« Investissement immobilier : Cinq bonnes raisons d’être optimiste », Francois Moerlen

L’époque est à la complainte. Les taux, la dette, les retraites, le climat, la géopolitique, l’inflation : rien ne va. L’immobilier serait à genoux, emporté par les vents contraires d’un contexte défavorable, qui n’en finit pas. Et pourtant, faut-il se plaindre d’avoir investi dans l’immobilier au cours de ces dernières années ?

Endettement à bon compte, et inflation durable

La plupart des investisseurs, ont bénéficié de conditions de crédit exceptionnelles. En empruntant aux alentours de 1%, ils profitent de l’effet démultiplicateur d’un endettement bon marché, dans un contexte d’inflation soutenue et durable. Cet écart favorable constitue en soi, une source d’enrichissement. Depuis la nuit des temps, les états utilisent cette mécanique pour diminuer leur dette. Cette situation incite les propriétaires à conserver leur bien, pour conserver leur emprunt avantageux.

Une augmentation relative des stocks mandat, qui soutient les prix

Bien que la remontée des taux réduise la capacité d’endettement des acquéreurs, l’augmentation du stock de biens disponibles reste modérée. Certes, les études parlent d’une offre qui augmente de 60%, mais nous partons de tellement bas, que cette évolution n’est pas significative en valeur absolue. Et pour cause. Quel intérêt de vendre pour solder un emprunt avantageux, et se réendetter cinq fois plus cher ? Seules les situations impérieuses justifient une mise en vente.

Des besoins en constante augmentation

Si le cœur des français se détourne momentanément de la pierre, la raison demeure. Les tendances démographiques, sociologiques et géopolitiques, sont là. Et les chiffres sont têtus. Avec une augmentation constante du nombre de foyers, les besoins en logement sont exponentiels. L’avenir de l’investisseur locatif est radieux, car l’actif logement sera de plus en plus rare, et donc cher. Le taux de rotation diminue, le taux d’occupation croit. Que demander de plus ?

Une rentabilité qui augmente

En ce mois de paiement de la taxe foncière, il est de bon ton de pointer son indéniable explosion. C’est un fait. Mais ne faut-il pas également rappeler que l’augmentation automatique des loyers, liée à l’indexation IRL, vient augmenter la rentabilité de 3,5% chaque année. Soit plus de 10% en trois ans, ramenés à des mensualités qui n’augmentent pas, puisque souscrites à taux fixes.

Quid des charges de copropriété ? Elles augmentent aussi, incontestablement. Mais l’essentiel est à la charge de l’occupant, en particulier le chauffage collectif, qui en est la cause principale.

La question de la rénovation énergétique

Ce sujet a le mérite de faire émerger une question sociétale majeure : peut-on encore accepter que, dans la France de 2023, un propriétaire puisse percevoir les revenus d’un logement impropre à une occupation décente ? L’immeuble délabré, le comble aménagé, l’entresol reconditionné, le bien qui n’a fait l’objet d’aucun travaux depuis quarante ans, est-il décent ?

Ce sujet masque la réalité crue, de l’abus de certains propriétaires qui n’entretiennent pas leurs biens, profitant de la pénurie d’offres qui touche une clientèle fragile et qui se contente de ce qu’on lui propose.

Cette préoccupation est aussi l’occasion, pour les professionnels de l’immobilier, de se démarquer du marché des particuliers, et d’accompagner leurs clients dans le conseil. En informant sur les vertus fiscales du déficit foncier, sur les dispositifs d’aide, et sur les bienfaits de la rénovation sur la valorisation du patrimoine, ils se donnent l’occasion d’affirmer leur utilité et leur valeur ajoutée.

Au fonds, si la diminution du nombre de ventes impacte très fortement les agences, et le moral de notre profession, il ne faut pas omettre que les fondamentaux du marché du logement sont excellents.

De quoi anticiper des jours meilleurs, que l’exécutif ne tardera pas à provoquer par des mesures de soutien. Car les recettes de l’état et des collectivités locales ne sauraient se passer plus longtemps de la contribution de l’économie immobilière.