Immobilier : Est-ce encore le moment de vendre ?

Tous ceux qui vendent aujourd’hui un bien immobilier ne le savent pas encore mais ils sortiront gagnants de la crise sanitaire. Alors que l’on assiste à une véritable pénurie de biens disponibles à la vente, les acheteurs restent très nombreux sur le marché.

« Nous n’avons jamais eu autant de visites sur nos sites, explique Séverine Amate, Porte-parole du Groupe SeLoger. Ils enregistrent jusqu’à 70 % de volume de recherches supplémentaires depuis 1 an. Et ce n’est pas uniquement du « lèche-vitrines ». La volonté de passage à l’acte se caractérise par une prise de contact avec les agents. Les mises en relation entre acheteurs et agents immobiliers ont ainsi progressé de 20 %.» 

Pourtant, « seulement » 56% des vendeurs estiment que c’est le bon moment pour vendre, selon une étude menée par SeLoger auprès des différents porteurs de projets immobiliers (1).

« Les vendeurs ont souvent une double casquette : ils cèdent leur bien pour en acquérir un autre, rappelle Séverine Amate. Or les 44% de vendeurs ayant encore un doute sur « le bon moment pour vendre » s’inquiètent de la situation économique à venir en France. Ces derniers mettent leur projet immobilier sous cloche, le temps de voir comment la conjoncture évolue. Les mesures, liées au confinement, rendent les choses floues. Ils auront plus de visibilité au second semestre. »

Et c’est un cercle vicieux qui s’installe : les vendeurs redoutent de ne pouvoir acheter ensuite et préfèrent temporiser, renforçant ainsi le phénomène de resserrement de l’offre de biens proposés à l’acquisition… Or c’est le bon moment pour franchir le pas et vendre son bien, nous vous expliquons pourquoi.

… Parce qu’avec une bonne estimation, la vente rapide est assurée

Si les vendeurs se montrent frileux, c’est parce qu’ils craignent – pour 30% d’entre eux – de ne pas vendre leur logement assez vite. Redoutant par la même occasion d’essuyer un retournement du marché ! D’ailleurs, ils sont 1 sur 4 à avoir peur de vendre leur logement en dessous du prix du marché. Pour signer au plus vite, il faut fixer le bon prix. 

« La notion de « bon prix » est relativement floue, tempère Séverine Amate, Porte-parole du Groupe SeLoger, car la notion d’affect est bien présente. Pour de nombreux vendeurs, il s’agit de leur logement, qu’ils ont probablement réhabilité, amélioré… De plus, dans le contexte actuel, la plupart d’entre eux souhaitent maximiser le fruit de leur vente pour avoir les coudées franches et pouvoir ensuite acheter le logement dont ils ont besoin, souvent d’une plus grande superficie. »

« La première erreur à ne pas commettre est de surestimer son bien. Nos clients acheteurs surfent beaucoup sur internet et se désintéresseront immédiatement d’un bien surestimé. Malgré la mise en place d’estimation en ligne, il est primordial de faire estimer son logement par un agent immobilier de son secteur. Car les algorithmes ne prennent pas en compte l’historique du quartier, ses points forts ni les nuisances subies… avec ces éléments, l’agent immobilier pourra positionner le bien au prix le plus juste et donc faciliter la vente », conseille Christine Fumagalli, Présidente du réseau Orpi.

Cela tombe bien, selon l’étude SeLoger : 6 vendeurs sur 10 ont prévu de suivre ce conseil et cherchent d’abord à estimer leur bien avant toute autre démarche. Et 28% des propriétaires interrogés souhaitent se tourner vers un professionnel pour confronter les algorithmes à la réalité du terrain. Il est d’ailleurs intéressant de noter que trois quarts des vendeurs comptent sur les professionnels de l’immobilier pour la vente de leur bien.

… parce qu’il n’y a pas de retournement du marché à prévoir 

D’ailleurs, les prix ne s’affichent pas en baisse. Bien sûr, le marché immobilier parisien connaît de légères secousses. Mais il s’agit d’un marché très particulier avec des prix qui atteignent des sommets depuis quelques années et personne ne peut prédire si cette tendance s’inscrira dans le temps. 

La capitale ne doit plus, non plus, être considérée comme la locomotive de l’Hexagone, en cette période marquée par le télétravail (2), la prise de conscience des contraintes liées à la densité des villes trop urbanisées et aux transports en communs. Les Notaires de France l’assurent : nous assistons à « un déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, plus provincial avec plus d’espace. » (3)

« A Paris il s’agit plutôt de réajustement, les prix se contractant légèrement de 0,9% sur les trois premiers mois de l’année. Alors que dans les autres métropoles, les prix augmentent de 5 à 6%. Tant que l’offre de logements proposés à la vente sera en dessous de la demande, le marché restera dynamique et positif. Il n’y a aucun signe avant-coureur laissant penser que le marché puisse se retourner. Enfin, le délai moyen d’une vente – lorsque le logement a été bien estimé – varie entre 3 et 6 mois. Un laps de temps insuffisant pour essuyer une baisse des prix », rassure Christine Fumagalli.

… parce que les acheteurs du neuf pourraient encore se reporter vers l’ancien

L’année 2020 a été compliquée pour les promoteurs immobiliers : les élections municipales perturbent traditionnellement leur activité. Mais avec l’arrivée des nouveaux maires, souvent élus sur un moratoire de la construction, décrocher un permis de construire a été plus compliqué. « Certaines villes s’opposent ouvertement à la « bétonisation » pour privilégier la promesse d’un cadre de vie plus vert à l’instar de Grenoble qui semble ouvrir un chemin suivi par Bordeaux, Lyon, Marseille, Strasbourg, Besançon, Poitiers », estiment les Notaires de France.

Des prises de position qui ont pu faire perdre du temps aux professionnels du neuf. Ces derniers ont également souffert du premier confinement, qui a mis à l’arrêt leurs chantiers et perturbé les services instructeurs dans les collectivités locales.

En réaction, le gouvernement tente de redresser la barre dans le neuf, et d’accompagner les professionnels de l’immobilier neuf. Pour y parvenir, il mobilise les professionnels, les associations d’élus, les organismes de logement social…

« En 2021, après une année 2020 décevante pour la construction, la ministre s’est engagée dans une mobilisation générale pour la construction neuve, avec un pacte signé avec les associations d’élus et un pacte pour le logement social (120 000 logements sociaux pour 2021), les deux allant de pair pour les opérations mixtes, rappelle-t-on dans l’entourage d’Emmanuelle Wargon. Dans le plan de relance, figure également une aide à la relance de la construction durable qui est attribuée aux collectivités locales en fonction des permis de construire de logements lorsque le foncier est optimisé. Cela permet de financer des aménagements urbains, des espaces verts, des équipements publics. L’objectif est bien qu’on puisse avoir plus de permis, et donc plus de programmes neufs à la vente car la demande est forte, en particulier dans les zones tendues où la baisse de permis en 2020 a été la plus forte. »

Mais l’immobilier étant un secteur de temps long, il y a fort à parier que l’offre commerciale des promoteurs immobiliers mettra du temps à se redresser. Et donc, que les acheteurs devraient continuer à se tourner vers le marché de l’ancien – marché qui se porte mieux et dépasse le million de transactions en 2020 – pour trouver leur bonheur.

… parce que les banques continuent de jouer leur rôle solvabilisateur

Dernière inquiétude des vendeurs : ils sont 43% à craindre que les acheteurs ne réussissent pas à décrocher un prêt. «Lorsqu’un vendeur s’engage par un compromis de vente, la condition suspensive d’obtention de financement fait figure d’épée de Damoclès, puisqu’il est engagé sur un acte de vente pendant 45 à 60 jours. En cas de refus de prêt, le vendeur aura perdu du temps. Oui les conditions d’accès au crédit ont été durcies l’an passé. C’est moins vrai aujourd’hui », explique Christine Fumagalli.

« Les acheteurs ont profité des dernières périodes de confinement pour épargner et muscler leur apport, rassure Séverine Amate. Ces derniers ont conscience  que les conditions d’octroi des crédits se sont resserrées, ils apportent donc en moyenne 10% du prix de vente du logement à acquérir. »

D’ailleurs, malgré le durcissement des conditions d’accès aux crédits mis en place par les banques l’année passé, les établissements bancaires ont octroyé pour 192,4 milliards d’euros de crédits immobiliers en 2020 (4), soit plus de 20 milliards au-dessus de la moyenne de moyen terme (2016-2020). 

Rappelons également que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a assoupli ses préconisations concernant les règles d’octroi de crédits immobiliers (5). Actuellement, le taux moyen des prêts octroyés sur 25 ans oscille entre 0,95% et 1,49%, en fonction des revenus des ménages (6). 

Et les plus modestes ont bénéficié d’une augmentation de la durée des prêts de 11 mois entre décembre 2020 et mars 2021 selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. 

Comme le disent les Notaires de France : en 2021, les banques continueront de jouer leur rôle solvabilisateur !

• Etude réalisée SeLoger réalisée avec OpinionWay sur le moral des acquéreurs et des vendeurs en février 2021. 
• Les Français souhaitent 2 à 3 jours de télétravail par semaine, selon une étude Cetelem réalisée par Harris interactive publiée fin mars. Et les DRH sont prêts à le leur accorder : 85% d’entre eux souhaitent développer cette pratique de façon pérenne, selon une étude menée en juin 2020 par l’association nationale des DRH (ANDRH).
• Note de conjoncture des Notaires de France – janvier 2021
• Source : Banque de France. Il s’agit de la production de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations.
• le HCSF a augmenté le taux d’endettement autorisé à 35% du revenu net (contre 33% auparavant) et le volume de dérogation a été rehaussé à 20 % des dossiers, contre 15% auparavant/
• Observatoire Crédit Logement-CSA – avril 2021