 0,4% au 1^er juin), Marseille fait figure d’exception. Alors que la hausse du prix moyen dans les 10 plus grandes villes de France ralentit sur un an (+0,5% contre +30,5% sur les 5 dernières années), le prix moyen à Marseille enregistre, de son côté, une progression de plus de +5% sur un an.

Comment expliquer ce dynamisme ? Est-il homogène dans tous les quartiers de la cité phocéenne ? Comment le marché de Marseille se positionne-t-il dans sa métropole ? L’équipe scientifique de Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, dévoile son analyse.

Un marché encore abordable et attractif

Marseille est une des rares grandes villes à avoir autant profité des effets de la crise du Covid-19, enregistrant une hausse de +23,8% en 3 ans en mars 2022. Longtemps considéré comme fragile, son marché immobilier est devenu de plus en plus attractif à mesure que s’installent les habitudes de télétravail. Malgré un taux de chômage élevé, nombreux sont en effet les atouts de la ville : ensoleillement, bord de mer, aéroport international, TGV, dynamisme culturel…

Le prix moyen au m² de 3 734€ à Marseille reste l’un des moins élevés au sein des 10 plus grandes villes de France

Et cerise sur le gâteau : Marseille reste un marché abordable. Au 1^er juin, c’est l’une des villes dont le prix moyen au m² (3 734€) est le moins élevé au sein des 10 plus grandes villes de France, juste devant Lille (3 644 €) et Toulouse (3 632€). Bien loin des 10 081 €/m² à Paris enregistrés à Paris… Et même en considérant la zone de la métropole Aix-Marseille-Provence, Marseille reste relativement accessible par rapport aux villes voisines : Cassis avec 8 458€/m², La Ciotat avec 5663/m² ou encore Aix-en-Provence avec 5 311 €/m².

“Conséquence directe : le marché marseillais affiche une hausse de prix de plus de +5% sur 1 an et de plus de +21% en 3 ans. Et ce dans un contexte de tendance baissière du marché immobilier français dont les prix s’ajustent à une demande pénalisée par la hausse des taux enclenchée fin 2021 et au durcissement des conditions d’accès au crédit”, explique Alexandra Verlhiac, Economiste chez Meilleurs Agents.

Vers une gentrification des quartiers nord ?

Autre spécificité de Marseille : deux réalités de marché bien distinctes divisent la ville en deux, avec une frontière nord-sud, bien connue et très marquée, même si celle-ci tend à disparaître.

Résultat de la géographie même de Marseille : les quartiers sud, portés par une activité balnéaire touristique, sont plus chers (4 223€/m² en moyenne au 1^er juin) que les quartiers nord (3 038€/m² en moyenne) dans lesquels l’activité est principalement portuaire. Ainsi les quartiers nord offrent un pouvoir d’achat mécaniquement plus élevé qu’au sud de la ville (environ +37% en plus en moyenne). De quoi pousser une demande fragilisée par la hausse des taux d’intérêt à envisager d’acheter dans ces quartiers plus avantageux, en termes de prix immobiliers, et ainsi ne pas renoncer au projet d’achat.

De fait, les dynamiques de prix observées en 1 an suggèrent en partie un phénomène de gentrification qui tend à réduire cette rupture nord-sud. En effet, les quartiers du nord de Marseille connaissent une hausse de plus de +6% en 1 an et de +1% ces 3 derniers mois, notamment dans le 16 et 14ème arrondissements à l’image des quartiers du Merlan, de l’Estaque ou de St Joseph. Cette augmentation est encore plus forte dans les quartiers du 15ème arrondissement (augmentation de plus de +6% en 1 an) avec les quartiers St Louis, Les Borels, Les Aygalades ou encore La Calade. Au sud, les quartiers connaissent une variation, certes à la hausse, mais beaucoup plus faible avec des quartiers comme le 7ème ou le 8ème arrondissement qui observent respectivement une hausse de +1,6% des prix en 1 an.

Les points saillants qui ressortent de cette étude

• Marseille est une des rares grandes villes à avoir profité des effets du Covid-19, enregistrant une hausse de +23,8% en 3 ans en mars 2022 ;
• Le marché marseillais affiche une hausse de prix de plus de +5% sur 1 an et de plus de +21% en 3 ans ;
• Marseille reste un marché abordable. Au 1^er juin, c’est l’une des villes dont le prix moyen au m² (3 734€) est le moins élevé des 10 plus grandes villes de France ;
• Les quartiers sud restent plus chers (4 223€/m² en moyenne au 1^er juin) que les quartiers nord (3 038€/m² en moyenne) ;
• Les dynamiques de prix observées suggèrent un phénomène de gentrification qui tend à réduire cette rupture nord-sud : les quartiers nords connaissent une hausse de plus de +6% en 1 an (vs. +1,6% pour les 7^e et 8^e arrondissements du sud de la ville).

Source : Meilleurs Agents