Crédit immobilier : Les taux restent stables pour le 6ème mois consécutif

Le taux moyen des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est maintenu à 1.13 % en moyenne, en février comme en janvier 2020 selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA du mois de février.

Par Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS, le 3 mars 2020, mis à jour le 2 septembre 2022

1 - Les taux des crédits immobiliers sont stables depuis la fin de l'été 2 - La durée des crédits en février 2020 : 228 mois 3 - Le ralentissement de l'activité du marché du crédit se poursuit 4 - 4,4 années de revenus pour acheter un logement 5 - Apport personnel en hausse de 11,1% sur les 2 premiers mois

Les taux des crédits immobiliers sont stables depuis la fin de l’été

Depuis la fin de l’été 2019, le taux des crédits immobiliers est resté stable en moyenne. Pourtant dès décembre dernier, les taux de la plupart des prêts accordés ont augmenté de quelques points de base. Et cela en dépit des évolutions des seuils de l’usure qui favorisent le maintien des taux à bas niveau, voire la poursuite de leur baisse.

La plupart des établissements de crédit ont anticipé en décembre les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière et ont ajusté leurs offres. Le mouvement s’est poursuivi en janvier et la structure de leur production s’est alors déformée : la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel (les jeunes et/ou les moins aisés) a commencé à reculer, comme d’ailleurs la durée des prêts les plus longs.

Ces évolutions ont ainsi neutralisé la lente remontée des taux des prêts et le taux moyen des crédits a pu se stabiliser. Mais en février, les augmentations de taux ne se sont pas poursuivies : la perte de solvabilité de la demande commençant à trop mordre sur une activité déjà affectée par la mise en œuvre des recommandations du HCSF. Le taux moyen des prêts s’est donc stabilisé.

Ainsi, depuis novembre 2019, les taux se sont accrus de : 6 points de base sur les prêts à taux fixe de 15 ans, 4 points de base sur les prêts à 20 ans, 3 points de base sur les prêts à 25 ans.

Sur les prêts à 25 ans, les établissements distributeurs s’efforcent de limiter l’impact de la remontée des taux sur les clientèles les plus sensibles à l’augmentation.

Ainsi, en février, les ¾ des ménages qui empruntent sur 15 ans bénéficient toujours de prêts inférieurs à 1 %. Au total, toutes durées confondues, un peu moins de la moitié des emprunteurs obtiennent encore un crédit à un taux inférieur ou égal à 1 %. Enfin, ce sont les taux sur les prêts à 25 ans, même accordés aux emprunteurs des 3^ème et 4^ème groupes qui ne présentent pas en général les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel, durée des crédits octroyés, …), qui ont le moins augmenté depuis novembre 2019.

Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1). Et le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3). Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane. Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre la médiane et Q3.

La durée des crédits en février 2020 : 228 mois

En février 2020, la durée des prêts s’est élevée à 228 mois, stable par rapport à janvier : 246 mois pour l’accession dans le neuf et 244 mois pour l’accession dans l’ancien.

Les durées des prêts bancaires sont restées à peu près stables durant toute l’année 2019, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre.

La diminution constatée en janvier 2020 a été sensible (4 mois de moins depuis décembre 2019), alors que la plupart du temps les durées s’allongent à cette période de l’année. Elle avait accompagné la déformation de la structure de la production (le recul de la part des clientèles les moins bien dotées en apport personnel), s’inscrivant dans la logique des adaptations de l’offre attendues de la mise en œuvre des recommandations du Haut Conseil.

La stabilisation de la durée moyenne constatée en février accompagne celle des taux des prêts accordés.

Dans le cas des seuls prêts bancaires à l’accession à la propriété, la part de la production à plus de 25 ans diminue encore (1.0 % en février 2020) et rejoint son niveau le plus bas observé par le passé. La structure de la production réalisée se déforme alors au bénéfice des prêts d’une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. Les établissements de crédits s’efforçant ainsi de préserver la solvabilité de la demande.

Le ralentissement de l’activité du marché du crédit se poursuit

Après un début d’année 2019 morose, la production de crédits s’était relevée dès le printemps, portée par le dynamisme de l’offre bancaire et le redressement du moral des ménages. Elle avait continué à progresser rapidement jusqu’en novembre, même si la demande s’est progressivement affaiblie à partir de fin octobre, affectée par le renforcement de la hausse des prix des logements.

Mais dès décembre, la plupart des établissements de crédit ont commencé à ajuster leurs offres aux futures recommandations du HCSF et le ralentissement de l’activité s’est poursuivi depuis. Le recul de la demande s’amplifie au fil des mois, en dépit d’une augmentation rapide du niveau de l’apport personnel mobilisé.

Ainsi, en février 2020 pour l’évolution en rythme trimestriel glissant* : – 4.0 % pour la production, – 13.0 % pour le nombre de prêts accordés.

* on compare la période de décembre 2019 à février 2020 à la période de décembre 2018 à février 2019.

Cependant, l’activité mesurée en niveau annuel glissant** augmente encore, bien que le ralentissement des évolutions soit maintenant marqué, avec en février 2020 : + 5.9 % pour la production dopée par l’augmentation du niveau du prêt moyen, + 0.7 % pour le nombre de prêts bancaires accordés.

** on compare la période qui va de mars 2019 à février 2020 à celle qui va de mars 2018 à février 2019.

4,4 années de revenus pour acheter un logement

Le coût des opérations réalisées par les ménages s’élève rapidement (+ 6.7 % sur les deux premiers mois de 2020 en glissement annuel, contre + 2.7 % en 2019) : le déplacement de la production vers les clientèles plus aisées y contribue largement, au même titre que l’augmentation des prix des logements anciens qui se renforce depuis l’automne dernier.

Et le coût relatif peut maintenant se stabiliser : 4.4 années de revenus en février 2020, comme il y a un an à la même époque.

Les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent plus rapidement que par le passé (+ 2.6 % depuis début 2020 en glissement annuel, contre + 0.5 % en 2019) : le recul de la part des clientèles jeunes et/ou modestes qui étaient rentrées sur le marché en 2019 grâce à des taux d’apport personnel particulièrement bas et donc des taux d’effort à l’octroi élevés explique cela.

Apport personnel en hausse de 11,1% sur les 2 premiers mois

Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel rebondit nettement (+ 11.1 % sur les 2 premiers mois de 2020 en glissement annuel, après – 5.5 % en 2019). Les taux d’apport personnel des emprunteurs se ressaisissent : la déformation de la structure de la production contribue aussi à cela.

Mais, ni le maintien de conditions de crédit favorables, ni un recours accru à l’apport personnel ne permettent à l’indicateur de solvabilité de la demande de résister à la hausse des prix des logements. La détérioration observée en février est sensible, s’inscrivant dans le mouvement de dégradation amorcé au cours de l’automne 2016.

Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS