Comment se passe le rachat de biens immobiliers entre deux époux ?

Un couple marié sous le régime de la séparation de biens aimerait modifier la répartition de leurs résidences. Elles sont actuellement en indivision, mais ils aimeraient les attribuer en propre à chacun des deux. Est-ce possible, et quelles sont les conséquences ?

La question est assez technique. On peut la formuler plus simplement en affirmant que chacun des époux souhaite racheter la part de l’autre époux dans la propriété indivise. Or, en régime de séparation de biens, chacun est propriétaire de son propre patrimoine et il n’y a donc normalement pas de bien commun. Cependant, si les époux ont acheté un bien ensemble, ils sont bien dans le cadre de l’indivision…

Ils sont donc chacun propriétaire pour moitié de leur résidence principale et de leur résidence secondaire. On comprend donc que le mari souhaiterait devenir entièrement propriétaire d’une des résidences, et l’épouse entièrement propriétaire de l’autre. Chacun va donc devoir racheter les 50 % appartenant à son conjoint.

Fiscalement, la fin d’une indivision entre deux époux est considérée comme un partage. Cette vente à taux préférentiel entraîne le paiement de droits de mutation de 2,5 %. L’assiette de calcul de ce droit de partage est calculé sur la valeur des deux immeubles, on parle « d’actif net partagé ». Pour le déterminer, on prend la valeur brute des deux immeubles, de laquelle on déduit l’éventuel passif qu’ils peuvent avoir.

Il n’y a en revanche aucune inquiétude à avoir quant à la plus-value : le Code général des impôts prévoit en effet une exonération si le partage a lieu entre les membres originaires de l’indivision.

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© Emmanuelle Jaulneau