Immobilier de prestige Côte d’Azur : Le retour de la clientèle étrangère fait progresser les prix

Appartements en front de mer et domaines « pieds dans l’eau », élégantes bastides, mas provençaux traditionnels ou villas ultra-contemporaines : les biens de prestige en vente sur la Côte d’Azur sont très variés. Après plus d’un an de crise sanitaire, la saison 2021 a retrouvé un certain dynamisme grâce au retour de la clientèle extra-européenne.

« Si la clientèle reste essentiellement française et européenne (Allemagne, Grande-Bretagne, Belgique, Pays-Bas, Italie, Suisse, Scandinavie), on note aussi un retour progressif des clients russes et moyen-orientaux entrainant une demande forte sur les biens haut de gamme alors que l’offre demeure encore faible », confie Julien Bourdry, directeur commercial Filiales et Succursales chez BARNES. Conséquence, les prix se stabilisent et certains recommencent même à progresser. Tour d’horizon du marché immobilier de la « French Riviera »…

Saint-Tropez : les domaines privés et sécurisés ont la cote

Saint-Tropez affiche un marché immobilier très dynamique, avec un chiffre d’affaires en augmentation de 35% par rapport à 2020 pour la transaction. Même si depuis la crise sanitaire la demande porte sur tous les types de biens, ceux des domaines privés et sécurisés, proche de la mer – voire « pieds dans l’eau » – ou du village restent les plus convoités.

« La clientèle est principalement française, allemande, belge et suisse. En raison des restrictions de déplacement liées à la Covid, les Anglais ne sont de retour que depuis peu. Certains propriétaires britanniques, lassés de ne pas avoir pu profiter de leur pied-à-terre sur la Riviera, ont décidé de le mettre en vente », note Nelly Goyons, Directrice de BARNES Saint-Tropez. « Saint-Tropez reste une destination iconique qui échappe à une logique de prix au m², tant la typologie et la localisation du bien influent sur le prix final », conclut-elle.

Sainte-Maxime : des prix en hausse

« La clientèle française est de plus en plus présente sur le marché immobilier de Sainte-Maxime, porté également par les Belges, les Suisses, les Néerlandais, les Britanniques et les Libanais », constate Maud Girard Bouffenie, Directrice BARNES Sainte-Maxime.

La demande se concentre sur des biens aux belles prestations : vastes superficies, vue et proximité mer, construction contemporaine, proximité des commerces et des animations. Pour cela, les acquéreurs sont prêts à investir au moins 3 millions d’euros. Face à l’attentisme de certains vendeurs opportunistes, les prix des biens ont déjà, en moyenne, progressé de 5 % sur un an.

Théoule-sur-Mer : un marché soutenu par les résidences semi-principales

Depuis le début de l’année, le marché de la côte de l’Esterel est dynamisé par la clientèle française, principalement à la recherche de résidences semi-principales. Mais, depuis juin, les étrangers (Néerlandais, Belges, Allemands) sont de retour, dopant le marché des maisons de plus de 2 millions d’euros.

« Sur la côte de l’Esterel, les prix vont de 2 à 10 millions d’euros et la demande se concentre sur les biens « pieds dans l’eau ». La clientèle haut de gamme est à la recherche de villas avec piscine à Théoule-sur-Mer et d’appartements d’exception construits dans la résidence Cité Marine de Port-la-Galère. Ces derniers se vendent entre 10 000 et 15 0000 €/m² », note Nicolas Pace, de BARNES Théoule-sur-Mer.

Cannes : transactions en hausse et délais de vente en baisse

Alors que la demande progresse sur le secteur, l’offre reste faible, entrainant des délais de ventes raccourcis. Les biens « sans défauts » (travaux, nuisances, etc.) se vendent en moins de quatre semaines. Les acquéreurs proviennent principalement de France et des pays limitrophes (Belgique, Monaco, Suisse, Italie, Allemagne, Angleterre). Depuis le mois d’août, la clientèle étrangère (Russie, Bulgarie, Pologne, Emirats Arabes Unis, Liban, Israël, Canada, Hong Kong, Corée) semble, toutefois, être de retour.

« La crise de la Covid a entrainé une forte croissance de la demande pour de petites villas, de rez-de-jardin avec vue, de toits-terrasses ou de penthouses pour des clients avec un budget entre 800 000 et 2 000 000 € qui correspond à la gamme de prix la plus recherchée », explique Florent Borrego, directeur de BARNES Cannes.

Mais les visites pour les biens supérieurs à 15 millions d’euros sont également en hausse. Le centre de Cannes concentre la majorité de la demande, suivie des collines environnantes avec vue mer : Californie, Croix-des-Gardes, Le Cannet collines ou encore Super Cannes.

L’arrière-pays : aussi dynamique que la côte !

Mougins, Valbonne, Opio et Roquefort-les-Pins restent les communes les plus prisées sur le marché de l’arrière-pays cannois. Biot, Mouans-Sartoux et certains quartiers de Grasse bénéficient également d’une belle cote d’amour. Prisées habituellement par les Anglais, les Scandinaves, les Hollandais, les Suisses et les Allemands, ces destinations ont attiré de nombreux Français suite à la pandémie. « A la recherche d’une résidence secondaire, cette clientèle s’intéresse autant aux mas provençaux, aux bastides, aux propriétés oléicoles, qu’aux maisons modernes et aux domaines d’exception. Les biens de 250 à 300 m² sur un terrain de 1 500 à 3 500 m² avec piscine et vue dégagée, se vendent en moyenne entre 1 et 2,5 millions d’euros, soit de 5 000 à 8 000 €/m² » explique Caroline Bertignon-Metout, directrice de BARNES Valbonne.

Saint-Paul de Vence : le coût – et le goût – de l’authenticité

Longtemps apprécié d’artistes aussi variés que Chagall, Montand ou Prévert, le village de Saint-Paul de Vence attire maintenant les industriels et les grandes fortunes françaises et internationales. Cette clientèle est prête à dépenser de 1,5 à 15 millions d’euros pour profiter de l’authenticité des lieux. Outre Saint-Paul, les acheteurs aisés apprécient aussi La Colle-sur-Loup, Vence, Tourrettes-sur-Loup, les Hauts de Cagnes, Saint-Jeannet, La Gaude, Bar-sur-Loup, Cagnes-sur-Mer ou Villeneuve-Loubet.

« En vieilles pierres ou contemporaines, les villas de prestige à Saint-Paul de Vence ou la Colle-sur-Loup se vendent entre 7 000 et 10 000 € le m² suivant les quartiers », analyse Bertrand Bocris, directeur de BARNES Saint-Paul de Vence.

Beaulieu-sur-Mer : forte demande pour les biens jusqu’à 3 millions d’euros

Idéalement placée à 15 minutes de Monaco et à 30 minutes de l’aéroport international Nice Côte d’Azur, la commune de Beaulieu-sur-Mer attire une clientèle à la fois française et européenne. Les prix oscillent entre 15 000 à 20 000 €/m². On retrouve une fourchette tarifaire similaire à Saint-Jean-Cap-Ferrat et Villefranche-sur-Mer. A Nice et sur ses hauteurs, les ventes se concrétisent à des tarifs légèrement inférieurs : de 10 000 à 12 000 €/m².

« Près de 95 % des transactions portent sur des produits avec vue mer. La clientèle française, mais aussi allemande, belge, italienne et suisse est en quête de biens inférieurs à 3 millions d’euros. On constate l’arrivée récente de nombreux Parisiens désireux de concrétiser de nouveaux projets de vie, personnels ou professionnels. Ils achètent des résidences principales ou semi-principales de 200 à 300 m², au prix affiché ou avec de légères négociations » commente Oliver Collaud, directeur de BARNES Beaulieu-sur-Mer.

A partir de 6 millions d’euros, la clientèle, plus rare, vient d’Europe du Nord (Scandinaves) et de l’Est (Polonais) et recherche des biens de 300 à 500 m² en moyenne. Au-delà de 500 m², les acheteurs souhaitent aussi réaliser une bonne opération financière. Pour cela, ils n’hésitent pas à négocier des baisses de prix pouvant atteindre 20 % voire 30 %.

Monaco : le mètre carré le plus cher du monde

Après avoir triplé en une décennie, les prix monégasques se sont stabilisés avec la crise sanitaire. « Depuis 2020, la clientèle étrangère, traditionnellement très présente, a rencontré des difficultés pour se déplacer », observe Christian Baldacchino, directeur associé de BARNES Monaco by A.I.B.B. Les appartements représentent 97 % du marché avec une moyenne de 54 486 €/m²…la plus élevée au monde ! Les prix font le grand écart : entre les appartements dits « sous loi » (destinés à la location) à 27 000/28 000 /m² et les produits de marchands de bien pouvant aller jusqu’à 100 000 €/m² pour des biens d’exception avec vue mer dans le quartier du Carré d’Or (le centre historique autour de la place du casino, aussi appelé Monte Carlo) ou de celui, limitrophe, du Larvotto.

 A quelques encablures de la Principauté, les communes de Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et La Turbie servent de marchés de report pour une clientèle locale et italienne. « Avec la crise sanitaire et les différents confinements, les clients se positionnent sur des propriétés avec de plus grandes surfaces et des espaces extérieurs » constate Christian Baldacchino.

Un marché locatif dynamique

Côté locations, la saison 2021 s’est bien déroulée malgré la réglementation due à la Covid, avec des demandes de location plutôt tardives. Celles-ci sont, en effet, arrivées en juin, au lieu d’avril traditionnellement. L’été 2022 s’annonce fort différent, une clientèle principalement française et parisienne anticipant déjà ses réservations…