Covid-19 : Ralentissement ou retour à la raison prévisible du marché immobilier parisien ?

Avant la mi-mars, la situation n’était pas normale

Des appartements qui se vendent en une journée. Des dizaines de coups de fils de personnes intéressées dès la mise en ligne d’une annonce d’un nouveau bien immobilier. Des délais de signatures anormaux parce que les notaires sont débordés. Un déséquilibre saisissant entre nombre de vendeurs et nombre d’acheteurs. Des portails immobiliers qui proposent maintenant « d’identifier les propriétaires vendeurs ».
Alors que tout le monde semble se focaliser sur l’arrêt (temporaire) du marché immobilier parisien, il faut rappeler une réalité : avant la mi-mars 2020, la situation qui prévalait sur le marché immobilier dans l’ancien n’était pas nécessairement « normale ». Elle était certes très confortable pour les professionnels du secteur, mais elle était loin d’être raisonnable.

La crise du Covid-19, accélérateur d’un rééquilibrage déjà amorcé entre acheteurs et vendeurs

Le marché de l’immobilier parisien post-confinement va voir se confirmer certains changements de comportement qui se dessinent déjà.
Du côté des propriétaires. Nombre d’entre eux auront besoin de liquidités et seront obligés de vendre leur bien sur le marché. Une tendance accentuée par les inévitables évolutions de situation personnelle liées, directement ou indirectement, à la pandémie de Covid-19 (perte d’emploi, divorces, décès).
Du côté des acquéreurs. Certains repousseront leur projet par prudence, d’autres essaieront de négocier les prix à la baisse, chercheront les bonnes affaires, ou envisageront de quitter le centre des grandes villes.

En ce moment, il y a une grande quantité de scénarios possibles, des plus pessimistes aux plus raisonnablement optimistes. Mais dans tous les cas, il y a une certitude : il y aura un rééquilibrage entre acheteurs et vendeurs. Le marché ne sera plus autant un marché de vendeurs…mais il ne sera vraisemblablement pas tout à fait non plus un marché d’acheteurs.

Ni un problème, ni une surprise, l’accalmie va fluidifier le marché

Et s’il était tout simplement temps que le marché se calme un peu et s’équilibre ?  Les fondamentaux de Paris restent les mêmes : une offre de qualité et rare. D’ailleurs, la construction de logements neufs, déjà limitée, risque peut-être de ralentir. Certains diront que les critères de choix d’un bien vont peut-être évoluer : les acquéreurs vont davantage s’intéresser à ceux qui disposent d’un balcon, d’une terrasse ou même d’un jardin, car l’aspect « green » va devenir plus important.

Les changements qui risquent de se produire vont avoir l’avantage de fluidifier le marché et d’y ramener un peu d’équilibre. Tout simplement parce que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ! L’immobilier est par essence un domaine cyclique, il est donc à la fois normal et même sain qu’une certaine régulation se mette
en place.

Les conséquences peuvent même se révéler positives : les acheteurs auront plus de choix ; les vendeurs seront moins incités à proposer leur bien 10 à 20% au-dessus du marché pour « tenter le coup de cœur », les agents immobiliers seront peut-être (et ce serait une bonne chose!) poussés à un peu plus de retenue au moment de l’estimation. Il serait en effet souhaitable d’arrêter de survaloriser les biens pour « gagner » des mandats de vente (un vœu pieux ?).

L’avenir du marché immobilier parisien

Un constat est déjà d’actualité et va incontestablement continuer de se vérifier : les agences immobilières devront encore plus se concentrer sur 2 éléments clés :
– La technologie : elle permet de gagner du temps, de limiter les frais et les déplacements, tout en gagnant aussi en efficacité et en précision.
– L’accompagnement des clients dans la durée : entre le premier contact et la concrétisation d’un projet, la durée risque désormais de s’allonger. De plus, une fois la vente faite, il est fondamentalement anormal de disparaître des radars et de ne plus se soucier de ses clients.
En définitive, il n’y a donc qu’une ombre noire au tableau : le risque de « casse » chez les différents acteurs du marché, tels que les petites agences immobilières de quartier, les indépendants et tous ceux qui n’ont aucun filet de sécurité quand le marché se retourne.

En tant que professionnels de l’immobilier, abordons cette reprise avec un peu d’humilité et de patience. Toutes les années ne ressembleront pas à l’année 2019 en volume de transactions et en prix, mais c’était anticipable ! Cela arrive juste un peu plus tôt que prévu et surtout pour des raisons totalement inédites.

Laurent Sabouret, est cofondateur de l’agence immobilière digitale à honoraire fixe IMOP.