Immobilier : 5 conseils pour bien débuter une activité de location meublée

Face à l’inflation, les propriétaires sont nombreux à s’interroger sur les possibilités de louer leur résidence secondaire lorsqu’ils ne l’occupent pas ou à valoriser leur résidence principale lorsqu’ils partent en week-end ou en vacances.

Par ailleurs, les investisseurs voient toujours dans l’immobilier une valeur refuge et la location meublée en particulier est une bonne option, alliant souplesse et rentabilité. Jedéclaremonmeublé.com livre ses conseils pour débuter, dès cette rentrée, une activité de location meublée !

Pensez à déclarer votre activité au guichet unique numérique

Vous devez déclarer votre activité de location meublée en ligne, dans les 15 jours qui suivent son démarrage, sur le site de l’INPI. Quel que soit le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel), cette déclaration est obligatoire et vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour votre déclaration de revenus locatifs.

Si vous n’avez pas respecté le délai de 15 jours, sachez qu’il n’y a pas de sanction mais vous devez faire cette démarche rapidement, en indiquant la date réelle de votre début d’activité. Attention, cette date ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif meublé, la date de début d’activité correspond en principe à la date de signature chez le notaire.

Choisissez votre régime fiscal avec attention : micro-BIC ou réel

Le régime micro-BIC présente une grande simplicité. Il vous suffit d’indiquer le montant des loyers charges comprises sur votre déclaration de revenus et l’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour un meublé de tourisme classé) afin de déterminer votre résultat imposable et le montant des prélèvements sociaux. Chaque année, vous paierez donc des impôts sur vos revenus locatifs. Pour des raisons d’optimisation fiscale, le régime réel est souvent plus intéressant. En vous permettant de déduire tous les ans l’intégralité des charges supportées, mais également d’amortir le logement et le mobilier, les loyers tirés de votre activité de location meublée ne seront pas ou très peu imposables pendant de nombreuses années. Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette de votre bien en location meublée sera en moyenne de 4% annuel, contre 2% pour la location nue.

«Si vous êtes propriétaire de 2 logements loués en meublé, vous ne pouvez pas déclarer les revenus de l’un au régime micro-bic et les revenus de l’autre au régime réel. Ainsi les loyers retirés de la location d’une résidence principale quelques jours ou semaines par an sur Airbnb doivent obligatoirement être déclarés au régime réel si vous avez opté pour ce régime dans le cadre d’un investissement locatif », déclare Mallory Boutron responsable du pôle Fiscalité de Jedéclaremonmeublé.com.

Évaluez les taxes et frais spécifiques au meublé

Tous les loueurs en meublé, qu’ils soient imposés au régime micro-BIC ou au régime réel, sont redevables chaque année de la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Il s’agit d’un impôt local dont le montant peut atteindre plusieurs centaines d’euros en fonction de la commune où se situe le logement meublé. Une exonération est prévue l’année de création de l’activité meublée (uniquement jusqu’au 31 décembre de l’année en cours) et la base d’imposition est réduite de moitié l’année suivante. Vous serez exonéré de cotisation si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 5 000 €.

Si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer votre location meublée, les frais de gestion seront en moyenne deux fois supérieurs à ceux d’une gestion vide, soit environ 10% du montant des loyers contre 5 % en location vide. Si vous gérez vous-même la location mais recherchez des locataires par l’intermédiaire d’une plateforme type Airbnb, vous aurez également des frais (environ 3%). En cas d’option pour le régime réel, fiscalement beaucoup plus avantageux, la déclaration fiscale étant complexe, vous devrez engager des frais de comptabilité. Il existe cependant des solutions en ligne peu onéreuses. De plus, si vous adhérer à un OGA (Organisme de Gestion Agréé), vous bénéficierez d’une réduction d’impôt correspondant aux 2/3 des frais de comptabilité engagés, le tiers restant constituant une charge déductible.

Si vous retirez de l’activité de location meublée plus de 23000€ par an et que vos recettes locatives excèdent vos autres revenus d’activité, vous aurez automatiquement le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas vous serez obligatoirement assujetti à la sécurité sociale des indépendants et soumis aux cotisations sociales. Il en sera de même si vous êtes LMNP et que vous retirez plus de 23 000 € de la location meublée de courte durée, avec cependant une possibilité d’opter pour le régime général de la Sécurité sociale.

Enfin, si vous optez pour la location saisonnière, sachez que vous serez redevable d’une redevance à la Sacem (Société des auteurs, compositeurs et éditeurs de musique). Il est en effet demandé aux propriétaires de locations saisonnières de payer la somme de 223,97€ TTC «s’ils mettent une télévision, une radio, un lecteur CD… à disposition de leurs clients afin de rendre leur séjour plus agréable», et ce quelque soit la plateforme utilisée (Airbnb, Abritel, Booking…). La seule façon d’échapper à cette redevance est de supprimer tout appareil permettant la diffusion d’une œuvre dans le logement loué en saisonnier.

Faites votre première liasse fiscale l’année d’acquisition

Si vous réalisez un investissement locatif, afin d’avoir la possibilité de déduire les frais d’acquisition qui correspondent à l’intégralité des frais de notaire et aux honoraires de l’agent immobilier, il est impératif d’établir votre première liasse fiscale l’année d’acquisition.

Par exemple, si vous achetez le logement destiné à la location meublée dans le courant du dernier trimestre 2023, vous devez établir une liasse pour l’année 2023, en mai 2024, même si vous n’envisagez de percevoir les premiers loyers qu’en 2024 (en raison peut être de travaux à réaliser dans le logement avant sa mise en location). Autrement dit, si vous n’établissez pas votre première liasse l’année d’acquisition, vous perdrez la possibilité de déduire les frais d’acquisition. Attention, vous ne devez pas occuper le logement entre sa date d’acquisition et sa mise en location.

Points de vigilance pour réussir le passage du vide au meublé

Votre locataire vient de vous donner congé et vous envisagez de transformer votre logement en meublé ? Vérifiez tout d’abord que la localisation est adaptée à ce type de location (grandes agglomérations, zones touristiques). Ensuite, assurez-vous qu’au cours des 3 dernières années, vous n’avez pas constaté de déficit foncier lié à la location vide du logement que vous souhaitez désormais louer en meublé.

A défaut, vous serez contraint de rembourser l’économie d’impôt réalisée. Vous ne devez pas non plus avoir pris un engagement de location au titre d’un dispositif fiscal (type Pinel) lors de l’acquisition du logement sinon l’avantage fiscal que vous avez obtenu sera remis en cause. Dans cette hypothèse il est nécessaire d’attendre la fin de la période d’engagement. Enfin, si le logement est détenu par une SCI, le passage en meublé entraînera l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Si vous envisagez de louer en saisonnier, vérifiez si des autorisations sont nécessaires (autorisation de changement d’usage et/ou de destination, autorisation de la copropriété) et faites une déclaration préalable en Mairie, celle-ci pouvant être soumise à enregistrement.