Immobilier : 24 % des ménages détiennent 68 % des logements des particuliers

Les inégalités se creusent … Selon la dernière étude de l’INSEE, Un quart des ménages vivant en France sont propriétaires de plusieurs logements. Ces ménages multipropriétaires détiennent les deux tiers du parc de logements des particuliers. Plus leur niveau de vie augmente, plus les ménages détiennent un nombre élevé de logements. Ainsi, 58 % des multipropriétaires sont aisés ou plutôt aisés, contre 34 % de l’ensemble des ménages.

1 ménage sur 4 est multipropriétaire

En 2017, 58 % des ménages résidant en France sont propriétaires d´au moins un logement, que ce soit leur résidence principale ou un autre logement. Au total, ils possèdent 28,4 millions de logements (maisons ou appartements) en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI). Pour l’essentiel, soit ils les occupent en résidence principale ou secondaire, soit ils les mettent en location.

La majorité des ménages propriétaires ne possèdent qu´un logement (34 % de l´ensemble des ménages). En revanche, 7,3 millions de ménages sont propriétaires, seuls ou en commun avec un ou plusieurs autres ménages, de deux logements ou plus : ces ménages multipropriétaires représentent 24 % des ménages résidant en France. Ils se distinguent des propriétaires d´un seul logement par leurs caractéristiques sociodémographiques et l´usage fait des logements, bien qu’ils constituent eux-mêmes un groupe hétérogène.

Les ménages multipropriétaires possèdent les deux tiers des logements détenus par des particuliers

Malgré le grand nombre de propriétaires, la propriété des logements est relativement concentrée. Ainsi, les 24 % de ménages multipropriétaires possèdent deux tiers du parc de logements détenu par des ménages.

La moitié des ménages multipropriétaires, soit 13 % des ménages, détiennent exactement deux logements et possèdent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers. Les ménages restants, propriétaires de trois logements ou plus (11 % des ménages), possèdent quant à eux près de la moitié du parc (46 %). En particulier, les ménages détenteurs de 10 logements ou plus (0,6 % des ménages) possèdent 8 % du parc, soit quatorze fois leur part dans la population, et les détenteurs de 20 logements ou plus (0,1 % des ménages, soit environ 30 000 ménages) détiennent 2,4 % des logements.

Un bien immobilier peut être détenu par plusieurs personnes, soit au sein d’un même ménage, soit dans des ménages différents : 14 % des logements sont ainsi possédés par plusieurs ménages.

41 % des ménages multipropriétaires appartiennent aux 20 % les plus aisés

Le nombre de logements possédés augmente avec le niveau de vie. Parmi les 20 % de personnes les plus modestes, 67 % des ménages ne possèdent aucun logement, contre 15 % parmi les 20 % les plus aisés. Cet écart est encore plus marqué parmi les ménages multipropriétaires. Parmi les 10 % les plus aisés, 60 % des ménages sont multipropriétaires, contre 13 % des ménages de la moitié la plus modeste. Cette part s´élève à 76 % parmi les 1 % les plus aisés, et 81 % parmi les 0,1 % les plus aisés. Enfin, 3,5 % des ménages (soit un million de ménages) sont propriétaires d´au moins cinq logements, mais ils sont 16 % parmi les 10 % les plus aisés, 33 % parmi les 1 % les plus aisés, et même 42 % parmi les 0,1 % les plus aisés.

58 % des ménages multipropriétaires sont aisés ou plutôt aisés, contre 34 % de l´ensemble des ménages. Inversement, il y a deux fois moins de ménages pauvres ou modestes parmi les ménages multipropriétaires que dans l´ensemble de la population (19 % contre 41 %). Ainsi, 41 % des ménages multipropriétaires appartiennent aux 20 % les plus aisés. Les ménages les plus aisés ont en effet une capacité d´épargne plus importante qu’ils peuvent mobiliser pour se constituer un patrimoine immobilier, pour leur résidence principale, mais aussi pour des résidences secondaires ou des investissements locatifs. Les transmissions intergénérationnelles aident aussi à se constituer un patrimoine immobilier, or les héritiers et donataires sont plus aisés que la moyenne.

Neuf ménages multipropriétaires sur dix ont plus de 40 ans

Accumuler du patrimoine est associé à la mise en commun des ressources au sein des couples. Ainsi, deux tiers des ménages multipropriétaires sont des couples avec ou sans enfant, contre la moitié de l’ensemble des ménages. Quel que soit le sexe, les personnes seules sont sous-représentées au sein des ménages multipropriétaires. Les ménages multipropriétaires sont également plus âgés : le référent fiscal a en moyenne 57 ans, contre 53 ans pour l´ensemble des ménages. Jusqu´à 40 ans, les ménages jeunes sont fortement sous-représentés parmi les multipropriétaires : 2 % ont moins de 30 ans et 10 % entre 30 et 39 ans, contre respectivement 11 % et 15 % pour l´ensemble des ménages. Les ménages multipropriétaires se concentrent davantage parmi les 50 à 69 ans (51 %).

Après 70 ans, les ménages multipropriétaires sont de nouveau sous-représentés (18 %, soit 3 points de moins que dans l´ensemble des ménages). Les ménages les plus âgés tendent à se séparer en partie de leur patrimoine immobilier (par exemple en faisant des donations à leurs enfants), ou à limiter celui-ci à leur résidence principale sur leurs vieux jours.

Le référent fiscal des ménages multipropriétaires est aussi plus fréquemment né en France : 92 %, contre 85 % pour l´ensemble des ménages. Cependant, seuls les logements situés en France sont comptabilisés ici, or les ménages comprenant des personnes immigrées peuvent détenir plus souvent un ou plusieurs logements à l´étranger, en particulier dans leur pays d´origine.

Comme l’ensemble des ménages, 38 % des ménages multipropriétaires vivent dans des aires d’attractions des villes de 700 000 habitants ou plus (y compris celle de Paris) et moins de 10 % vivent dans une commune hors attraction des villes. En revanche, au sein des aires, les ménages multipropriétaires habitent moins souvent que la moyenne dans le pôle. Ainsi, comme le reste des propriétaires, ils résident plus fréquemment dans la couronne périurbaine : c´est le cas de 47 % d´entre eux, soit 7 points de plus que l´ensemble des ménages.

44 % des propriétaires de 5 logements ou plus sont aisés

Les ménages propriétaires de 5 logements ou plus se distinguent des autres ménages multipropriétaires. En premier lieu, ils sont plus aisés : ils ont pu se constituer un patrimoine plus important en raison de revenus plus importants, et réciproquement, ce patrimoine augmente leur niveau de vie en raison de revenus locatifs plus élevés. Seuls 13 % sont pauvres ou modestes, tandis que 73 % sont plutôt aisés ou aisés. 44 % d´entre eux sont aisés, contre 25 % pour l´ensemble des multipropriétaires. Cette part augmente à 52 % pour ceux détenant entre 10 et 19 logements et 63 % pour ceux qui possèdent 20 logements ou plus. Par ailleurs, la part des revenus issus d´une activité indépendante dans le revenu disponible moyen de ces ménages est également trois fois plus élevée que dans l´ensemble des ménages et celle des revenus fonciers atteint 15 %, soit cinq fois plus que pour l’ensemble des ménages.

De plus, ils résident plus fréquemment dans les grandes aires d´attraction des villes, et plus souvent dans le pôle de ‘aire, que le reste des ménages multipropriétaires. 41 % des ménages propriétaires  de 5 logements ou plus résident en région parisienne ou dans une aire de 700 000 habitants ou plus, soit 3 points de plus que l´ensemble des ménages multipropriétaires. Cette part s´élève à 42 % pour  les ménages possédant entre 10 et 19 logements, et à 50 % pour ceux possédant 20 logements ou plus. Enfin, 49 % des ménages propriétaires de 5 logements ou plus résident dans le pôle de l´aire (contre 45 % pour l´ensemble des multipropriétaires), cette part augmentant à 59 % pour les ménages détenant 20 logements ou plus.

Neuf ménages multipropriétaires sur dix possèdent leur résidence principale

55 % des logements possédés par des ménages multipropriétaires sont occupés par au moins l´un de leurs propriétaires ou par un ménage qui en a conservé l´usufruit, contre 67 % pour l’ensemble des logements détenus par des ménages. 89 % des ménages multipropriétaires possèdent leur résidence principale, et 43 % possèdent un logement qui est la résidence principale d´un autre ménage qui en est également propriétaire ou usufruitier. C´est par exemple le cas d´enfants qui détiennent en nue-propriété une maison dont leurs parents sont usufruitiers, dans une logique de transmission intergénérationnelle            .

De plus, trois ménages multipropriétaires sur dix détiennent au moins une résidence secondaire. Parmi ces ménages, près de quatre sur dix possèdent exactement deux logements et la moitié des logements qu’ils possèdent sont des maisons. Posséder une résidence secondaire est d’autant plus fréquent que le ménage possède plus de logements : 21 % des ménages ayant exactement 2 logements détiennent au moins une résidence secondaire, contre 48 % des ménages possédant 5 logements ou plus.

Les ménages détenteurs de résidences secondaires sont plus âgés que les autres multipropriétaires : 78 % d´entre eux ont 50 ans ou plus, contre 69 % de l´ensemble des multipropriétaires. Ils sont également plus fréquemment en couple (71 %). De plus, ces ménages résident plus souvent dans les grandes aires : 47 % d´entre eux habitent dans une aire de 700 000 habitants ou plus, soit près de 10 points de plus que l´ensemble des ménages multipropriétaires.

Enfin, ils résident également plus fréquemment dans les pôles de ces aires (55 %), la résidence secondaire pouvant alors permettre de s’éloigner de la ville. Le nombre de logements à usage résidentiel propre s´accroît avec celui des logements détenus par le ménage, puis plafonne à 2,5 logements au-delà de 5 logements possédés. Par conséquent, la part de logements consacrée à un usage résidentiel par l´un des propriétaires ou un usufruitier est élevée pour les ménages qui possèdent un nombre limité de logements. Parmi les logements appartenant à des ménages possédant exactement deux logements, 1,5 en moyenne est occupé par son propriétaire, 0,3 est à usage locatif et 0,2 est vacant. Cette part se réduit ensuite lorsque le nombre de logements possédés augmente : 93 % des logements détenus par des ménages en possédant un seul sont occupés par l´un de leurs propriétaires ; cette part s´élève à 75 % pour les ménages possédant deux logements, contre 24 % lorsque le propriétaire en possède dix et 9 % lorsqu´il en possède vingt ou plus