Investissement immobilier : les précautions pour éviter les impayés de loyers

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Pour un bailleur, le premier risque c’est l’impayé de loyer. Dans le cadre d’un investissement locatif, cela peut même devenir un facteur de fragilité face à un prêt contracté pour le bien

S’assurer de la solvabilité du locataire

Les candidats à la location de votre bien seront probablement nombreux. La première précaution est bien sûr de vérifier leur solvabilité et le cas échéant celle de la personne qui se porte caution. Cela vous évitera de longues et coûteuses procédures en cas de non-paiement de loyers.

Quelques documents clés sont indispensables :

– une pièce d’identité valide munie d’une photo (carte d’identité, passeport ou permis de conduire)

– les trois derniers bulletins de salaires, et une attestation d’employeur

– un justificatif fiscal (les derniers avis d’imposition) afin d’évaluer la capacité financière de votre futur locataire, de recouper avec les autres informations fournies. C’est aussi un document dont vous pourrez vérifier l’authenticité sur le site https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/

– les dernières quittances de loyer du précédent logement, notamment pour vérifier s’il n’y a pas d’impayés ou de retard de paiement de loyers.

L’attestation d’employeur est un document prouvant que le locataire est bien employé dans telle ou telle société, pour quel type de contrat (CCD ou CDI) et si la période d’essai est passée.

Evidemment, un candidat fonctionnaire ou en CDI dans une grande multinationale ou une entreprise publique peut rassurer, du fait de la sécurité de l’emploi. Pour les indépendants : les trois derniers bilans ou toutes pièces fiscales ou juridiques liées à l’activité témoigneront aisément de la qualité du dossier.

Il est conseillé de louer votre bien à un candidat dont les revenus nets dépassent trois fois le montant du loyer. Mais en matière locative, deux personnes valent mieux qu’une ; si vous louez à un couple marié, les deux deviennent automatiquement cotitulaires du bail tandis que les couples pacsés et les concubins doivent signer tous les deux le bail de location pour être considérés comme cotitulaires.

Attention : Vous ne pouvez exiger d’un locataire son dossier médical, un extrait de casier judiciaire, une copie de relevés de comptes bancaires ou encore un chèque de réservation.

Faire appel à une caution

Vous pouvez exiger de votre locataire un acte de cautionnement, joint au contrat de location, dans lequel est stipulé quel type de caution il apporte : caution simple ou solidaire.

La caution est une personne qui s’engage à s’acquitter des dettes locatives du locataire lorsque ce dernier viendrait à faire défaut (loyer, charges et réparations locatives éventuelles). Si rien n’est précisé dans les dispositions du contrat de bail, la caution simple est définie par défaut. La caution simple vous permet de vous retourner vers le garant uniquement si votre locataire devient insolvable. Avec une caution solidaire, vous pourrez faire appel au garant dès le 1er centime d’euro non réglé. Le garant doit s’engager par écrit et lui-même apporter les preuves de sa solvabilité avec preuve d’identité, bulletins de salaires et déclaration fiscale à l’appui.

Important : Il ne faut pas confondre caution (qui est le terme employé pour la personne garante du locataire) et dépôt de garantie (parfois appelé à tort caution), somme d’argent bloquée sur laquelle le bailleur peut retenir le montant de l’impayé.

S’assurer contre les loyers impayés

Mais surtout, assurez-vous ! Selon l’UNPI, l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, « bien que les impayés de loyer ne semblent pas avoir augmenté cette année malgré la crise sanitaire et sociale, la souscription d’une assurance pour loyers impayés est toujours largement conseillée. » Le rapport de la Fondation Abbé-Pierre, qui est paru début février, tire cependant la sonnette d’alarme : depuis le début de la crise, « certains Français ont plus de difficultés à payer leur loyer » et la Fondation craint une explosion des impayés.

L’assurance GLI, pour Garantie Loyers Impayés, peut être souscrite dans toutes les compagnies d’assurance ou auprès de votre banque. Son coût représente en moyenne de 2 à 4 % du montant annuel des loyers charges comprises et est déductible des revenus fonciers.

Les assureurs imposent eux-mêmes une sélection très stricte des locataires : salariés en CDI, revenus a minima équivalents à trois fois le montant du loyer charges et taxes comprises, clause résolutoire dans le contrat de location prévoyant que celui-ci sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations…

Important : Il est primordial de « décortiquer » toutes les conditions d’éligibilité du locataire sur le contrat d’assurance que l’on vous propose afin d’éviter que la prise en charge en cas d’impayés soit refusée.

Prévoir une clause résolutoire

Sachez, par anticipation, que la résiliation éventuelle du bail de location dépendra de la présence dans le contrat d’une clause résolutoire. Elle stipule que le bail est résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues sans que les tribunaux puissent s’y opposer.

Mais le législateur a mis en place des garde-fous pour qu’un délai minimum soit respecté avant résiliation et expulsion. Vous devrez donc envoyer à votre locataire une mise en demeure de payer dans les deux mois puis un commandement par voie d’huissier.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle de résiliation judiciaire du bail prononcée par le juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance) à sa libre appréciation.

Agir dès le 1er impayé de loyer

Dès le premier impayé, dans un premier temps et avant toute action en justice, dialoguez avec le locataire, négociez des délais ou adressez-vous à la personne qui s’est portée caution afin de traiter le problème à l’amiable. C’est la meilleure option.

Si ce n’est pas possible et si vous avez souscrit une GLI, informez votre assureur en suivant scrupuleusement la procédure prévue au contrat.

Si, de son côté, votre locataire a souscrit la garantie Visale, une caution gratuite proposée aux 18-30 ans par Action Logement, qui existe depuis 2016 et qui prend en charge le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire, adressez-vous directement à Action Logement. Cette garantie Visale doit être annexée au contrat de bail. De même, si votre locataire bénéficie d’une allocation logement, vous devez obligatoirement prévenir la Caf ou la MSA. Qu’est-ce que la garantie Visale ?

Ne pas en arriver à l’expulsion

Si vous voulez donc éviter d’avoir un jour à expulser un locataire en difficulté, portez votre attention sur la sélection d’un candidat : le maximum d’informations, des preuves de solvabilité, des garanties. Et assurez-vous contre les loyers impayés, tout en n’oubliant pas d’inclure la clause résolutoire à votre contrat de location.

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