Crédit immobilier : Un contexte de crise mais des conditions d’emprunt toujours attractives

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Malgré une diminution du nombre de transactions immobilières de 30% sur toute la France, le marché devrait être en mesure de rebondir selon le dernier Baromètre de La Centrale de Financement.

Bien que le marché du crédit immobilier ait été impacté par la crise, notamment par une baisse significative du nombre de demandes de prêts, celui-ci est malgré tout resté dynamique et les Français toujours prêts à investir dans l’immobilier. Cette période a été l’occasion, pour de nombreux ménages, de repenser leur mode de vie et d’y adapter leur projet d’achat immobilier.  Néanmoins, dans ce contexte, les conditions d’obtention d’un prêt se sont resserrées en raison notamment de la hausse des taux d’emprunt conjuguée à la baisse du taux d’usure [1]. Cette situation a engendré un effet ciseau [2] et pénalisé en premier lieu les ménages aux revenus les plus modestes.  Les conditions d’emprunt sont d’ailleurs plus favorables au mois de Juin 2020 que sur le mois précédent ; après une remontée des taux des crédits immobiliers constatés au mois de Mai, ceux-ci ont finalement diminué sur l’ensemble des durées d’emprunt supérieures à 10 ans. À l’inverse, les taux ont confirmé leur tendance haussière sur les emprunts de courte durée (7 et 10 ans). Malgré le contexte de crise, les conditions d’emprunt restent donc toujours attractives et la pierre une valeur sûre !

Une diminution du nombre de transactions profitable au marché du crédit immobilier

crédit immobilier Alors qu’en 2019 le nombre de transactions avait dépassé le million, le marché immobilier était au bord de la surchauffe sans avoir de véritables solutions pour le freiner et éviter le risque d’inflation. Avec la crise épidémique, la demande de crédit s’est fortement freinée permettant de rééquilibrer le marché du crédit immobilier, sans intervention du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

La Centrale de Financement a en effet constaté une diminution d’environ 30% de la demande de crédit, de janvier à Mai 2020 sur l’ensemble de la France, par rapport à 2019.

La diminution des demandes de prêt est légèrement moindre dans les zones les plus touchées par l’épidémie (- 28,75%) en raison d’une volonté plus marquée des ménages installés en Ile-de-France de faire évoluer leur projet de vie vers des résidences situées à proximité d’espaces verts ou en bord de mer.

Malgré les dommages induits par l’augmentation du chômage partiel en France, le marché du crédit immobilier devrait également être en mesure de rebondir.

« Les pertes temporaires engendrées sur le marché par les emprunteurs (issus du secteur de la restauration, de l’hôtellerie etc.) ne pouvant plus honorer leurs échéances de prêts seront compensées par l’augmentation du pouvoir d’achat d’acquéreurs travaillant dans d’autres secteurs d’activité (santé, nouvelles technologies etc.). Le marché du crédit immobilier n’en est finalement que peu impacté. La Centrale de Financement reste donc très confiante sur l’avenir du crédit immobilier qui demeure l’un des investissements préférés des Français ! », déclare Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement.

La Banque de France se veut également rassurante sur l’évolution du secteur, elle s’attend à un retour à la normale à partir de juillet. Pour elle, l’effet du confinement n’aura finalement eu qu’un impact « temporaire » sur le marché immobilier.

Une période favorable au mûrissement des projets d’achat

Malgré le confinement, les ménages français sont restés confiants et ont profité de cette période pour mûrir un projet d’achat ou le faire évoluer. Nombre d’entre eux ont notamment orienté leur réflexion vers l’acquisition d’une résidence secondaire.

« Nous avons constaté une augmentation d’environ 10% des intentions d’achat pour les résidences secondaires, plus particulièrement dans l’Ouest (en Bretagne notamment) et dans le Sud, où les villes les plus attractives ont eu le vent en poupe (Nantes, Bordeaux, Montpellier, Avignon, etc.). Il s’agit, pour la plupart, de ménages parisiens qui souhaitent s’éloigner de la capitale tout en restant à proximité des grands axes TGV», ajoute Sylvain Lefèvre.

Si le marché du crédit immobilier peut s’appuyer sur de nombreux leviers pour repartir, la crise a néanmoins eu pour effet de pénaliser les emprunteurs les plus modestes. En cause : l’augmentation des taux d’emprunt conjuguée à la baisse du taux d’usure. Pour favoriser la reprise, il est donc nécessaire de proposer des solutions permettant aux ménages d’accéder à l’emprunt et ce, quels que soient leur situation financière ou leur profil.

Favoriser la reprise en luttant contre l’effet pervers du taux d’usure, grâce à la délégation d’assurance !

Fixé à la fin de chaque trimestre par la Banque de France, le taux d’usure protège l’emprunteur contre des taux supérieurs à ce taux plafond, dont le dépassement pourrait placer l’emprunteur dans une situation financière difficile. Mais, depuis le début de l’année, il baisse pour la deuxième fois et se rapproche des taux moyens pratiqués par les banques (qui ont augmenté pendant la crise), générant un effet ciseau. A ce jour, celui-ci laisse peu de marges aux emprunteurs modestes dont le dossier nécessite de négocier des intérêts plus élevés (banques et assurance de prêt compris) …

Afin de premettre aux ménages impactés par cet effet ciseau d’accéder à un crédit immobilier dans les meilleures conditions possibles, la Centrale de Financement, propose des solutions de financement sur-mesure et parvient à réduire significativement le coût de l’assurance, grâce à une délégation d’assurance adaptée.

Le montant de l’assurance de prêt varie selon l’état de santé du contractant au prêt. Si ce dernier est atteint d’une ou plusieurs pathologies, le montant de l’assurance proposé par les Banques, généralement un contrat d’assurance groupe négocié en amont avec un assureur, peut être suffisamment important pour que son Taux Annuel Effectif Global (TAEG) atteigne rapidement le taux d’usure en vigueur. Le montant des assurances crédit proposées par les banques se base généralement sur le calcul d’un taux moyen établi selon le profil de l’emprunteur, et appliqué au montant total du capital emprunté.

Or, avec une délégation d’assurance, l’emprunteur bénéficie de garanties d’assurance véritablement adaptées à son profil et ses capacités financières. Elle permet de bénéficier d’un remboursement évolutif et se base non pas sur le capital total à rembourser mais sur ce qui reste à rembourser par l’emprunteur. Ainsi, tout au long du remboursement du prêt, le montant de l’assurance diminue et engendre des mensualités moins importantes pour l’emprunteur, lui permettant de contracter un prêt immobilier dans les meilleures conditions.

Juin 2020, un mois plus favorable à l’emprunt que le précédent !

Après une hausse des taux généralement constatés sur le mois de Mai, ceux-ci ont finalement diminué sur les durées de prêt supérieures à 10 ans pour le mois de Juin 2020, améliorant les conditions d’emprunt sur 12, 15, 20 et 25 ans.

Ainsi, avec les taux annoncés ce mois-ci, pour un emprunteur contractant un prêt d’un montant de 180 000 € sur 20 ans à 1,27 %, la mensualité s’élèvera à 849,6 euros avec un coût total de crédit de 23 904 euros.

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1 Le taux dit d’usure est celui au-dessus duquel les établissements de crédit n’ont pas le droit d’accorder de prêt. Il ne s’applique pas uniquement au taux d’emprunt proposé par la banque, mais au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui inclut l’assurance emprunteur et les frais annexes.
2 Avec l’augmentation des taux pendant la crise, l’écart entre le TAEG et le taux d’usure s’est réduit : il s’agit de l’effet ciseau. Dans ces conditions, les futurs emprunteurs ont atteint plus rapidement le taux d’usure, entraînant ainsi le refus de leur prêt immobilier. 3 https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2020/03/26/les-seuils-de-l-usure-au-1er-avril-2020. 4 Incluant les opérations de crédit destinées à regrouper des crédits antérieurs comprenant un ou des crédits mentionnés au 1° de l’article L. 313-1 du code de la consommation dont la part relative dépasse 60% du montant total de l’opération de regroupement de crédit. 5 S’agissant du taux de l’usure applicable aux crédits à taux fixe, fixation de seuils de l’usure par tranche de maturité: moins de 10 ans, 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus. 6 La délégation d’assurance, dans le cadre d’un crédit immobilier, permet aux emprunteurs de contracter une assurance emprunteur auprès d’une compagnie autre que l’organisme de crédit qui lui accorde le prêt (également appelée assurance de prêt « hors banque »).

 

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