Investir en parts de SCPI ou en immobilier direct ?

SCPI-Immobilier
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Faut-il préférer investir dans un bien locatif en direct ou en indirect
via la pierre-papier ? L’analyse de Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com

Investir dans des parts de SCPI peut s’avérer être un choix particulièrement pertinent si l’on souhaite obtenir un complément de revenu et ne pas avoir à gérer de bien locatif. Plus d’un million d’épargnants ont déjà opté pour ce véhicule d’investissement, et ce chiffre est en constante augmentation. Faut-il préférer investir dans un bien locatif en direct ou en indirect via la pierre-papier ?

Qu’est ce qu’investir en parts de SCPI ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement immobilier géré par une société de gestion dont l’objectif est de collecter l’épargne des français, de l’investir dans des actifs immobiliers, d’en gérer le parc locatif puis de reverser les loyers perçus aux porteurs de parts sous forme de dividendes.
Investir en SCPI revient donc à acheter des parts d’un portefeuille immobilier composé d’actifs diversifiés tant sur le plan typologique que géographique. L’épargnant n’a aucun souci de gestion, de location ou de charges puisque la société de gestion s’en charge pour lui.
L’investisseur bénéficie alors des avantages de l’investissement en direct, sans les contraintes, notamment celles liées à la gestion de ses biens.

La recherche du bien et son financement

Au-delà de la recherche du bien, l’investissement en direct répond à divers objectifs : complément de revenus, défiscalisation, transmission patrimoniale ou encore valorisation d’un patrimoine. Cela nécessite donc de bien connaître certains aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux bien qu’il soit évidemment possible d’être accompagné. Investir dans un bien locatif en direct demande donc une connaissance technique du marché et du temps, deux paramètres compliqués à obtenir.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, la recherche de biens est assurée par un professionnel de l’immobilier parfaitement au courant des dernières opportunités d’investissement.
Une seconde étape importante arrive ensuite : le ticket d’entrée. Là où l’investissement en direct demande une somme de départ importante de plusieurs centaines de milliers d’euros, un investissement en parts de SCPI peut être accessible dès 5000€ (ou moins selon certaines conditions d’accessibilité). L’épargnant peut également lisser son investissement dans le temps en optant pour l’épargne progressive et ainsi capter différents moments de
marchés.

Dans les deux cas, il est possible d’avoir recours à l’endettement bancaire et financer tout ou partie de son investissement (là aussi sous certaines conditions d’éligibilité). Ces deux types d’investissement sont également accessibles au comptant et en démembrement. Enfin, l’épargnant peut loger ses parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie et ainsi bénéficier de sa fiscalité avantageuse.

Un délai différent au moment de l’acquisition

D’un point de vue juridique, l’investissement en direct respecte un délai de plusieurs mois entre la promesse de vente, l’acte authentique et la remise des clés. Dans le cas d’un investissement en parts de SCPI, l’ordre d’achat immédiat suite à la signature d’un bulletin de souscription auprès de la société de gestion. Néanmoins, il existe un délai de jouissance : l’épargnant touche ses premiers revenus au bout de trois à six mois.

Dans les deux situations, l’investisseur aura à payer des frais. Un investissement en direct demande le paiement de commissions auprès de l’agent immobilier, des frais de notaire ou encore des droits d’enregistrement. La souscription en SCPI entraîne le versement d’une commission de souscription à la société de gestion.

Ces frais de souscription (également appelés frais d’entrée) sont fixés par la société de gestion et sont compris dans le prix de la part. Ils représentent généralement entre 6% et 12% du montant souscrit. Ces frais ne sont pas négociables. Ces frais reflètent les frais obligatoires dans l’acquisition d’un bien immobilier : frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière.

L’accès à des typologies différentes et attractives

L’investissement en direct concerne généralement de l’habitation ou des parkings. Pour accéder à d’autres typologies telles que les immeubles de bureaux ou de commerces, l’investisseur particulier devra présenter des garanties financières solides auprès des établissements bancaires et proposer un apport conséquent.

L’investissement en parts de SCPI donne accès à l’immobilier commercial via des tickets d’entrée plus faibles.

Plus encore, ces fonds immobiliers ouverts à l’épargne publique donnent désormais accès à des typologies d’actifs alternatives et encore plus attractives telles que l’immobilier de santé, les résidences gérées ou encore l’immobilier 4.0 via les datacenters. Investir en parts de SCPI, c’est aussi répondre aux nouvelles problématiques structurelles en finançant de nouveaux projets indispensables au fonctionnement de notre population et à notre bien-être collectif.

Les + et les – de l’investissement immobilier en direct

Les avantages de l’investissement immobilier en direct : Création d’un patrimoine, Rentrées régulières de revenus locatifs, Valeur de placement stable, Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value (potentielle) ou de les transmettre

Les inconvénients de l’investissement immobilier en direct : Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé (généralement 100 000 euros minimum), Gestion lourde, Risque de non-paiement des loyers, Risque sur un seul locataire, Vacances locatives et frais de relocation, Charges de copropriété (travaux incombant aux propriétaires, charges de copropriété, taxes foncières, etc.), Technicité du métier de l’immobilier (évolution de la réglementation, de la fiscalité, du droit immobilier, etc.), Accès difficile à certains marchés, comme l’immobilier d’entreprise (montant d’investissement élevé), Revenus et capital non garantis.

Les + et les – de l’investissement en parts de SCPI

Les avantages de l’investissement en parts de SCPI : Une gestion locative prise en charge, Une mutualisation des risques, Un investissement sur-mesure adapté à vos besoins, la possibilité d’investir sur des marchés réservés aux professionnels, La SCPI est un des produits d’épargne les plus transparents. Chaque trimestre, vous avez une situation de votre patrimoine.

Les inconvénients de l’investissement en parts de SCPI : L’investissement en parts de SCPI peut présenter certains risques, Perte de valeur et/ou absence de rendement, Le capital n’est pas garanti, La revente des parts n’est pas garantie, La réglementation organise la liquidité des parts, La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI, Le risque de devises.

Jonathan Dhiver est fondateur de Meilleurescpi.com
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