Covid-19 et immobilier : Les prix pourraient baisser significativement si le confinement était prolongé et renouvelé

Etat d’urgence sanitaire et arrêt quasi instantané des activités immobilières

Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020. Dans l’ancien, le volume de transactions caracolait à +11 % pour l’année 2019 et affichait le même rythme de progression au 31 janvier 2020, pour atteindre 1 076 000 mutations avec des prix globalement orientés à la hausse, en Île-de- France comme en province. Au 4e trimestre 2019, l’augmentation s’accélérait même: +1,3 % par rapport au 3e trimestre 2019, après +1 % au 3e trimestre et +0,7 % au 2e trimestre. Sur un an, la hausse des prix s’accentue également: +3,7 %, après +3,2 % et +3,1 %. Comme observé depuis fin 2016, elle est plus marquée pour les appartements (+5,2 %) que pour les maisons (+2,6 %). L’analyse des avant-contrats confirmait cette tendance.

Des perspectives incertaines

Oui mais voilà… Les mesures de confinement généralisé pour la quasi-totalité des Français et des secteurs de l’économie, aussi subites qu’inédites, ont évidemment eu des conséquences immédiates sur le marché des transactions immobilières. Les perspectives de reprise sont hypothétiques et dépendent de l’issue du seul combat prioritaire actuellement: la lutte contre le virus.

À court terme, l’annonce de la fin des mesures de confinement devrait sans doute provoquer, dans les premières semaines, une mécanique de rattrapage dû à un effet de report : il s’agira de régulariser l’ensemble des actes concernés par ce décalage conjoncturel (essentiellement sur le second trimestre), dont le cours a été stoppé du fait du confinement. Cela demeure une hypothèse qui reste conditionnée à une remise en marche simultanée de tous les acteurs de la chaîne immobilière: il faut notamment que les déménagements soient de nouveau autorisés.

À moyen terme, ce rebond « technique » du marché signifie-t-il la fin de la crise? Nous ne le pensons pas : cet effet mécanique de report n’effacera pas les séquelles, inéluctables et bru- tales, de l’arrêt quasi-total de l’activité immobi- lière pendant de longues semaines. Le trou d’air que nous traversons actuellement, au stade des difficultés engendrées par la crise sanitaire dans la régularisation des actes, se reproduira naturellement dans les deux/trois mois qui suivront, au regard de l’inertie et des délais naturels du marché immobilier. Cet état sera vraisemblable- ment accentué par le fait que la période actuelle est d’habitude particulièrement active, pour des raisons saisonnières. L’été à venir devrait donc refléter mécaniquement une tendance plus faible en volumes de transactions.

À long terme, quelles pourraient être l’orientation et la résilience des paramètres propres au marché immobilier, jusqu’alors plutôt engageants, à l’aune d’un contexte économique global très fortement ralenti, tant en France qu’à l’international, par un virus planétaire pour lequel aucun vaccin n’a été trouvé à ce jour ? S’il faut s’attendre à une forte récession économique, le marché immobilier pourrait commencer à repartir en fin d’année 2020, voire au début de l’année 2021, mais pas avec le même dynamisme qu’en 2019. L’immobilier inspire la confiance d’un marché essentiellement destiné à des utilisateurs et qui répond à un besoin réel. Ce besoin est peut-être même, paradoxalement, exacerbé par ce que nous sommes en train de traverser: l’importance du toit, en ces jours si particuliers, est renforcée. Quel propriétaire ou locataire de son appartement n’a pas pensé à un jardin, par exemple, ces derniers temps ?

L’immobilier reste une valeur refuge

Au regard des crises passées, la crise bancaire et financière de 2008-2009 est riche d’enseignements, même si la crise actuelle n’est pas directement liée à des dérèglements de l’économie. Les capacités d’achat des ménages et les conditions de financement sont meilleures qu’en 2009. La BCE a d’ores et déjà annoncé un plan d’urgence massif pour tenter de contenir les répercussions sur l’économie, et le gouvernement français, par son prêt garanti, cherche à éviter aux banques de supporter le coût de la crise. Néanmoins, il est à craindre que celles-ci, confortées dans cette posture par les préconisations à l’automne du Haut Conseil de stabilité financière, resserrent leurs conditions de crédit et réévaluent les dossiers les moins solides, notamment ceux des primo-accédants. Cette demande structurelle demeure par ailleurs portée par des taux d’intérêt qui restent très attractifs: le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat se stabilise à son plus bas seuil historique, 1,17 %, après 9 mois consécutifs de baisse. Les OAT (« emprunts d’État ») à 10 ans, qui orientent la direction des taux des crédits immobiliers, sont également à un niveau exceptionnellement bas (0,18 % au 26 mars 2020, en pleine crise sanitaire). L’immobilier reste une valeur refuge face aux autres placements, notamment les marchés boursiers, qui ont connu depuis le début de l’année 2020 tout d’abord une très forte volatilité puis une chute extrêmement brutale, le CAC 40 passant en trois semaines de 6 000 à 4000 points.

Crise sanitaire et crise économique

Si l’ensemble de ces critères témoignent de la confiance du public et des investisseurs à l’égard de l’immobilier, que vaudront-ils face à la défiance que pourrait susciter, dans l’inconscient collectif, une reprise « molle » ? Qui peut dès à présent mesurer l’impact d’une crise économique dont les premiers effets ne sont pas encore quantifiés ni même quantifiables à ce jour? Que vaudra la confiance des ménages et des institutionnels dans l’immobilier, face à une crise sanitaire qui sera d’autant plus anxiogène que durable ? Il est déjà probable que des candidats à l’acquisition vont sortir, malgré eux, du marché immobilier, compte tenu des effets collatéraux de la crise sanitaire. Les défaillances d’entreprises s’annoncent nombreuses, ce qui induira des pertes d’emplois. Certains territoires risquent également de voir leur tissu socio-économique totalement bouleversé. Certaines catégories professionnelles (CSP+, évènementiel, tourisme, restauration, commerces…) reviendront-elles sur le marché immobilier ? Cela est peu probable avant plusieurs mois, le temps de reprendre rythme, confiance, voire de reconstituer certains revenus. Un manque de confiance dans le long terme incitera plus ou moins consciemment un certain panel d’acquéreurs à différer leur intention d’achat, l’investissement immobilier étant, pour beaucoup, un engagement (et un financement) de longue haleine.

Senario 1 : l’épisode actuel est contenu, le scenario de reprise de l’immobilier n’est pas forcément celui du pire

« La capacité de rebond du marché immobilier dépendra donc essentiellement des scenarii de reprise suite à cette crise tout à fait inédite », estiment les Notaires de France.  Le scénario n°1 des notaires :  l’épisode que nous traversons demeure relativement contenu dans le temps et dans son ampleur;  la France et l’Europe mettent en œuvre les moyens à même de gérer l’importante dette publique qui en résultera (c’est d’ores et déjà la position affichée); le confinement est limité dans le temps (pas de seconde crise sanitaire), une réponse médicale satisfaisante est appor- tée à court terme et l’absence de saisonnalité du virus est ainsi neutralisée:

Le scénario de reprise de l’immobilier ne sera alors pas forcément celui du pire. La machine pourrait assez vite reprendre un rythme de croisière, certes affaibli mais en restant relativement dynamique. Les paramètres immobiliers fondamentaux demeurant stables, tous autres éléments comparables par ailleurs, le marché subira vraisemblablement un effet de correction, à court terme, puis pourrait rebondir, car il demeure sain et non spéculatif, notamment face à la déroute des marchés financiers. Ces ajustements pourraient d’ailleurs apporter quelque apaisement, dans les secteurs particulièrement tendus ces derniers mois/années.

Des effets de corrections géographiques ne sont pas à exclure: le recours massif au télétravail et la mise en œuvre corrélative de moyens de communication efficaces créent de nouveaux besoins. On note, à ce titre, que 17 % des Franciliens ont quitté leur résidence pour rejoindre des lieux de confinement plus adaptés, plus grands et dotés d’espaces verts. Conjugué à l’accélération opportune du télétravail, certains citadins pourraient, à terme, opter pour un immobilier vert, de protection. Mais ces besoins sont décorrélés des circonstances macroéconomiques actuelles qui impacteront durablement l’économie française.

Scénario 2 : le confinement se prolonge ou se réitère, les ventes puis les prix de l’immobilier baissent significativement

Le scénario n°2 des Notaires :  le confinement se prolonge ou se réitère, et aucune réponse médicale n’est de nature à garantir l’absence d’un retour de pandémie : la crise prendrait alors une tout autre ampleur, provoquant un chômage important, une baisse des revenus des ménages, une croissance en berne. Mécaniquement, le volume de transactions puis les prix seraient en baisse significative, en « reflet » de la crise économique qui aurait alors succédé à la crise sanitaire. Face à ce scénario anxiogène, il est capital, en immobilier comme ailleurs, que les pouvoirs publics mettent tout en œuvre pour préserver l’emploi et permettre la reprise de toute activité économique, en tenant compte des conditions sanitaires. C’est la position officielle affichée au plus haut niveau de l’État. Cette prise en charge doit rassurer dans le contexte inédit que nous traversons.

Plus la crise sanitaire s’étalera dans le temps, plus l’économie sera mise à mal. Les fondamentaux positifs du marché immobilier seront donc mis à rude épreuve. Ils ne seront à même de limiter les inévitables effets de correction du marché que si la crise sanitaire ne retourne pas la situation économique sur le long terme. Il n’est aucune difficulté dont nous ne pourrons venir à bout.