L’accès limité au crédit immobilier va entrainer une baisse de la construction

Les recommandations du HSCF

Plus des trois quarts des français ont recours à un crédit immobilier pour l’achat de leur résidence principale. Les recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière( HSCF) visant à limiter l’octroi du crédit immobilier, jugé trop important – avec une production de crédits qui a augmenté de près de 10% en 2019 – imposent une durée d’emprunt de 25 ans maximum et 33% d’endettement. Seuls 15% en volume de crédits pourront dépasser ces critères dont les trois quarts de cette dérogation bénéficieront au primo-accédant. Si facialement les impacts peuvent paraître minimes, la réalité est tout autre et c’est le secteur de l’immobilier dans son ensemble qui est touché, les départements et communes et les français. En effet, ce n’est pas la durée qui posera problème mais les 33% d’endettement.

L’impact sur le nombre de transactions

En moyenne, entre 35% et 40% des acquéreurs n’auraient plus accès au crédit immobilier. Le nombre de transactions immobilières pourrait chuter de manière significative malgré le communiqué du 4 février dernier de la Banque de France et de l’ACPR qui se veut rassurant en déclarant que « le crédit immobilier continuera de croître en France, sur des bases plus saines et plus durables ».

L’impact sur les jeunes et les seniors

Parmi les personnes impactées par ces mesures, ce sont plus d’un quart des jeunes de moins de 35 ans qui ne pourront plus accéder au crédit immobilier et plus de 15% des 40- 60 ans dans le cadre d’un investissement locatif alors qu’ils disposent de revenus importants et d’un reste à vivre confortable. De surcroît, les banques vont demander davantage d’apport, et certaines ont déjà annoncé qu’elles exigeraient un minimum 15 %.

L’impact sur la construction des logements

Dans ce contexte les banques vont prioriser l’achat de la résidence principale et ne pourront plus ou presque accompagner le secteur de l’immobilier neuf à la location. Un établissement bancaire vient d’ailleurs de décider de ne plus traiter les dossiers portant sur des opérations locatives émanant de la prescription. Or, près de 50% des ventes de logements neufs sont réalisées grâce au dispositif Pinel. De plus, chaque année, les investisseurs Pinel représentent entre 40 et 60% de l’ensemble des VEFA et contribuent donc largement au lancement des chantiers de construction de logements. En l’absence de particuliers bailleurs, le lancement des programmes immobiliers dans leur ensemble sera compliqué, et nous allons donc assister à un très fort ralentissement de la promotion immobilière. Les délais pour atteindre le niveau de réservations plancher exigé par les banques seront beaucoup plus longs et les promoteurs devront mobiliser davantage de fonds propres pendant plus longtemps.

Là où la loi Pinel doit favoriser la construction de logements à la location, ses bienfaits seront neutralisés par ces recommandations, alors même que la menace de la suppression du prêt à taux zéro est toujours présente » déplore Sophie Ho Thong.

L’impact sur les courtiers en crédit

« Ces mesures sont un coup de rabot supplémentaire sur la part de marché des courtiers en crédit qui dans un contexte de taux bas et de nécessité pour les banques de rehausser leurs marges, sera le canal auquel il sera attribué le moins de volume de crédit, en raison des commissions versées », déclare Sophie Ho Thong.

L’impact sur les communes et départements

A moins de quatre semaines des élections municipales, les communes dont le budget fonctionnent notamment et de manière significative grâce aux droits de mutation à titre onéreux, vont devoir dans un contexte de ralentissement du marché immobilier se préparer à un budget largement amputé, en plus d’une taxe d’habitation supprimée et pas toujours compensée.

Des recommandations qui devraient être assouplies …

La volonté louable de protection du consommateur et du système bancaire a des conséquences considérables alors même que le risque n’existe pas compte tenu des précautions déjà prises par les établissements bancaires. Les français seront confrontés à davantage encore de difficulté à se loger en se voyant priver de l’accès à la propriété et également à la location de logements neufs.

Selon Sophie Ho Thong : « La règle du 33% n’est ni juste, ni fiable, les établissements bancaires le savent et sont capables d’analyser au cas par cas les risques sur chaque dossier. L’analyse du reste à vivre en fonction du niveau de revenus et du pouvoir d’achat selon les secteurs géographiques permet d’octroyer des crédits sur-mesure de manière totalement sécurisé. Près de 50% des ménages qui se verraient priver de crédit disposeraient d’un reste à vivre de plus de 1000 euros par mois.»

« Il est souhaitable que les 15% de dépassement ne soient pas analysés en volume de crédits mais en nombre, avec un réhaussement de ce pourcentage qui permettrait de continuer à accompagner les jeunes, les seniors ainsi que les ménages plus modestes mais dont le reste à vivre est suffisant. Il est également fondamental que l’investissement locatif sorte du dispositif pour ne pas gripper la construction de logements neufs dont la France a besoin », poursuit Sophie Ho Thong.

« L’excès de prudence du HCSF risque de pénaliser gravement les français et d’aboutir à l’effet inverse de celui recherché, à savoir la protection des ménages et du système bancaire », conclut Sophie Ho Thong.