La restitution du dépôt de garantie – Les Rendez-vous du notaire #24

Dans ce podcast, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répond à une question concernant le dépôt de garantie

MySweetImmo et QuaiDesNotaires.com vous présentent le 24e numéro du podcast « Les Rendez-vous du Notaire ». Chaque semaine, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répond aux questions concrètes que vous lui posez sur la page dédiée. Un rendez-vous juridique à retrouver sur MySweetimmo.com.

Compromis de vente, refus de prêt bancaire et dépôt de garantie

Question de Clément, Paris : « J’ai signé un compromis de vente mais j’ai eu un refus de prêt bancaire. Je ne suis pas fautif puisque j’ai fait ma demande de prêt dans les temps et j’ai envoyé la lettre de refus dans les temps. Le notaire refuse de me restituer la somme car il veut l’accord du vendeur. Cependant, le vendeur est parti à l’étranger, il n’est pas joignable et le bien a été vendu. Je voulais savoir si le notaire a le droit de garder mon dépôt de garantie. »

En quoi consiste un dépôt de garantie ? 

Patrick Mc Namara : Le dépôt de garantie est une somme versée par le candidat acquéreur lors de la signature du compromis de vente. Celui-ci sert de garantie pour le vendeur, au cas où la vente ne se réalise pas à cause de l’acquéreur et renforce l’engagement de l’acquéreur.

Les modalités du versement, le montant, la conservation, la restitution du bien, les coûts, sont totalement fixés par les parties dans le compromis, elles ne sont pas réglées par la loi, sauf dans quelques cas exceptionnels, notamment dans la vente de biens neufs. 

Le conseil à donner à Clément est de relire le compromis de vente car les conditions de dépôt et de restitution du dépôt de garantie y sont précisées. 

Clément à bien lu son compromis puisqu’il nous dit avoir déposé sa demande et envoyé la lettre de refus dans les temps…

Patrick Mc Namara : Clément nous dit avoir déposé sa demande de prêt et avoir bien envoyé sa lettre de refus dans les temps, mais attention, un compromis de vente est un ensemble de déclarations et d’obligations souscrites par les parties. Le vendeur a accepté de vendre à l’acquéreur au regard des conditions de son financement, conditions de revenu puis montant et conditions du prêt. Ce n’est pas la même chose de vendre à un acquéreur faisant un prêt de 400 000 € ou à un acquéreur faisant un prêt de 200 000 €. A l’inverse, la condition suspensive de prêt, stipulée dans le compromis, est un engagement. Si l’acquéreur a un refus de prêt, car il a fait une demande de prêt différente de celle qu’il avait déclarée dans le compromis. En l’occurrence, Clément a fait une demande de prêt de 400 000 € alors qu’il avait indiqué dans le compromis qu’il ferait une demande de prêt de 200 000 €. Le vendeur pourra contester la bonne foi de l’acquéreur, invoquer même la faute de ce dernier, si la demande est différente de ses déclarations et il pourra s’opposer à la restitution du dépôt de garantie et exiger le versement de ce dépôt au titre de la clause pénale. 

Le notaire a donc le droit de conserver le dépôt de garantie de Clément ? 

Patrick Mc Namara : Tout à fait et le notaire a le devoir de le conserver tant qu’il n’a pas reçu l’accord du vendeur. Rappelons qu’un compromis de vente est amiable et que celui qui conserve le dépôt de garantie a une mission de séquestre lors de la durée du compromis. Ne peut se désaisir du dépôt de garantie qu’avec l’accord exprès des deux parties, si les conditions du compromis sont réalisées. 

Il est normal que le séquestre conserve le dépôt de garantie jusqu’à la complète réalisation des conditions du compromis, et notamment, l’accord du vendeur. 

Un conseil sur ce sujet Patrick Mc Namara ?

Patrick Mc Namara : Soyez vigilant sur la rédaction des clauses de dépôt de garantie et de conditions suspensives de prêt. En effet, il est fréquent que le compromis prévoie, non pas un refus de prêt mais deux refus de prêt obligatoire de deux banques différentes, afin d’éviter le risque de refus de prêt de complaisance. 

VOUS AUSSI, vous pouvez poser vos questions à Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com. Pour cela, rendez-vous sur la page dédiée
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