Pouvoir d’achat immobilier : en seulement 2 ans, 8 villes sur 20 perdent au moins 1 pièce !

Malgré les prévisions moroses qui fleurissaient en début d’année, 2018 restera un excellent cru pour les transactions immobilières avec plus de 900 000 transactions dans l’ancien. La faiblesse des taux et les importants efforts des banques expliquent le dynamisme de cette seconde année record. Alors que penser des deux dernières années, de 2018 et que nous réserve 2019 ?

Une année 2018 relativement calme pour le pouvoir d’achat immobilier

« En moyenne, la baisse du pouvoir d’achat immobilier s’établit à 1 m² pour l’ensemble des 20 grandes villes de France, mais ce chiffre cache de très fortes disparités entre les agglomérations », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. Ainsi, une ville comme Le Mans affiche pour cette année un gain de pouvoir d’achat de 19 m² alors que Angers sa voisine, perd 10 m² en une année, soit la plus grosse perte du classement. Viennent ensuite Montpellier et Lyon qui perdent 5 m² de pouvoir d’achat entre décembre 2018 et décembre 2017 ; Bordeaux, Rennes et Marseille qui perdent 4 m², Lille, Nîmes, Reims et Nantes perdent quant à elles 3 m². Pour finir, 8 villes ne bougent pratiquement pas, c’est le cas de Grenoble, et Nice qui perdent 2 m², Paris, Strasbourg, Toulouse, Dijon et Le Havre qui ne perdent qu’1 m².

Au niveau des gains, seules 3 villes ont vu leur pouvoir d’achat immobilier s’apprécier entre décembre 2017 et décembre 2018, mais à l’exception notable du Mans, l’amélioration est minime car on compte 2 m² en plus à Saint Etienne et 3 m² en plus à Toulon.

Mais sur deux ans, l’addition est lourde : baisse dans 19 villes sur 20 !

« Si l’année 2018 n’a pas été trop « violente » pour le pouvoir d’achat immobilier des Français, 2018 ayant même ralenti l’érosion des m² achetables par rapport à 2017, la situation en deux ans s’est toutefois globalement détériorée en raison des évolutions des prix des deux dernières années avec évidemment toujours de fortes disparités selon les agglomérations, constate Maël Bernier. En effet, si nous comparons la situation du pouvoir d’achat immobilier à fin 2018 par rapport à fin 2016, les chiffres sont beaucoup plus signifiants. En seulement 2 ans, près de la moitié des 20 grandes villes de France perdent l’équivalent d’au moins 1 chambre, soit entre 9 et 14 m² selon les villes concernées. »

C’est le cas par exemple, et sans surprise, de Bordeaux, mais aussi de Le Mans qui a heureusement connu une année 2018 avec des prix en baisse qui ont permis aux Manceaux de récupérer de nombreux m² achetables mais ces derniers perdent tout de même sur 2 ans comme les Bordelais 14 m² de surface à iso remboursement. Au rayon perte élevée vient ensuite Nîmes (-13 m²), suivie de Rennes (-11 m²) et Angers (-10 m²) et Lyon, Montpellier et Marseille qui perdent 9 m². Nantes et Lille perdent 8 m², Strasbourg, Reims et Le Havre 6 m², Grenoble et Dijon 5 m², Toulouse et Paris 4 m².

Un classement sans grand changement

Du côté du classement, pas de grand changement par rapport à la même période l’année dernière. Saint-Etienne reste toujours en tête du classement et de très loin avec 157 m² finançables, suivie de la ville du Mans (126 m²) qui est repassée très nettement devant Le Havre (107 m²), respectivement 2ème et 3ème du classement mais avec un écart de 19 m² ; 4ème du classement Nîmes avec 100 m² finançables, suivie de Toulon 5ème (94 m²) qui passe devant Angers 6ème (91 m²). Aucun changement entre la 7ème et la 14ème place du classement : Dijon reste 7ème avec 87 m², suivie de Reims (8ème) avec 84 m², Grenoble (9ème) à 81 m² et Marseille à 11 m² d’écart sur la 10ème place avec 70 m². Montpellier ensuite ex-aequo avec Toulouse à 69 m² finançables, suivie de Rennes (13ème) à 66 m² et Lille 65 m² (14ème). Strasbourg et Nantes se placent 16ème ex-aequo avec 62 m² finançables pour 1000 € par mois de crédit. Ferment la marche Nice avec 50 m², Lyon et Bordeaux ex-aequo avec 45 m² et Paris très loin derrière avec 21 m².

Quid de 2019 ?

2017 et 2018 ont échappé aux hausses des taux malgré les prévisions fatalistes qui n’avaient pas manqué de fleurir chez de nombreux acteurs du marché, qu’en sera-t-il de 2019 ?

La réponse est claire, les taux vont rester bas, car le contexte général plaide pour un maintien des taux bas : pas de reprise économique franche, une inflation encore très limitée et une politique toujours accommodante de la Banque Centrale Européenne grâce au taux directeur à 0% au moins jusqu’à l’été 2019 et cela malgré l’arrêt de son programme de  rachats massifs de dettes. En effet, le gouverneur de la BCE a répété en décembre qu’il s’engageait à maintenir le stock pendant une période prolongée. En d’autres termes, l’argent va continuer de « circuler » en zone euro.

Des taux bas pour tous et des décotes importantes pour les très bons profils

Cela signifie que les banques françaises vont toujours trouver sur les marchés des liquidités à des coûts très faibles et qu’elles vont donc pouvoir continuer à prêter à des taux très bas. En effet, si elles empruntent à des taux toujours bas, pourquoi remonteraient-elles les taux des crédits aux particuliers ? « Concrètement, cela nous permet d’anticiper des taux de crédits immobiliers moyens toujours sous la barre des 2% sur les durées allant jusqu’à 25 ans, au moins jusqu’au printemps 2019, les banques n’ayant comme lors des dernières années que le crédit immobilier comme outil pour capter des nouveaux clients, analyse Maël Bernier. Nous prévoyons donc une situation identique à celle que nous connaissons depuis le début de l’automne à savoir des taux bas pour tous mais toujours ce phénomène de décotes importantes pour les très bons profils c’est-à-dire les emprunteurs aux salaires plus élevés que la moyenne et une épargne représentant au moins 20% du financement, ceux-là pourront toujours prétendre à des taux plus bas d’environ 0,30/0,40%. En d’autres termes, si les profils « lambdas » devront se « contenter » de taux autour d’1,65%/1,70% sur 20 ans, les plus beaux dossiers passeront toujours sous la barre des 1,50%».

« Evidemment, tout cela s’entend toutes choses égales par ailleurs, conclut-elle. Les évolutions de taux dans les mois qui viennent dépendront également de l’activité en début d’année, un démarrage lent de l’activité au premier trimestre en raison par exemple de l’impact psychologique du prélèvement à la source ou d’un nouvel épisode de crise type « gilets jaunes » pourrait contraindre les banques à faire plus d’efforts dès le printemps pour répondre à leurs objectifs commerciaux. A contrario, si l’activité se maintient à un rythme soutenu, peut-être seront-elles tentées d’être légèrement plus strictes, mais tout cela dépendra du niveau d’atteinte de leurs objectifs commerciaux.»

*Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com  établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs taux négociés (sous conditions) entre le 1er et le 15ème jour du mois par les agences Meilleurtaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Attention, le classement est établi sur la base du taux excellent sur 20 ans et non sur le meilleur taux négocié. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d’achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de du baromètre LPI/Seloger.com.