Immobilier haut de gamme à la montagne : Des prix sur une pente glissante à Méribel, Megève ou Courchevel

Les 4 stations de sports d’hiver mythiques continuent de séduire

Une appétence grandissante pour l’investissement dans le neuf, ainsi que sur le segment haut de gamme, très intéressant fiscalement parlant, puisqu’il permet récupérer la TVA. Un marché locatif en forte progression, avec une mise en location assurée quasiment toute l’année grâce au développement d’activités et d’infrastructures pour que la station vive été comme hiver. Des rendements locatifs moyens autour de 4%. Telles sont les grandes tendances de l’immobilier à la montagne dans les stations mythiques de Chamonix, Méribel, Megève ou Courchevel selon le réseau Sotheby’s International Realty France – Monaco

« Notre réseau est implanté de longue date dans les quatre stations incontournables des Alpes françaises. Valeurs sûres tant d’un point de vue financier que de celui des loisirs, Chamonix, Courchevel, Méribel et Megève continuent de séduire notre prestigieuse clientèle, française comme internationale, constate Alexander Kraft, Président – Directeur Général de Sotheby’s International Realty France – Monaco. Que ce soit pour louer ou acheter, l’attrait de ces stations de montagne ne tarit pas. Les motivations pour les acheteurs sont nombreuses : des pistes d’exception pour tous les niveaux de ski – déjà enneigées cette année – pour les sportifs, l’après-ski avec des bars, restaurants et clubs de nuits raffinés pour les bons vivants, le bien-être et le shopping pour les amateurs de lifestyle, et des paysages préservés pour les amateurs de nature tout au long de l’année. De quoi satisfaire les envies de chacun ».

Chamonix séduit des clients venant de Londres, Genève, Zurich ou Dubaï

A l’origine essentiellement familiale et sportive avec des prix très abordables, Chamonix s’est développée sur un marché immobilier plus haut de gamme au cours des dernières années. La station est recherchée par une nouvelle clientèle de prestige, nationale et internationale, à la recherche d’offres exceptionnelles.

Selon Lionel Thomas, Directeur de Chamonix Sotheby’s International Realty, les budgets sont variables à Chamonix, entre 800 000 € et même plus de 5 M€ aujourd’hui. «Actuellement nous observons deux demandes croissantes : des biens pour des budgets supérieurs à 2,5 M€ et des appartements en centre-ville, très prisés et qui se vendent à plus de 12 000 € le m². Dans les deux cas, il y a malheureusement plus de demandes que d’offres», explique-t-il. On constate aussi que les acheteurs de chalet privilégient aujourd’hui le calme à la proximité du centre, et que le marché locatif fonctionne très bien à Chamonix car le taux d’occupation est important tout au long de l’année, ce qui n’est pas le cas de beaucoup de stations. »

Les acheteurs à Chamonix comportent beaucoup de non-résidents qui vivent principalement comme expatriés à Londres, Genève, Zurich ou Dubaï. Ils sont Suédois, Français, Danois, Anglais, Italiens. « Nous avons aussi reçu des demandes d’Asie (Coréens, expatriés à Singapour et Hong Kong) et, plus récemment, d’Américains. Ce sont plutôt des Français, Suédois et Suisses qui vendent. Les Anglais, eux, étaient en attente des élections législatives», précise Lionel Thomas.

A Méribel, l’offre est supérieure à la demande, certains prix sont orientés à la baisse

Le marché immobilier de Méribel est beaucoup monté en gamme depuis 2014 jusqu’à atteindre des prix records en 2019. Le récent Plan Local d’Urbanisme (PLU) à Méribel a suscité l’apparition de nouveaux projets après plusieurs années d’offres raréfiées. Du fait de ce manque d’offres, certains biens vraiment exceptionnels se sont vendus jusqu’à 28 000€ le m², prix vertigineux (+30% en 1 an pour des appartements dans des programmes neufs).

« La station a atteint un pic en termes de prix et beaucoup espèrent encore y vendre des biens à ces prix-là. Un chalet non rénové devrait partir entre 14 000 € et 17 000 € le m², alors qu’une construction haut de gamme – correspondant à la majeure partie de la demande de notre clientèle – entre 17 000€ et 25 000€ le m². Les acquéreurs sont éclairés : ils connaissent les règles locales ainsi que l’immobilier, et 90% d’entre eux sont dans une logique d’investissement. Ils cherchent, en plus d’amortir leurs séjours et de couvrir les charges, à dégager une rentabilité. Ces profils d’acheteurs sont désormais prêts à opter pour une autre station si le bien ou le domaine skiable les séduit plus. Heureusement l’offre très abondante devrait faire baisser les prix des biens surévalués et on constate que dans l’ancien les prix sont plus stables», rapporte Olivier Roche, Directeur de Méribel 3 Vallées Sotheby’s International Realty. L’échéance des championnats du monde de ski alpin en 2023 est une véritable aubaine pour la station, qui va pouvoir déployer un programme de développement immobilier et commercial.

A Megève, les prix de l’ancien ont baissé d’environ 20% depuis 2017

Traditionnellement une des stations les plus prisées et prestigieuses en France, Megève a beaucoup souffert entre 2014 et 2017 car les acheteurs français avaient décalé leur projet d’achat. Depuis l’élection d’Emmanuel Macron, les acheteurs parisiens reviennent dans leur station favorite à la montagne, avec une belle activité dans le milieu de gamme entre 1 et 3M€.

De loin la station la plus dynamique en termes d’investissement (hôtels, restaurants, bars, commerces, casinos, etc.), le marché immobilier l’est également. La loi ALUR et le PLU de 2017 ont permis le lancement de nombreux programmes neufs. Le nombre d’offres à Megève est colossal (+350 logements neufs d’ici 2022) avec des prix très compétitifs et des premières livraisons dès fin 2020. « Conséquence directe de cette sur-offre, on observe une baisse de prix dans l’ancien d’environ 20% depuis 2017, et un certain attentisme chez nos clients. Alors que ce secteur jusque-là exclusif et saturé était composé essentiellement de chalets, dorénavant les acheteurs ont le choix : c’est un véritable bouleversement du marché à Megève», raconte Olivier Roche, Directeur de Propriétés de Megève Sotheby’s International Realty.

Pour un appartement neuf haut de gamme, il faut compter 16 000 € le m², voire plus s’il bénéficie d’un emplacement premium (sur le front de neige, avec ski-in/ski-out, et proche du centre historique). Pour se différencier des concurrents, les programmes neufs doivent proposer des prestations exclusives et un nombre réduit de lots. Pour un chalet ancien rénové, le prix se situe entre 13 000 € et 17 000 € le m², pour un chalet neuf ou en VEFA entre 12 000 € et 15 000 €. Qu’il s’agisse de chalets ou d’appartements d’exception, les surfaces de ces biens convoités sont plus importantes qu’avant : les chalets neufs entre 300 m² et 800 m², les 4 pièces skis aux pieds au-delà de 100 m². « Nous conseillons vivement Megève à nos clients, de par son dynamisme et son offre unique 4 saisons. Deux atouts, auxquels il faut ajouter la proximité de l’aéroport de Genève, qui séduisent d’ailleurs de plus en plus une clientèle internationale et du Moyen-Orient », conclut Olivier Roche.

A Courchevel, les chalets d’exception atteignent encore des sommets jusqu’à 40 000 € le m²

Dans le plus grand domaine skiable au monde, celui des Trois Vallées, à Courchevel, il faut distinguer Courchevel 1850 des niveaux inférieurs Courchevel 1650 et 1550. Courchevel 1850 est le marché le plus élevé dans toute l’Europe en termes de prix et d’offres avec des chalets incroyables à plus de 50 M€. Un marché soutenu entre autres par une clientèle russe et est-européenne qui a en grande partie disparu depuis la crise de l’Ukraine. Ce marché reste difficile aujourd’hui cependant avec une reprise d’activité surtout dans le « moyen de gamme » et un déménagement de l’activité de Courchevel 1850 aux deux stations plus basses plus abordables.

« Courchevel 1850 est toujours plébiscitée par les fortunes françaises, britanniques, suisses, belges, russes et du Bénélux mais propose encore des tarifs ne tenant pas compte de l’évolution du marché, rapporte Olivier Roche, Directeur de Propriétés de Courchevel Sotheby’s International Realty. Le prix du foncier y est trop élevé et aucun programme neuf ne sortira prochainement de terre à moins que ce prix ne soit revu à la baisse. Naturellement, les prix s’envolent pour atteindre entre 30 000 € et 40 000 € le m² pour des chalets d’exception. Bien qu’il y ait une garantie d’enneigement du fait de son altitude, Courchevel 1850 ne vit pas hors saison : c’est le bémol de cet emplacement car aujourd’hui un achat en montagne signifie une occupation pendant une large partie des deux saisons voire de l’année.»

Et il ajoute : « Le marché est en revanche plus dynamique sur 1650 et 1550, avec des programmes neufs autour de 12 000 € à 16 000 € le m². Même quand les prix sont compétitifs, le marché reste difficile car Courchevel souffre encore de son côté historiquement « show of » et de sa réputation hors budget.»