COVID 19 et Loyers commerciaux : Au feu !

Difficultés Loyers
© mysweetimmo/adobestock

Jean-Luc Brulard, agent immobilier de proximité, RICS appelle les pouvoir publics à définir des règles précises pour les reports ou annulation des loyers de commerçants et restaurants qui ont dû fermer boutique sur décision de l’Etat.

Lettre ouverte aux gouvernants

J’assistais, le 3 juin, à une excellente visio-conférence, à l’initiative de l’une des grandes fédérations nationales immobilières et, à la suite, il m’a semblé opportun de faire un point à date sur la délicate situation des loyers des locaux commerciaux contraints à la fermeture du 16 mars au 10 mai (et même au-delà pour les restaurants).

Ce faisant, je complète ma précédente tribune, publiée dès le 11 avril sur ce même sujet. J’avais alors pris position, émis des propositions, je n’y reviens pas. D’autres défendent des positions différentes et c’est bien logique.

Hier donc, autour de la « visio-table», avocate spécialisée en baux commerciaux, professionnels de l’immobilier, dirigeant d’une grande enseigne commerciale, dirigeant d’une foncière : le panel était représentatif et la connaissance du sujet et de la situation actuelle étaient au rendez-vous.

Grande diversité de situations chez les commerçants en proie à des difficultés de loyers

Il en ressort, en substance, une grande diversité de situations : un taux d’impayés significatif mais aussi nombre d’échéances réglées normalement, des demandes soit d’annulation, soit de report de loyer, des annulations spontanées, des refus purs et simples etc…

En conséquence les relations bailleurs/locataires sont très diverses aussi : des soutiens spontanés de bailleurs par annulation, des reports ou étalement dans le temps ( certains acceptés et d’autres contestés par les locataires), des efforts parfois partagés, de la compréhension mutuelle et nombre de conflits naissants, la plupart des locataires ou des bailleurs de bonne foi, et d’autres de mauvaise foi ( comme toujours)… sachant que, de mon point de vue, nous n’en sommes encore qu’au début, car seulement au milieu de ce second trimestre, et sachant que les procédures contentieuses n’ont pas encore repris… Et que je suis également convaincu que la grande faucheuse économique est encore, pour beaucoup devant nous, à partir de l’automne.

Diversité des points de vue aussi chez les analystes et les observateurs

Les points de vue et les analyses des experts et des parties prenantes font preuve aussi d’une grande diversité. A ce stade, les annulations de loyers relèvent de pures négociations entre les parties. Selon certains juristes spécialisés le caractère de force majeure, exception d’inexécution ne trouveront leur validité éventuelle que par la Jurisprudence, donc les décisions de Cassation… dans quelques années…

Notre Economie dans le rouge, qui joue sa reprise, les commerçants de proximité déjà durement touchés préalablement par les mouvements « Gilets Jaunes », les grèves, jouent, pour beaucoup, leur survie. Les petits bailleurs modestes (souvent anciens commerçants eux-mêmes) ne peuvent se passer pour vivre de leur ressources locatives… : personne n’a besoin, ni envie de rajouter à ces fardeaux, les soucis, les coûts de procédures, la dégradation des relations locatives… autant de freins à cette reprise, voire parfois de risques supplémentaires sur le plan personnel. Et nos tribunaux, déjà engorgés, n’ont pas besoin d’une charge supplémentaire pour répondre à la seule question de savoir si les loyers concernés ne sont pas dus ou, s’ils le sont, dans quelles conditions.

Toutefois, le 3 juin , Madame PROST, qui a été nommée par le Gouvernement (sentant venir ces conflits) en qualité de Médiateur des loyers dès le mois d’avril, a rendu au Gouvernement le fruit de ses travaux sur le sujet : il en ressort une charte de bonne conduite entre les bailleurs et les locataires qui pourront se référer à un accord-cadre sur des modalités de report ou d’annulation pour les plus fragiles et de gré à gré. Vous avez, Madame, accompli votre mission en quelques courtes semaines, et soyez-en remerciée…

Toutes les fédérations professionnelles concernées, loin de là, n’ont pas signé, le Figaro Immobilier titrait le jour-même « la médiation de Bercy échoue », l’Express « un accord en trompe-l’œil » … En effet, qu’en sera-t’il des locataires ou des bailleurs qui ne voudront pas, ou qui ne pourront pas, se référer à cette charte ? Est-ce que le sort d’un loyer, et donc celui d’un Preneur ou d’un Bailleur, va dépendre du statut de l’un ou de l’autre, du fait qu’il soit ou non rattaché à une fédération qui aura soit accepté, soit refusé cet accord-cadre ? Quelles obligations, quelles sanctions pour les abus des uns ou des autres ? A ce stade, j’ai bien l’impression que la balle est remise au centre, et chacun renvoyé à sa situation et à ses relations locatives, bonnes ou mauvaises. Et, Monsieur le Ministre de l’Economie, je vous trouve bien prudent, et pour cause sans doute, quand vous vous contentez de qualifier ce résultat de « signal positif au service… des commerçants ou des bailleurs fragilisés » !

En état de guerre, un code de bonne pratique ne suffit pas…

… Donc, de toute évidence, cela ne suffira pas. « Nous sommes en guerre » avait annoncé, à 6 reprises notre Président de la République dans son discours du 16 mars : après la bataille sanitaire – que nous espérons tous gagnée, restons prudents – ce sont les batailles économiques qui sont ouvertes. Et celle des loyers des commerces, fermés 2 mois ou plus (restaurants), sur décision de l’Etat en est une, lourde et qui va durer… Et lors d’une bataille, ou beaucoup jouent leur survie, les codes de bonne conduite pèsent, hélas, souvent bien peu, et encore moins pour ceux qui ne s’y rangent pas …

La physique élémentaire, tout comme le bon sens, indiquent que lorsqu’ une charge est trop lourde, il faut la répartir. Et la répartir sur tous les piliers et en fonction de la solidité de chacun de ceux-ci. Sur notre sujet, je vois 4 piliers : les locataires, les bailleurs, l’Etat, et peut-être aussi les Banques et Assurances. S’agissant des locataires et des bailleurs, la réponse ne peut reposer sur une question de statut, en faisant porter toute la charge sur l’un ou sur l’autre. Mais, au contraire, définies en fonction du niveau de force ou de fragilité de l’un et de l’autre au cas par cas : la plupart des locataires commerçants ont été fragilisés par la Crise et la fermeture (imposée et respectée), pour quelques autres l’impact a été quasi-nulle, voire à la marge, favorable à certaines activités. Les bailleurs, dans la diversité de leur profil : privés ou foncières ou bailleurs sociaux, modestes, fragiles ou bien au contraire solides au regard de l’enjeu que représente les 2 ou 3 mois de loyers en cause… L’Etat, lui (donc nous et nos impôts), a déjà beaucoup fait et devra faire encore beaucoup : s’il doit encore alourdir ses dépenses, que ce soit au moins pour les situations qui le justifient, et pas en soutenant toute une catégorie pour permettre de garantir 100% des revenus à toute une autre, comme si rien ne s’était passé …

… il faut des  décisions précises et des règles du jeu claires

Mais nous étions nombreux, lors de cette Conférence, à nous accorder au moins sur un point : cette situation résulte pour l’essentiel de la cacophonie des Pouvoirs Publics dès le début de la Crise, annonçant hâtivement, sans précaution juridique préalable, des annulations (Bruno Le Maire 17 avril) ou des suspensions (Emmanuel Macron le 12 mars) de loyer etc., etc… Mais les mots ont un sens, et plus encore en Droit, Droit des Contrats en l’espèce. Et chacun se sent ainsi légitime et beaucoup (trop) se renvoie à la figure tel ou tel annonce.

Alors, Messieurs les Gouvernants, qui avaient ainsi, sans doute de bonne foi, mais néanmoins ainsi joué, malgré vous, les pompiers pyromanes, il me semble qu’il est temps de sortir la lance à incendie :  éclairés par les préconisations de Madame la Médiatrice, prenez des décisions précises, définissez les règles du jeu de cette situation inédite. Et ramenez ainsi la clarté et l’équité, évitez les conflits, sauvegardez la solidarité entre tous les acteurs économiques, nécessaire à la mobilisation collective pour la reprise de tous et la sauvegarde de chacun.

Jean-Luc Brulard, agent immobilier de proximité, RICS : Agent immobilier de proximité, RICS
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