Bilan immobilier Century 21 : Coup de chaud sur les prix de l’immobilier en France, mais Paris tempère

Prix immobilier
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Century 21 vient de publier son étude les prix de l’immobilier au premier semestre. Ce qu’il faut en retenir.

Plus de ventes au 1er semestre 2021 qu’au 1er semestre 2019, année des records de ventes immobilières

Il y a un an, les chiffres montraient que le marché immobilier de l’ancien était reparti sur les chapeaux de roue depuis la fin du 1er confinement, il faisait figure de « miraculé » quand tant d’autres secteurs étaient en souffrance.

Sur le second semestre 2020, le marché était encore plus dynamique qu’avant le COVID. Depuis, cette vitalité n’a jamais faibli. Le nombre de ventes au 1er semestre 2021 est, sans surprise, supérieur à celui du 1er semestre 2020, affecté par huit semaines de confinement (+42% de ventes réalisées). Il dépasse également de 6% le volume de transactions enregistré au 1er semestre 2019, année pourtant considérée comme exceptionnelle.

Cette effervescence touche aussi bien les maisons que les appartements et les prix s’en ressentent : le prix moyen au m² progresse de +6,8% sur le segment des maisons et de +4% sur celui des appartements, atteignant ainsi de nouveaux records historiques : 2306€ le m² pour une maison et 3783€ le m² pour un appartement en moyenne.

L’espace au cœur du bien vivre

La notion de « bien vivre » est en train de se redéfinir et priorise indiscutablement l’espace : espaces verts à proximité mais surtout espace dans le logement, devenu pour beaucoup un lieu de travail régulier, et pour tous (ou presque) un refuge.

Pour gagner en confort et en superficie, les ménages quittent les hypercentres pour acheter quelques kilomètres plus loin, dans ces villes moyennes dotées de bonnes infrastructures mais où l’urbanisation est moins oppressante que dans les mégalopoles. Il ne s’agit pas de grandes migrations, mais davantage de « sauts de puce » réalisés pour gagner en qualité de vie. C’est le retour en grâce du pavillon.

En Province, on se tourne vers les sous-préfectures et les chefs-lieux de cantons. Ces ménages réinjectent les plus-values réalisées lors de la vente de leur logement afin d’acquérir plus grand, et la superficie moyenne augmente : 117,7m² pour une maison et 59,2m² pour un appartement. Le montant moyen d’une transaction progresse, atteignant un nouveau record : 263 196€ pour une maison et 223 982€ pour un appartement.

Retrouvez ici l’interview Mon Podcast Immo de Laurent Vimont, président de Century 21 France.

Les taux de crédits toujours très bas soutiennent toujours le marché de l’immobilier

Encouragés par des taux d’intérêt historiquement bas qui soutiennent le marché, les ménages utilisent à fond les leviers du crédit : la quotité de financement par emprunt augmente passant de 79,7% à 82,1% en moyenne.

Les délais de vente se contractent fortement, impactés par le déséquilibre Offre / Demande : 81 jours pour les maisons (contre 100 au 1er semestre 2020) et 79 jours pour les appartements (contre 90).

Ces nouveaux projets de vie semblent particulièrement le fait des + 50 ans, leur part progresse de +5,8% parmi les acquéreurs. De manière générale, si les employés et ouvriers sont toujours la catégorie socioprofessionnelle la plus importante, leur part est la seule qui décline (-7,7%).

Les transactions sont réalisées majoritairement pour acquérir une résidence principale (62,4%). Mais jamais les achats destinés à l’investissement locatif n’ont été aussi nombreux (30,5%) tandis que ceux dédiés à l’acquisition d’une résidence secondaire progressent fortement (+14,5%) pour représenter désormais 6,3% des transactions au 1er semestre 2021.

Ces résidences secondaires sont de deux natures : celles achetées comme lieux de villégiature pour y passer les vacances, et celles acquises à 1h / 1h30 du lieu d’habitation principale pour pouvoir être rejointes facilement en période de télétravail, considérées moins comme des maisons de vacances que comme des résidences « semi principales » aujourd’hui.

A Paris, les prix de l’immobilier commencent à se réajuster

Déjà début janvier, des indicateurs nous montraient que les prix avaient atteint un plafond de verre dans la Capitale. Au cours du 1er semestre 2021, à contre-courant des tendances nationales, les prix parisiens ont commencé à se réajuster : -3,6% par rapport au 1er semestre 2020. Cette baisse est relative : à 10 287€, le prix moyen au m² est toujours plus haut qu’en 2019 !

Si les volumes de vente sont supérieurs à ceux du 1er semestre 2020, en revanche, comparés au 1er semestre 2019, ils sont en retrait de -20% !

Il n’y a que dans la Capitale où l’on voit les délais de vente se rallonger au 1er semestre 2021. En outre, l’écart entre le prix de mise sur le marché et le prix de vente définitif s’accroît (passant de 2,9% à 4,7%), signe de rééquilibrage.

La surface moyenne des biens achetés se réduit (-2,1m²) pour se situer à 50,9m² et le montant moyen d’une acquisition parisienne recule de -3,8% pour s’établir à 526 047€.

De plus en plus cadres supérieurs quittent la capitale

Achètent essentiellement les 40 ans et plus, quand la part des moins de 30 ans chute (-11,2%). Les acquéreurs sont à 84,3% des cadres. Mais, si les cadres supérieurs sont encore nombreux, leur part diminue de 12,8% : certains font le choix de quitter la Capitale, bruyante et engorgée, pour aspirer à plus de calme et de verdure. Les employés et ouvriers, eux, voient leur part se déliter de mois en mois, ils ne représentent plus que 3,4% des acquéreurs parisiens.

Paris devient une ville de placements et de pied-à-terre : les investissements locatifs représentent 32,3% des transactions (un nouveau record historique), tandis que le nombre de résidences secondaires grimpe en flèche : +30%. On achète à Paris mais ce n’est pas pour y vivre soi-même à plein temps.

La hausse des prix de l’immobilier s’accélère en Ile-de-France

Les prix avaient déjà augmenté en Ile-de-France en 2020, le rythme s’accélère entre le 1er semestre 2020 et le 1er semestre 2021 : +9,2% pour les maisons (3425€ le m²) et +9,8% pour les appartements (4642€ le m²). Cette hausse est sans doute alimentée par les cadres qui ont choisi de quitter Paris pour trouver en région francilienne un cadre de vie plus agréable. Les montants moyens d’acquisition progressent, davantage pour les maisons (+11,5%) que pour les appartements (+6,5%). Ils s’établissent respectivement à 386 471€ et 271 116€.

Le marché est extrêmement dynamique et les délais de vente se réduisent substantiellement pour s’établir à 64 jours pour les maisons et 66 jours pour les appartements.

Qui achète ? Essentiellement les cadres moyens qui représentent à eux seuls 42,4% des acquéreurs, une proportion en hausse de +18,8% par rapport à l’an passé. Est-ce le niveau des prix qui bloque les employés et ouvriers ? Il s’agit en tout cas de la seule catégorie socioprofessionnelle dont la part recule, et significativement : – 19,9%.

72,4% des acquisitions franciliennes sont destinées à la résidence principale quand la part dédiée aux résidences secondaires n’est que de 0,9%. Les achats réalisés au titre de placements continuent de progresser : ils représentent désormais 26,4% des transactions, un record historique.

Au sein de la région francilienne, les écarts de prix sont considérables entre départements. Dans le département le moins cher de la région, la Seine-et-Marne, le prix moyen au m² d’une maison est de 2443€ quand il est 2,5 fois plus élevé dans les Hauts-de-Seine (6550€ le m²), le département francilien le plus cher. Cet écart de prix est quasi identique pour un appartement : 2 936€ le m² dans le 77 versus 7 407€ le m² dans le 92.

Des hausses de prix à 2 chiffres en Bretagne et en Nouvelle Aquitaine

Naturellement, l’activité est supérieure à celle de l’an passé dans toutes les régions. Elle est également 10% plus élevée qu’au 1er semestre 2019. Les prix grimpent.

Ces hausses sont particulièrement fortes en Bretagne (qui enregistre une augmentation à 2 chiffres de son prix moyen au m² pour les maisons comme pour les appartements), ainsi qu’en Nouvelle Aquitaine, la région dont les prix progressent le plus sur un an (+14,8% pour les maisons et +20,3% pour les appartements). A l’inverse, les hausses les plus faibles sont observées dans le Grand Est sur les maisons (+0,1% seulement), et en Auvergne Rhône-Alpes sur les appartements (+3,8%).

L’immobilier, valeur refuge, financièrement et affectivement

A moins que les taux d’intérêt viennent à augmenter rapidement ou que les nouvelles normes d’octroi des prêts attendues pour l’été soient par trop contraignantes, la dynamique de marché que nous connaissons devrait encore se poursuivre sur le second semestre. Un des effets du confinement a été l’épargne forcée qui a permis à de nombreux Français de se constituer l’apport personnel nécessaire pour investir dans l’immobilier, toujours considéré comme une valeur refuge. Les ménages, au sortir de ces différents épisodes de confinement, investissent davantage financièrement et affectivement dans leur logement.

Parmi ceux qui habitaient l’hypercentre, certains se sont un peu éloignés pour gagner en confort et en superficie. Dans un effet de dominos, les familles habitant déjà en périphérie des grandes métropoles peuvent suivre ce mouvement pour acheter plus grand ou avec des espaces donnant vers l’extérieur (balcon, terrasse, jardin) et soutenir ainsi l’activité. Une redéfinition de la qualité de vie est amorcée et tout laisse à penser qu’elle devrait se pérenniser.

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