Immobilier : La location saisonnière plus que jamais dans le viseur du Sénat

Le Projet de Loi de Finances (PLF) pour l’année 2024 montrait les premiers signes d’une volonté du gouvernement de s’en prendre aux locations saisonnières dans un contexte de crise du logement toujours plus importante. Mais il aura fallu attendre les discussions du Sénat sur le projet pour que le contenu du PLF coure le risque de se muer en une véritable charge à l’encontre de ceux qui pratiquent une activité de location touristique.

S’ils ont été votés au Sénat, le PLF peut encore évoluer d’ici à ce que le projet devienne une loi. Ces amendements sont susceptibles d’être revisités lors de la commission mixte paritaire ou en seconde lecture au niveau de l’Assemblée Nationale. Ils traduisent toutefois une volonté affirmée de s’attaquer à la location saisonnière en s’en prenant au régime fiscal du micro-BIC dont les seuils et les abattements ont très largement été revus à la baisse, que les logements soient classés ou non. Les experts de la fiscalité (LMNP et LMP) de jedeclaremonmeuble décortiquent les derniers amendements de cette proposition de loi.

Les meublés de tourisme : La cible à abattre pour le Sénat

Par définition, les meublés de tourisme sont loués à une clientèle saisonnière, qui n’a pas vocation à s’y installer. Ainsi, pour le gouvernement, se livrer à une telle activité « bloque » des logements qui pourraient être habitables à l’année, et aggrave ainsi le déséquilibre entre l’offre et la demande de location, particulièrement dans les zones à forte affluence touristique, déjà qualifiées de zones tendues.

Il s’agit là d’un premier changement, évocateur des desseins du PLF 2024, puisqu’auparavant, la localisation du bien loué n’avait aucune incidence sur sa fiscalité, seul son éventuel classement pouvait influer sur ce point, avec une fiscalité encore plus avantageuse pour les meublés de tourisme classés. Si le PLF 2024 cible particulièrement ces meublés de tourisme classés situés en zone tendue, les amendements adoptés au Sénat, s’ils sont votés, constitueraient un véritable coup de tonnerre pour les loueurs de meublés de tourisme. En effet, les amendements proposés ciblent l’ensemble des loueurs de meublés de tourisme, et l’assaut se fait sur tous les fronts !

Le régime micro-BIC : dans le collimateur du Sénat

Un abaissement des seuils du régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de tourisme

Si les amendements du Sénat devaient être votés tels quels, le seuil maximum d’application du régime micro-BIC pour toutes les locations touristiques tomberait à 15 000 €, là où il était précédemment de 77 700 € pour les meublés de tourisme non classés, et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ! Par comparaison, le PLF adopté par l’Assemblée Nationale après recours au 49.3 par Elisabeth Borne, ne modifiait pas ce seuil pour les meublés de tourisme non classés (77 700 €), mais le portait à 50 000 € pour les meublés de tourisme classés hors zone tendue (jusqu’à présent 188 700 €), et à 77 700 € pour les meublés de tourisme classés en zone tendue (jusqu’à présent 188 700 €).

L’abaissement de ces seuils a pour but assumé de rendre moins intéressants les abattements permis par le régime micro-BIC, mais loin de s’arrêter en chemin, les sénateurs ont souhaité s’en prendre également au taux de ces abattements.

Une diminution du taux des abattements pour les meublés de tourisme

Au-delà de l’abaissement des seuils du régime micro-BIC, dont le dépassement oblige les loueurs à passer au régime réel d’imposition, c’est également le montant de l’abattement qui est durement touché. Initialement, ces abattements étaient de 50% pour les meublés de tourisme non classés, et de 71% pour les meublés de tourisme classés. Le PLF 2024 dans sa version transmise au Sénat le 23 novembre, ne venait que réduire l’abattement pour les meublés de tourisme classés situés en zone tendue, qui passait de 71% à 50%. Mais si les amendements du Sénat devaient être retenus dans le texte final d’ici fin décembre, il s’agirait d’un véritable bouleversement !

En effet, le montant des abattements serait très largement réduit ! Ainsi, l’abattement tomberait à 30% pour tous les meublés de tourisme. Pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue, l’abattement connaitrait une diminution moins importante, passant de 71% à 51%. Toutefois, cet abattement pourrait être pratiqué uniquement si les revenus générés par un propriétaire-bailleur pour l’ensemble de ses locations meublées (longue durée, de tourisme classé ou non, etc.) ne dépassent pas 15 000 €. Dans le cas où l’ensemble de ces revenus dépasserait cette somme, c’est l’abattement de 30% qui serait appliqué, dans la limite de 15 000 € de recettes générées par les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue En somme, le régime fiscal des locations meublées se verrait, pour partie, aligné sur celui des locations nues.

Un projet d’assujettissement à la TVA pour tous les loueurs de meublés de tourisme

La guerre aux meublés de tourisme ne s’arrête pas aux frontières du régime micro-BIC, puisque deux nouveaux amendements adoptés au matin du 27 novembre proposent de soumettre les locations meublées de tourisme au paiement de la TVA, dont le seuil de franchise serait abaissé à 15 000 € de recettes annuelles.

La location meublée de longue durée et les chambre d’hôtes : grands rescapés des amendements sénatoriaux

Nullement ciblés par le PLF 2024, la location de meublés de longue durée ou de chambre d’hôtes ne le sont pas plus par les sénateurs. Cela se comprend bien entendu au regard de la volonté de rééquilibrer le marché locatif mis à mal par la pratique toujours plus importante des locations saisonnières, mais sur lequel les locations de longue durée ou les chambres d’hôtes n’ont aucun impact.

Quel avenir pour la fiscalité des loueurs en meublé de tourisme ?

S’il a toutes les chances de devenir moins avantageux, il est important de rappeler que le régime du micro-BIC n’est pas le seul régime offert aux loueurs en meublé. En effet, le régime réel simplifié est ouvert à tout loueur en meublé, de droit ou sur option (à condition d’en faire la demande). Il peut souvent s’avérer très avantageux, à condition d’être bien accompagné, notamment par un professionnel de la fiscalité.