Taxe foncière : Quelles sont les villes où elle pèse le plus lourd ?

Alors que 2021 sera une année exceptionnelle pour l’immobilier, avec déjà plus de 1,2 million de transactions, l’une des données souvent sous-estimées par les Français lors de l’acquisition d’un bien immobilier est le poids de la taxe foncière. Quelles sont les villes où elle pèse le plus lourd ? Quelle différence selon que l’on achète un studio, un T2 ou encore un grand appartement ? Quel est l’impact de la taxe foncière sur la rentabilité locative ? Meilleurs Agents, leader de l’estimation immobilière en ligne, a mené l’enquête dans 11 grandes villes de France.

En moyenne, la taxe foncière est 36% plus importante pour un studio versus un T4

Si la taxe d’habitation connaît ses dernières heures, puisqu’elle aura complètement disparu en 2023, la taxe foncière est un impôt qui concerne la quasi-totalité des 58% de ménages propriétaires* chaque année et qui peut impacter plus ou moins lourdement leurs finances et/ ou la rentabilité de leur investissement locatif.

Première constatation : quelle que soit la ville, la taxe foncière rapportée au m² est 36% plus élevée en moyenne pour les petits logements comparé aux T4 et plus (18,2 €/m² contre 13,4 €/m² en moyenne respectivement).

« En effet, plus le logement est grand, plus la taxe foncière rapportée à la surface diminue. Cette inégalité s’explique d’une part par le fait que le calcul de la taxe foncière se fait par tranche de surface. Ainsi, les 20 premiers mètres carrés d’un bien sont toujours les plus chers, et la surface supplémentaire bénéficie d’une taxation allégée. D’autre part, elle dépend aussi de la conception du bien : l’architecture de l’immeuble, la qualité de la construction, les équipements, etc. Ainsi, la structure du parc de chaque ville pourrait jouer un rôle » indique Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Une taxe foncière plus de 2 fois plus chère à Toulouse qu’à Lyon pour un studio

Rapportée au mètre carré, la taxe foncière est en moyenne 63% plus chère à Montpellier qu’à Lyon. De la même façon, à Montpellier cette taxe est plus chère qu’à Paris de 47%. Ainsi, avec respectivement 11,6 €/m, 12,6 €/m², et 12,9% Lyon, Strasbourg et Paris enregistrent les taxes foncières les plus abordables au m², contrairement à Montpellier, Bordeaux et Toulouse où il faut compter 17 €/m² et plus. Des différences non négligeables qui s’expliquent par une plus grande densité de population et d’entreprises à Lyon, Strasbourg et Paris par exemple, ce qui permet de partager entre plus d’acteurs la contribution aux recettes fiscales locales.

Par ailleurs, à type de logement égal, la taxe foncière va également faire le grand écart d’une ville à l’autre. Ainsi pour un T3 à Montpellier, il faut compter environ 18,1 €/m² en moyenne alors que les Lyonnais ne s’acquittent que de 11,3 €/m² en moyenne. Un écart qui pèse vite sur la facture : ainsi, pour un T3 de 65 m² , les Montpelliérains paient 1 177 €, contre 735 € à Lyon. Même situation pour un T2 à Paris, pour lequel la taxe foncière s’élève à 12,7€/m², quand elle est de 21,6 €/m² à Bordeaux, soit 508 € contre 864 € en pour une surface de 40 m².

Une rentabilité locative inégale selon les villes

Pour les Français qui réalisent des investissements locatifs, il y a une assez forte inégalité au niveau des villes. Ainsi à Paris, le montant de la taxe foncière équivaut à 14 jours de location d’un logement, à Lyon le rapport est de 21 jours, et jusqu’à 30 et 31 jours pour Nice et Lille, soit un mois complet. Comparativement, Montpellier, et Toulouse entre-autres, s’en sortent moins bien puisque dans ces 2 villes il faut presque 1 mois et demi pour couvrir la taxe foncière (respectivement 40 et 38 jours de location).

Pour Barbara Castillo Rico : « Au moment de réaliser un investissement locatif, les Français s’appuient en général sur des indicateurs comme le taux et le nombre d’années de crédit ou encore le montant du loyer moyen à venir. Ils oublient souvent la part de la taxe foncière dans leur calcul, il sera pourtant important à mesurer au regard de ses répercussions sur la rentabilité locative ! ».

Les principaux enseignements :

• En moyenne la taxe foncière rapportée au m² est plus élevée de 36% pour les studios que pour les grands logements (T4 et plus) ;
• Il y a une grande disparité selon les villes, le montant de la taxe foncière fluctue entre 508 € (Paris) et 864 € (Bordeaux) par an pour un T2 de 40 m² et entre 735 € (Lyon) et 1 177 € (Montpellier) pour un T3 de 65 m² ;
• Lyon et Strasbourg enregistrent les taxes foncières les moins lourdes au m² (11,6 €/m² et 12,6 €/m² respectivement), contrairement à Montpellier et Toulouse qui sont les villes les plus impactées (plus de 17 €/m² ) ;
• Paris et Lyon sont les villes où la rentabilité locative est la moins impactée par la taxe foncière : elle représente respectivement 14 et 21 jours de location, contrairement à Montpellier et Toulouse où il faut presque 1 mois et demi (respectivement 40 et 38 jours de location).