La loi Lagleize visant à limiter la hausse des prix immobiliers en dissociant foncier et bâti est adoptée en 1ère lecture

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© mysweetimmo/adobestock

Julien Denormandie se félicite de l’adoption de la proposition de loi portée par le député Lagleize en 1re lecture à l’Assemblée nationale, qui vise à rendre le logement en zone tendues accessible au plus grand nombre.

L’Assemblée nationale vient d’adopter en première lecture la proposition de loi portée par le député Jean-Luc Lagleize, résultat d’un véritable travail de co-construction entre le Gouvernement et la majorité. Le Gouvernement avait en effet  missionné en février 2019 le député Lagleize sur des solutions pour endiguer la hausse du coût du foncier et augmenter l’offre de logements accessibles aux Français.

La hausse du coût du foncier atteint 71% en 10 ans

« Un an après la loi ELAN, précise le communiqué de presse du  Ministère de la Ville et du Logement, ce texte vient compléter les précédentes actions du gouvernement et de la majorité en faveur du développement de l’offre de logement : la stabilité fiscale dans la construction, la refonte des règles de construction et l’accélération de la rénovation des logements. » Le coût du foncier est en effet une composante majeure de la hausse des prix de l’immobilier. Dans certaines zones tendues, il atteint souvent près de la moitié du prix du projet immobilier. Ce phénomène progresse : le coût du foncier a augmenté 3 fois plus vite que les coûts du logement, + 71 % en dix ans. Il alimente le phénomène d’exclusion des classes populaires et moyennes des centres villes en zones tendues qui a des conséquences fortes en termes d’accès à l’emploi, aux activités et aux services.

« Trop de Français sont empêchés d’accéder à la propriété à cause des prix du logement, en particulier dans les zones tendues. Tout l’enjeu de cette proposition de loi soutenue par le Gouvernement est d’en permettre l’accès à un maximum de ménages», explique le ministre chargé de la Ville et du Logement, M. Julien Denormandie. Il se félicite également du dialogue constructif initié par le député Jean-Luc Lagleize qui a permis aux députés de tous bords d’enrichir cette proposition votée à une large majorité.

Dissocier le bâti et le foncier pour soutenir l’accès à la propriété des ménages modestes

La dissociation du bâti et du foncier : un dispositif déjà existant pour les ménages modestes, que la proposition de loi permettra d’élargir à tous les Français.

Parmi les dispositifs innovants de la proposition de loi, le mécanisme de dissociation de la propriété du foncier et de celle du bâti. Il s’inspire directement des organismes de foncier solidaire (OFS) qui soutiennent l’accès à la propriété des ménages modestes. Ce dispositif, instauré par la loi ALUR, a été renforcé par le gouvernement dans la loi ELAN. Concrètement, les particuliers payent nettement moins cher l’achat de leur logement car ils ne payent plus le prix du foncier, mais seulement celui du bâti. C’est un véritable outil de lutte contre la spéculation foncière.

La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût. Le dispositif prévoit également la signature d’un bail entre l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, ce bail permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

8 400 logements d’ores et déjà programmés

Ce dispositif a su convaincre les collectivités, avec une vingtaine d’OFS créées en 2 ans. Plus de 8400 logements sont d’ores et déjà programmés, les premiers d’entre-eux seront livrés au premier semestre 2020. Le dispositif actuel se concentre sur l’accession sociale à la propriété et est ouvert sous condition de ressources. Fort de son succès, son principe sera élargi prochainement à l’ensemble des logements grâce à des offices fonciers libres (OFL), détenus à majorité par des capitaux publics.

La proposition de loi vient aussi limiter le recours aux enchères pour les ventes de fonciers de l’Etat et des collectivités. Cette pratique conduit à des prix de vente très élevés dans les zones tendues. Ils font ensuite référence pour l’ensemble des vendeurs, ce qui alimente la spéculation foncière. Demain, le prix ne sera plus le seul critère, ce qui permettra de valoriser encore d’avantage la qualité du projet urbain prévu.

Les OFS, comment ça marche ?

L’Organisme de Foncier Solidaire est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition.

L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme. Il contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti (conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail.

Pour l’acquisition des terrains, l’OFS peut recourir aux dispositifs de minoration foncière : mise à disposition de foncier par une collectivité territoriale, acquisition auprès des établissements publics fonciers ou recours à des emprunts à très long terme (60 ans) pour financer l’acquisition.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) est conclu entre l’OFS et :

  • un opérateur qui construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder les droits réels à des ménages éligibles ;
  • un particulier qui occupe le logement et dont les ressources ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés par l’OFS, correspondant au maximum aux plafonds applicables au prêt social location accession ;
  • un bailleur HLM ou un investisseur locatif qui loue le logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers correspondant aux plafonds PLUS ;
  • une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif qui s’engage à attribuer un droit de jouissance à des ménages sous conditions de ressources.

Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter.

Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession). L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels.

Grâce à ce dispositif, les aides publiques investies dans le foncier demeurent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de ressources.

 

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