Crédit immobilier : Des taux stables sur fond de contraintes du HCSF

En ce début d’année, les banques n’ont pas encore mis en place leur stratégie de taux mais sont en d’ores et déjà en conquête de clientèle afin de réaliser des objectifs de production de crédits ambitieux, équivalents à 2021. Une étude Vousfinancer.com

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En janvier, comme c’est souvent le cas en début d’année, après les congés de fin d’année, la plupart des banques attendant souvent fin janvier ou début février pour faire évoluer leurs grilles de taux en fonction de leur politique commerciale définie pour l’année. Pour autant, en ce début d’année, la plupart sont plutôt orientés à la baisse, de 0,05 à 0,15 point, selon les banques. Des baisses qui concernant surtout des établissements qui avaient remonté leurs taux en fin d’année. Seule une banque a pour l’instant remonté ses taux, de 0,06 point. Les autres barèmes sont pour l’instant stables, les banques préférant appliquer des décotes de taux au cas par cas.

« Dans le contexte actuel, certaines banques n’envoient plus de barèmes tous les mois mais préfèrent appliquer des réductions de taux au cas par cas, en fonction des revenus, de préférence élevés ou évolutifs, et de l’apport des emprunteurs, pouvant aller jusqu’à 0,80 point ! C’est une manière pour elles d’affiner leur stratégie de conquête de clientèle et d’individualiser la marge réalisée sur le crédit immobilier en fonction de la rentabilité future estimée du client… », analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Quelques baisses de taux en janvier, mais des taux globalement stables

Ainsi les taux moyens proposés restent stables à 1 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans avec des écarts importants selon les profils, avec les plus convoités qui peuvent toujours se financer à moins de 1 % sur toutes les durées : 0,55 % sur 15 ans, 0,75 % sur 20 ans et 0,95 % sur 25 ans.

« Cette année, la plupart des banques ont des objectifs de production de crédits équivalents à 2021 qui est une année record avec une production qui devrait atteindre 270 milliards d’euros de crédits contre 253 milliards en 2020. Ainsi les banques devraient maintenir une stratégie de taux offensive dans un contexte de concurrence interbancaire toujours aussi forte, tout en respectant la recommandation du HCSF devenue une norme juridiquement contraignante » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Le passage de la recommandation du HCSF en norme juridiquement contraignante devrait pénaliser en premier lieu les investisseurs

Depuis le 1er janvier, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée de crédit est devenue une norme juridiquement contraignante, incitant les banques à suivre de très près leurs indicateurs et la répartition de leur production de crédits afin de respecter la marge de flexibilité de 20 %.

D’ores et déjà, en décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce afin de limiter la part des financements à plus de 35 %… ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 %.  

… car les banques réservent leur marge de dérogation aux acheteurs de résidence principale

Mais si globalement les banques ont bien respecté la marge de flexibilité accordée par le HCSF en 2021 (avec une part des prêts non conformes à la recommandation qui a atteint 20,9 % en juillet) c’est la répartition et l’affectation de cette marge qui pourrait poser problème à certains emprunteurs. En effet, la marge de 20 % doit être réservée à 80 % aux acheteurs de résidence principale, ne laissant que 20 % de ces 20 % aux investisseurs, soit seulement 4 % de la production totale des banques. Or, en juillet, la part de la production non conforme hors résidence principale représentait encore 5,2 % en moyenne, et surement bien davantage pour certaines banques, surtout en fin d’année où il y a une part plus élevée d’acheteurs investisseurs.

Or d’après les derniers chiffres de Century 21, 30,2 % des acheteurs étaient des investisseurs en 2021. Dans le contexte actuel de normes juridiquement contraignantes, on se demande comment cette part pourrait ne pas baisser en 2022, alors que la plupart d’entre eux sont déjà propriétaires d’une résidence principale avec parfois un crédit en cours, ce qui pèse nécessairement sur leur endettement. « Même si certaines banques, afin de rendre les règles de calcul de l’endettement plus favorables aux investisseurs, prennent désormais en compte les revenus fonciers, perçus et à percevoir, à 90 % au lieu de 70 %, et les commissions, primes et revenus variables à 90 % au lieu de 50%, cela risque de ne pas suffire pour permettre à certains investisseurs potentiels de respecter le taux d’endettement de 35 % et donc aux banques de rester dans les clous en les finançant, avec un risque de refus à la clé… », conclut Sandrine Allonier.

Rappel des bonnes résolutions à prendre et à tenir pour acheter en 2022 :

  • Ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %
  • Bien tenir ses comptes bancaires : éviter les découverts bancaires, les dépenses imprévues, et la multiplication des crédits conso !
  • Avoir 10 % d’apport personnel, ou au moins, avoir démontré une capacité d’épargne
  • Bien choisir son bien immobilier : ne pas acheter à tout prix, ou souscrire une garantie revente

Et pour ceux qui sont déjà propriétaires…

  • Renégocier son crédit
  • Renégocier son assurance de prêt
  • Prévoir de réaliser des travaux de rénovations énergétiques, surtout pour les investisseurs !