Immobilier : « Ce ne sont pas les loyers qui explosent, ce sont les charges ! », Danielle Dubrac

Explosion des expulsions locatives, hausse des charges, DPE… Invitée de Mon Podcast Immo, Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, alerte sur les tensions croissantes dans le secteur locatif et appelle à des réponses pragmatiques pour protéger à la fois les locataires et les propriétaires.

Locataires et propriétaires fragilisés pas la hausse des expulsions et des charges

Si les commissaires de justice relèvent une hausse de 87 % des expulsions locatives en 2024, Danielle Dubrac y voit en partie un « effet retard » lié à la crise sanitaire. « Pendant le Covid, il n’y a pas eu d’expulsions ni de procédures, ce qui explique une remontée mécanique des chiffres aujourd’hui« , analyse-t-elle. Mais la présidente de l’UNIS pointe également une autre cause majeure : la flambée des charges, notamment énergétiques. « L’État avait mis en place un bouclier tarifaire, mais l’augmentation de l’énergie n’a pas été intégrée dans les budgets prévisionnels des copropriétés« , souligne-t-elle.

Selon Danielle Dubrac, l’augmentation des charges touche tout le monde : « Les charges récupérables ou non récupérables augmentent. Pour les propriétaires, les nouvelles normes imposent des travaux. Pour les locataires, c’est le prix de l’énergie qui pèse. » Elle observe une hausse particulièrement marquée des charges liées à l’eau, au chauffage ou à l’électricité, bien plus que des loyers eux-mêmes : « L’IRL a été bloqué un moment, les loyers n’ont pas tant augmenté. Ce sont les charges qui explosent.« 

De l’importance des solutions concertées et d’un statut du bailleur privé

Face à la montée des impayés, l’UNIS recommande la négociation avant toute chose. « On donne toujours comme consigne d’aller au protocole. Il faut négocier, proposer des échéanciers, signer des accords avec les locataires et copropriétaires« , détaille Danielle Dubrac. Et si la situation est critique : « on invite à se tourner vers une assistante sociale, pour mobiliser le FSL, voire, en dernier recours, à vendre le logement.« 

Pour les propriétaires bailleurs, la situation devient de plus en plus complexe. « Les loyers sont encadrés, les taxes foncières augmentent, les charges non récupérables explosent. La rentabilité peut devenir négative« , constate-t-elle. C’est pourquoi l’UNIS milite pour la création d’un « statut du bailleur privé », avec une fiscalité adaptée, permettant notamment d’amortir les biens dans le temps.

DPE : une réforme urgente face à une perte de confiance

Autre sujet de préoccupation : le DPE (diagnostic de performance énergétique), devenu central dans la politique du logement. « Aujourd’hui, le DPE conditionne le droit de louer. Mais il y a un problème de fiabilité« , déplore Danielle Dubrac. « Il y a les arnaqueurs de DPE, mais aussi les détraqueurs. Et si on ne fait plus confiance au DPE, comment avancer ?« 

Elle plaide pour une approche plus fiable, via le DPE collectif : « C’est une piste plus raisonnable. Le DPE collectif évalue l’enveloppe globale d’un bâtiment, et peut offrir une lecture plus juste. » Elle souligne également la complexité actuelle des calendriers et des normes, différents selon les territoires, les types de logements ou les usages (meublé, tertiaire, etc.).

Danielle Dubrac salue les premiers ajustements apportés par la ministre Valérie Létard pour clarifier et fiabiliser le DPE, et rappelle l’enjeu principal : « Rénover, pour réduire les charges, éviter les impayés, et faire des économies d’énergie.«