Immobilier & LMNP : Les députés votent contre la réforme de la fiscalité

Le 8 novembre dernier, les députés ont rejeté l’article 24 du projet de loi de finances 2025 (PLF 2025), qui proposait la réintégration des amortissements déduits fiscalement lors du calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien affecté à une activité de LMNP.

En pratique, cela voulait dire que le prix d’acquisition du bien se voyait minoré du montant des amortissements déduits fiscalement, conduisant à une augmentation du montant de la plus-value, et donc à une imposition plus importante lors de la vente du bien. Rappelons que, pour les LMNP, la plus value est soumise à un impôt sur la plus-value (19%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).

De vives critiques contre la proposition de loi

Présente dans le texte initial présenté par le gouvernement en octobre, cette proposition avait fait l’objet de vives critiques, pointant du doigt sa portée (l’ensemble des loueurs en meublé alors que la mesure était justifiée par un objectif de lutte contre les tensions du marché locatif attribuées en large part à la location de courte durée), et ses conséquences pour les particuliers.

Ces deux arguments semblent avoir fait mouche vendredi dernier. D’une part, avec l’adoption d’un premier amendement exemptant tous les investissements immobiliers réalisés avant le 1^er octobre 2024, afin de protéger les propriétaires ayant construit leur stratégie patrimoniale. Et d’autre part, avec un second amendement restreignant sa portée aux seules locations de courte durée, comme cela avait d’ailleurs déjà été proposé par l’Assemblée nationale (et rejeté par le Sénat) lors des premiers votes sur la proposition de loi Le Meur visant à réglementer la location de courte durée

L’adoption de ces amendements ayant assez largement vidé le texte de sa substance, l’article 24 a finalement été rejeté en son entier.

« Pour les LMNP, il faut évidemment y voir une bonne nouvelle. En effet, s’il est toujours possible que la mesure revienne dans le texte d’ici la fin d’année, à l’occasion de la navette parlementaire ou encore d’un recours à l’article 49-3 de la Constitution, ce vote montre surtout que les principaux arguments existants à l’encontre de la réintégration des amortissements ont été entendus par une large partie de la classe politique », précise Baptiste Bochart, juriste pour jedéclaremonmeublé.com.

Le texte bientôt étudié au Sénat

L’affaire reste donc à suivre, notamment avec l’arrivée du texte sur les bancs du Sénat, même s’il est important de rappeler que ce sont ces mêmes sénateurs qui avaient retiré le principe de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les seuls meublés de courte durée de la proposition de loi Le Meur. Un manque de visibilité sur les conséquences de la mesure avait alors été invoqué, de même qu’une volonté de traiter à nouveau le sujet lors du vote du PLF 2025.

« Un premier round qui tourne donc finalement en faveur des loueurs, mais le match est loin d’être fini », conclut Baptiste Bochart.