Mais que nous réserve donc ce marché immobilier au sortir du confinement ?

Jean Luc Brulard
© mysweetimmo/adobestock

Jean-Luc Brulard livre sa vision du marché immobilier en qualité d’agent immobilier de proximité installé à Rueil-Malmaison.

Alors que nous nous préparons à la réouverture de notre Agence, le 11 mai prochain, dans le respect des règles sanitaires et donc sous contrainte forte, je viens de prendre connaissance de l’interview de Michel Mouillart, sur My Sweet Immo.

Et cela m’invite à ces quelques lignes, pour apporter mon éclairage de terrain sur les conditions de reprise du marché immobilier résidentiel sur notre secteur (l’Agence est située à Rueil-Malmaison, Hauts-de-Seine) et, par extension sur les marchés comparables : 1 ère et 2 ème Couronnes et autres villes – certaines en province – où le marché était particulièrement tendu, par insuffisance d’offres, avant la crise sanitaire.

D’abord, grand merci à Michel Mouillart pour son expertise et sa sagesse. Je le considère, de longue date, comme La Référence, en matière d’analyse économique immobilière (et ils sont rares, en France, les vrais spécialistes, où les outils d’analyse sont si pauvres…).

« Ni hausse des taux, ni baisse des prix » s’intitule l’article, reprenant les constats majeurs de l’économiste, reposant sur les dernières informations fiables disponibles.

Voici un mois, début avril j’indiquais moi-même la même chose, dans une vidéo postée sur les réseaux sociaux. Je me vois donc ainsi invité à poursuivre et confirmer la parole de l’expert reconnu, donnant une crédibilité supplémentaire à mon propos de modeste Agent Immobilier de proximité.

Aurais-je donc la fameuse Boule de cristal ? Serais-je plutôt quelque imposteur opportuniste qui, par tactique commerciale ferait des paris hasardeux, pour se mettre en avant et/ou orienter le public et ses clients dans le sens de son business ? Non, je ne crois pas.

Simplement, installé au coin de la rue avec mon équipe, au cœur de notre marché, celui-ci me parle. Il me parle tous les jours. Y compris depuis le 16 mars. Oh ! c’est vrai, il ne m’a pas rendu sourd non plus ces dernières semaines, mais il me parle néanmoins. Et ce qu’il me dit aujourd’hui, se retrouvera dans les statistiques de la rentrée, quand les ventes seront accomplies, que les statistiques auront été collectées, synthétisées, analysées, puis commentées par les experts. Rien de magique dans tout cela, nous sommes simplement, nous les agents immobiliers, la première vigie, le premier témoin des respirations du marché.

Alors, que me dit-il ce marché, avant la crise et depuis le confinement ?

D’abord, concernant les prix : de longue date, notre marché était structurellement déficitaire en termes d’offre, entraînant une grosse pression, et donc des évolutions significatives au niveau des prix des maisons et appartements. Au sortir de l’hiver, notre activité était limitée par l’insuffisance d’offres, nous constations de nombreuses offres « au prix » (pas de négociations), tant les candidats-acquéreurs étaient là, déterminés, souvent même ayant raté certaines opportunités pour avoir trop attendu ou voulu trop négocier…

« Oui, mais la crise va placer nombre d’acquéreurs en position attentiste ! « …sans doute, pour une partie d’entre eux (mais c’est sans compter sur les nouveaux qui vont arriver, décidés par le caractère plus que jamais rassurant de l’immobilier comme valeur-refuge, soucieux de protection accrue pour leur famille, ou encore échaudés par un confinement pénible dans un habitat trop contraint ou insuffisamment agréable : ah ! le balcon ou le petit jardin…).

Mais admettons que leur nombre soit, temporairement réduit de 25%, 30% : la semaine dernière, nous avons lancé une nouvelle offre pour une belle maison à Rueil (en exclusivité bien entendu) ; résultat le premier jour de diffusion, 15 contacts traités par mes collaborateurs. Il manque des candidats ? ils auraient pu être 20 ou 22 en ce premier jour… et alors ? Il en reste largement assez pour conclure une vente à la satisfaction du vendeur et de l’acquéreur. Aucun changement sur le déroulement du processus et son résultat, si ce n’est qu’au final il n’y aura peut-être que 2 ou 3 candidats finalement intéressés, prêts à conclure, au lieu de 4 ou 5… Et donc « seulement » 1 ou 2 déçus au lieu de 3. Qu’est-ce que cela change pour le résultat sur le marché ? Rien. Cela fera toujours une vente (car, oui, on ne peut vendre le bien qu’une fois, même s’il y a plusieurs acquéreurs !), et le niveau de prix sera tenu. Et ces deux données alimenteront les statistiques et les commentaires de septembre, et inspireront celles et ceux qui attendent les informations médiatisées : 5 mois de retard sur la réalité, le printemps et l’été seront passés et nous entrerons sur une autre période, donc sur un autre marché …

« Oui, mais on a entendu à la télé que les taux d’intérêts avaient sensiblement remonté en avril ! ». Que nenni, là encore, et Michel Mouillart le souligne, loin des annonces médiatiques erronées car basées sur quelques situations très ciblées, les taux n’ont fait l’objet que d’un « ajustement technique » d’un ou deux points de base (représentant combien ? 20 euros par mois ? Quel évènement ! Quelle remise en cause de la solvabilité des acquéreurs !). Alors que le marché m’a encore parlé à l’oreille hier, avec l’un de nos acquéreurs qui vient d’obtenir son offre de prêt sur 20 ans à … 0,95% hors assurance (beau score, beau profil, certes, mais c’est fréquemment 1,2%, 1,3%).
Et la baisse des taux directeurs de la BCE, le plafonnement résultant du taux d’usure, la nécessaire relance économique ne plaident pas – c’est le moins que l’on puisse dire – pour une hausse des taux à court terme. Pas besoin de boule de cristal…

Alors, voilà le constat, qui me permet de joindre ma voix, celle du coin de la rue, celle de l’approche micro-économique (encore une fois circonscrite aux marchés comparables au nôtre – mais qui représente une part significative, notamment en Ile-de-France – et aux 3 prochains mois, de mai à  juillet) à celle, macro-économique de l’Expert Michel Mouillart.

Si le marché perd en volume, c’est parce nous manquerons toujours – peut-être un plus encore – de biens à proposer : mais est-ce le souci de celui qui veut vendre, ou de celui qui trouve à acquérir le bien qui lui convient ?

Alors je donne rendez-vous en septembre aux analystes, experts, commentateurs pour apprécier ensemble les statistiques… mais je donne rendez-vous dès la semaine prochaine, aux vendeurs et aux acquéreurs, pour les alimenter !

Jean-Luc Brulard, RICS, Agent immobilier de proximité

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