Immobilier locatif : Vers une stagnation des loyers en 2022 ?

Malgré la crise sanitaire, le marché de l’immobilier en France se porte bien. Le nombre de ventes immobilières dans l’ancien explose malgré des prix en forte hausse, les taux atteignent le niveau le plus bas jamais connu et le marché du logement se dévoile très dynamique. Une chose est certaine : les Français continuent d’investir dans l’immobilier. Pandaloc dresse le bilan de l’année 2021 et dévoile les perspectives 2022 concernant le marché de l’immobilier locatif.

La fin de la flambée des prix immobiliers en France ?

En 2021, les prix immobiliers ont continué de grimper dans toute la France (6% sur un an). Paris a été l’exception. Selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents, les prix ont connu une baisse d’1,2 % depuis le début de l’année. En région, les prix immobiliers ont augmenté de 8,8% sur un an, au 1^er décembre 2021. Cette hausse est principalement due à la flambée des prix des maisons (+ 9,4 %).

Mais la fin de la flambée des prix immobiliers en France n’est pas pour tout de suite. La raison principale est que la hausse des prix immobiliers, comme des autres actifs financiers, est tirée par la politique monétaire ultra expansionniste des banques centrales. Pour l’instant, la BCE a prévenu qu’elle ne changerait pas de politique en 2022. Concrètement, cela veut dire que les taux d’intérêt vont rester scotchés à presque rien et que cela va alimenter la hausse des prix immobiliers.

Pour 2022, il y a 2 phénomènes à prendre en compte : les disparités régionales et le resserrement du crédit immobilier. Dans la capitale, on s’attend à des prix immobiliers qui vont se stabiliser et s’homogénéiser entre arrondissements : dans  le 19^e ou le 20^e, les prix vont augmenter afin de s’aligner sur les quartiers les plus chers. Tandis qu’en région, ils vont continuer leur flambée.

Cinquième vague : doit-on s’attendre à un bouleversement du marché de la location à nouveau ?

Le marché de la location immobilière a été bouleversé par la pandémie. Les six premiers mois de l’année 2021, la France était confinée. Presque plus de touristes, des étudiants et des jeunes actifs qui restent chez papa-maman, peu de déménagements…

Conséquence : le nombre d’offres de meublés a été multiplié par 5. Pandaloc a vécu le renversement de la tension locative du marché. Des logements meublés qui normalement s’arrachaient par les locataires, ont passé plusieurs semaines voire plusieurs mois vacants sur le marché. L’abondance d’offres et le manque de locataires ont rendu la situation très concurrentielle. Certains propriétaires ont donc été obligés de baisser le loyer de leur logement pour éviter les vacances locatives. Une étude d’Europe 1, au mois de mai, estime une baisse de loyers de 4,5 % dans la capitale, et 6,7 % à Bordeaux. A partir de juillet 2021, avec le dé-confinement et la recherche de logements par les étudiants et les nouveaux actifs, la demande a re-démarré en force. D’un seul coup, le nombre de candidats par logement a triplé voire quadruplé pour certains types de logements, notamment pour les petites surfaces meublées en agglomération.

Avec l’arrivée de la cinquième vague, la grande question est : il y aura-t-il confinement ? Si oui, le marché de la location risque d’être ralenti à nouveau en 2022. Dans ce cas, le prix des loyers devrait encore baisser pour équilibrer l’offre et la demande de logement

Vers un plafonnement des loyers s’est étendu ?

Les prix immobiliers et les loyers sont décorrélés. Les loyers sont encadrés et ne peuvent pas flamber autant que les prix. L’IRL (Indice de Référence des Loyers) qui sert de base pour la révision annuelle des loyers en clairement en progression selon l’INSEE depuis quelques mois. La cause principale de la remontée de l’inflation est la forte hausse des prix de l’énergie et des matières premières qui ne va pas cesser dans les prochains mois. Cependant, avec l’encadrement des loyers qui s’applique à toutes les zones tendues et le dispositif du plafonnement des loyers qui s’étend à plusieurs villes de France, la hausse des loyers est de plus en plus contrôlée.

En 2021, le plafonnement des loyers s’est étendu. Après Paris et Lille, elle s’applique désormais à Lyon, Villeurbanne et 9 autres communes de Seine-Saint-Denis. Ce qui veut dire que les loyers de ces villes-là ne peuvent donc plus dépasser un montant de loyer de référence majoré. Courant 2022, Bordeaux et Montpellier sont les prochaines sur la liste à appliquer le plafonnement.

L’immobilier neuf, un investissement intéressant en 2022 ?

Investir dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs avantages : une réduction d’impôts, des économies sur les frais de notaires, les travaux à prévoir, la transformation énergétique… Avec le prolongement de la loi Pinel jusqu’en décembre 2022, les investisseurs sont incités à acheter dans le neuf. De plus, la transformation énergétique a un grand impact sur la location. Les nouvelles réglementations thermiques permettent de réaliser des économies d’énergie face à des prix qui augmentent. Par ailleurs, certains logements trop énergivores seront interdits d’augmenter leur loyer à partir du 25 août 2022, et de louer à partir du 1^er janvier 2023 si les travaux ne sont pas effectués. Depuis la pandémie, le besoin de confort, d’espace extérieur, de luminosité et d’isolation sont des nouveaux critères pour les locataires. Investir dans le neuf permettrait de mieux répondre à une demande croissante.

Pour conclure…

Il est toujours intéressant d’investir dans la pierre puisque les taux sont toujours aussi bas, que les prix augmentent partout en France et que le marché immobilier est encore très dynamique.