Immobilier tertiaire : Regain d’activité sur le marché de la métropole Aix-Marseille au 3e trimestre

Après un « trou d’air » en début d’année, le marché des bureaux de la métropole d’Aix-Marseille observe un rebond de l’activité au 3ème trimestre. Avec environ 27 800 m² placés pour 63 mouvements, soit une hausse de 5 % par rapport à l’année précédente, le marché tertiaire semble en voie de reprise. Cependant, sur l’ensemble des 9 derniers mois, la demande placée affiche toujours un recul annuel de 23 % avec environ 90 600 m² de demande placée pour 225 transactions. 

Yoann Pohu, responsable bureaux de JLL Aix-Marseille note que « malgré un contexte toujours chahuté et une pénurie d’offres adaptées, nous constatons avec satisfaction le rebond de l’activité tertiaire à Aix-Marseille au 3ème trimestre. Ce regain d’intérêt porté notamment par les grands utilisateurs est encourageant et prouve la solidité du marché ».

Rebond de l’activité sur le marché locatif d’Aix-Marseille après un 1^er semestre au ralenti

Le marché tertiaire du secteur marseillais enregistre une amélioration au 3ème trimestre avec environ 18 900 m² commercialisés, en lien avec une amélioration sur le segment des grandes surfaces. Cependant, sur les 9 premiers mois de l’année, les volumes commercialisés affichent une baisse de 43 % par rapport à l’année précédente. Certaines zones comme Euromed affichent néanmoins une activité relativement stable.

Du côté d’Aix, le marché tertiaire continue de se consolider, avec une augmentation de l’activité de 19 % sur un an. Les grandes surfaces représentent plus de 50 % du volume, tandis que les segments de moins de 1 000 m² souffrent du contexte économique et du manque d’offres adaptées.

En ce qui concerne l’offre disponible à 6 mois, la libération d’actifs de 2nde main permet d’atteindre une stabilité globale malgré le recul sensible de l’offre neuve/régénérée traduisant une pénurie dans de nombreux secteurs. Le taux de vacance reste à un niveau bas de 2,5 %, démontrant la forte demande sur le marché.

Concernant les valeurs locatives, à Marseille, la valeur prime s’affiche à 320 € HT-HC/m²/an sur les actifs « IGH » et 305 € pour les actifs « traditionnels » tandis que les valeurs moyennes du neuf et du 2nde main poursuivent leur progression à 259 € et 204 €. À Aix, le loyer prime, stable, s’élève à 250 € HT-HC/m²/an dans le centre-ville et 185 € sur le Parc d’Affaires. Les valeurs moyennes du neuf et du 2nde main s’établissent à 182 € et 154 €.

 « Malgré les défis auxquels nous faisons face, nous sommes optimistes quant à la reprise du marché tertiaire à Aix-Marseille. La demande soutenue pour les actifs de qualité supérieure et aux nouvelles normes RSE/ESG témoigne de la résilience du secteur. Nous restons vigilants et concentrés pour accompagner au mieux les acteurs du marché dans leurs projets», conclut Yoann Pohu.

Une période glaciale pour l’investissement

Dans la continuité d’un 1er semestre maussade, les volumes du marché de l’investissement d’Aix-Marseille sont une nouvelle fois orientés à la baisse avec seulement 52 millions d’euros investis au cours des 3 derniers mois. 

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée, commente : « Ce volume constitue le plus faible résultat sur un trimestre au cours des 5 dernières années. Durement impacté par l’instabilité des marchés financiers, l’activité en région marseillaise poursuit sa dynamique au ralenti en totalisant 262 millions d’euros depuis janvier, affichant un net recul de 60 % sur un an et de 42 % par rapport à sa moyenne quinquennale. »

Le nombre de signatures évolue de manière constante depuis le début d’année. 11 nouvelles opérations ont été recensées au 3ème trimestre, portant à 38 le nombre total de transactions à fin septembre. Ce nombre, bien qu’en recul par rapport à la même période de 2022 (50), est supérieur à la moyenne observée sur les 5 dernières années sur 9 mois (33). Pour autant, la tendance est à la baisse concernant le volume moyen des transactions, s’élevant à près de 7 millions d’euros en 2023 (vs 12 M€ en 2022 et 15 M€ en 2021). La pénurie de produits core disponibles à la vente continue de pénaliser les performances du marché marseillais qui n’enregistre aucune transaction supérieure à 15 millions d’euros au cours des 3 derniers mois. Le segment des opérations inférieures à 15 millions d’euros s’affiche comme le plus résilient, avec 139 millions d’euros investis sur les 9 premiers mois de 2023 à travers 34 signatures. Il affiche ainsi un résultat en recul de seulement 4 % par rapport à la même période en 2022.

Les investissements réalisés au cours du 3ème trimestre concernent majoritairement des opérations de bureaux. Depuis le début de l’année, près de 132 millions d’euros ont été investis sur le marché des bureaux d’Aix-Marseille, représentant une part de marché de 50 % à fin septembre. Ces résultats sont toutefois en baisse de 61 % par rapport à la même période de 2022.

Aix-en-Provence se démarque sur le marché

Si le centre de Marseille reste sans conteste l’épicentre des montants investis avec 122 millions d’euros placés, la commune d’Aix-en-Provence se démarque depuis le début de l’année avec près de 72 millions investis, cumulant ainsi 28 % des volumes à fin septembre (contre 15 % sur l’ensemble de l’année 2022). Les secteurs périphériques demeurent moins animés, marqués par un nombre très limité de plates-formes logistiques vendues depuis janvier, contrairement à l’année 2022 où le marché marseillais avait pu bénéficier de la vente de portefeuilles nationaux d’entrepôts d’envergure (« Lyra », « Quartet », « Matrix » etc.).

Face à la contraction du marché de l’investissement due aux hausses successives des taux directeurs par la BCE, le taux prime bureaux à Marseille continue sa décompression pour désormais s’établir à 5,50 % à la fin du 3ème trimestre.

« Confronté à des défis importants et au regard des opérations sécurisées, le marché d’Aix-Marseille pourra difficilement inverser la tendance baissière au 4ème trimestre. Si l’année 2023 constituera sans aucun doute un point bas en termes de volumes investis, les investisseurs restent néanmoins à l’écoute des opportunités malgré le nombre limité d’actifs core à la vente », conclut Sam Capoani.

Source : JLL