Marché immobilier : Les acquéreurs étrangers, une espèce en voie de raréfaction

Immobilier Dordogne
© adobestock

La part des acquéreurs étrangers non-résidents est tombée à son niveau le plus bas des 10 dernières années selon une étude publiée par le Conseil supérieur du notariat.

De moins en moins d’acquéreurs étrangers non résidents

En France métropolitaine, la part des acquéreurs étrangers non-résidents (dont la résidence fiscale n’est pas en France au moment de la transaction) continue de diminuer pour tomber à son niveau le plus bas depuis ces dix dernières années Les acquéreurs étrangers non résidents ne représentent plus que 1,2% des achats en France métropolitaine au 1er semestre 2021 (contre 1,3% en 2020 et 1,5% en 2019 et 1,7% en 2010).

Part des transactions selon la nationalité et le lieu de résidence des acquéreurs
Source : bases de données des notaires de France BIEN et Perval – Logements anciens – France métropolitaine

Bon à savoir : Le nombre d’achat réalisés entre 2010 et 2020 par des étrangers non-résidents est d’environ 7800 par an selon le conseil supérieur du notariat.

Tous les territoires sont concernés

À l’exception du Nord-Est, où elle reste stable à 1,2%, toutes les zones géographiques du territoire enregistrent une baisse de la part de ces acquéreurs sur un an. À titre d’exemple, 3,1% des achats en Provence/Côte-d’Azur/Corse (territoire qui concentre le plus d’achats d’étrangers non- résidents) étaient réalisés par des étrangers non-résidents en 2020 contre 3,8% en 2019. Dans les Alpes et en Île-de-France, les baisses annuelles sont équivalentes à celle enregistrée sur l’ensemble de la France, à -0,2 point, avec respectivement 1,6% et 0,7% des achats en 2020. Comme c’est le cas depuis 2015, la part des étrangers non-résidents parmi les vendeurs reste stable sur un an, à 1,9% en 2020. Elle est quasi stable quelle que soit la zone géographique et toujours plus forte en Provence/Côte-d’Azur/ Corse (6,2%) et plus faible dans le Nord-Est (0,9%).

95 mètres carrés, c’est la surface moyenne achetée par les étrangers non résidents en 2020

En province, la surface médiane des logements anciens acquis par des étrangers non- résidents a très fortement augmenté sur dix ans : elle est passée de 77 à 95 m2, soit près de 20 m2 supplémentaires alors que pour les Français résidents, le gain n’a été que de 2m2 supplémentaires. Mais l’augmentation de la surface médiane achetée par les étrangers non-résidents est à rapprocher de celle de la localisation de leurs achats. En effet, si en province, 48% des achats des étrangers non-résidents étaient effectués dans les « pôles urbains(2) » en 2010, ils n’étaient plus que 38% en 2019 et 36% en 2020.

En Île-de-France, la surface médiane des logements achetés par des étrangers non- résidents a également augmenté, passant de 46 m2 en 2010 à 60 m2 en 2020, alors que celle des logements achetéspardesFrançaisrésidentsn’agagnéque4m2 supplémentaires en 10 ans. À l’instar des achats réalisés en province, les transactions effectuées par des étrangers non-résidents en Île-de-France s’orientent dorénavant davantage vers la Petite et la Grande couronne que dans la capitale : 73% des achats réalisés par des étrangers non- résidents s’effectuaient à Paris en 2010 contre 50% en 2019 et 47% en 2020.

La hausse des prix des biens achetés par les étrangers est hétérogène

Entre 2019 et 2020, l’augmentation des prix médians de vente des logements anciens achetés par des Français qui résident sur le territoire métropolitain est plutôt homogène : de +3% dans le Sud-Ouest à +7% sur le Littoral-Ouest.

À l’inverse, la hausse des prix des biens achetés par des étrangers non-résidents est très hétérogène :

  • En Île-de-France, dans le Massif central et le Sud-Ouest, les hausses de prix enregistrées pour les étrangers non-résidents sont comparables à celles enregistrées pour les Français résidents : comprises entre +2 et +5%.
  • Dans le Nord-Est, le Littoral-Ouest, les Alpes et la Provence/Côte-d’Azur/Corse, l’écart est plus significatif. Les prix des logements achetés par des étrangers non-résidents augmentent davantage : de +11 à +13% contre +4 à +7% pour les Français résidents. On peut noter que la surface médiane achetée par des étrangers non-résidents a gagné environ 7 m2 en Provence/Côte-d’Azur/Corse (67 m2) et dans les Alpes (80 m2), alors qu’elle est restée quasiment stable dans le Nord-Est et le Littoral-Ouest (100 m ).
  • Le Centre-Ouest se distingue par une hausse annuelle des prix des biens achetés par des étrangers non-résidents très importante par rapport à celle des Français résidents, de respectivement +30% et +6%. Cette forte hausse des prix s’explique en partie par une surface achetée plus grande (de 104 à 110 m2), mais également par une présence accrue dans les départements aux prix plus élevés et en forte augmentation, tels que la Charente ou les Deux-Sèvres.
Source : bases de données des notaires de France BIEN et Perval – Logements anciens – France métropolitaine

Les territoires recherchés par les acquéreurs étrangers ? La Creuse, la Dordogne et le Lot

Sur la période 2010 – 2020, la Dordogne, la Creuse, les Alpes-Maritimes et la Haute-Savoie sont les départements les plus recherchés par les étrangers non-résidents. Sur cette période, ils représentent 8 à 10% des acquéreurs au sein de chacun de ces départements.

Les 4 départements les plus plébiscités en 2019 par les acquéreurs étrangers non-résidents le restent en 2020, même s’ils sont moins présents en Creuse et dans les Alpes-Maritimes. Sur l’année 2020, ils représentent 9% dans la Creuse, 8% en Dordogne, 7% dans le Lot et 5% dans les Alpes-Maritimes. Par rapport à 2019, leur part part a perdu 1 point dans la Creuse et les Alpes- Maritimes, est restée stable en Dordogne et a gagné 1 point dans le Lot.

Sur le 1er semestre 2021, la proportion d’acquéreurs étrangers non-résidents continue de baisser dans la Creuse (7%). En Dordogne, la baisse de la part de ces acquéreurs semble s’amorcer fortement, avec 8% du marché en 2020 contre 3% au 1er semestre 2021. Dans le Lot, la baisse est moindre, passant de 7% sur l’année 2020 à 5% au 1er semestre 2021.

Zoom sur les départements les plus prisés par les acquéreurs non résidents

En 2020, les acquéreurs étrangers non-résidents en Creuse et en Dordogne sont environ pour moitié des Britanniques, suivis par les Belges et les Néerlandais à hauteur de 15% chacun. Si les évolutions enregistrées sur la part des achats des Britanniques et des Néerlandais sont proches, celle des achats effectués par des Belges diffère : comparée à 2010, leur part a doublé dans la Creuse (18%) alors qu’elle a diminué de 3 points en Dordogne (16%).

Dans le Lot, les Belges, les Néerlandais et les Britanniques sont également majoritaires parmi les acquéreurs étrangers non-résidents en 2020, environ un tiers des achats pour chacunes des nationalités. Comparée à 2019, c’est la part des Néerlandais qui a le plus progressé.

Dans les Alpes-Maritimes, les Britanniques sont moins présents (11%). Les Italiens s’y placent en haut du classement des nationalités les plus représentées parmi les acquéreurs non-résidents en 2020. Si leur part n’a perdu que 2 points sur un an, elle a été plus que divisée par deux comparée à 2010. À l’inverse, la part des Allemands n’a cessé de progresser pour atteindre 9% en 2020, soit +6 points en dix ans. La plus forte hausse intervenant en 2020, avec +3 points sur un an.

Les britanniques sont talonnés par les belges devant les allemands

Parmi les étrangers non-résidents acquéreurs de logements en France métropolitaine, les Britanniques restent les plus représentés en 2020 et totalisent 22 % des achats. Cependant, une forte baisse a été enregistrée depuis le référendum sur l’appartenance du Royaume-Uni à l’Union européenne en 2016. A l’époque, les Britanniques représentaient 32% des achats réalisés par des étrangers non-résidents en France métropolitaine.

En 2020, les Belges n’ont jamais été aussi proches, avec 20% des achats. Cette part est d’autant plus significative lorsqu’elle est rapportée à leur population globale : la Belgique compte environ 11,5 millions d’habitants contre environ 67 millions d’habitants au Royaume-Uni. Au 1er semestre 2021, la part des Belges dépasse pour la première fois celle des Britanniques avec respectivement 22% et 17% des transactions. Les Allemands, 3e nationalité la plus représentée, représentent quant à eux 9% des transactions intervenues en 2020, soit +1 point sur un an.

Évolution de la part des cinq nationalités les plus représentées parmi les acquéreurs étrangers non-résidents
Source : bases de données des notaires de France BIEN et Perval – Logements anciens – France métropolitaine

L’évolution annuelle de la part des étrangers non-résidents selon leur nationalité est très variable sur le territoire :

  • Alors qu’elle augmente de 2 points sur un an dans le Sud-Ouest, la part des Britanniques reste quasi stable dans les Alpes mais chute d’environ 10 points dans le Massif central et sur le Littoral- Ouest.
  • La part des Belges reste stable dans le Sud- Ouest et les Alpes mais gagne de 3 à 4 points dans le Centre-Ouest et le Littoral-Ouest.
  • Les Italiens représentent toujours 8% des acquéreurs étrangers non-résidents en Île-de- France mais en Provence/Côte-d’Azur/Corse, leur part passe de 17% en 2019 à 15% en 2020.
  • La part des Néerlandais en France est similaire à celle enregistrée l’an passé, à 7% en 2020. Néanmoins, dans le Centre-Ouest leur part a gagné 3 points et jusqu’à 5 points dans le Massif central.

Le profil type de l’acquéreur étranger non résident ? Un cadre supérieur dans la cinquantaine qui conserve son bien 15 ans

Par rapport à 2019, le profil des acquéreurs étrangers non-résidents en France métropolitaine est resté quasiment inchangée en 2020 : ils sont majoritairement âgés de 50 à 59 ans (32%), de profession « cadres supérieurs » (33%) et conservent leurs biens au moins 15 ans (44%). Si les bases notariales ont montré précédemment des divergences sur le profil de ces acquéreurs en fonction de leur nationalité, il en existe également d’importantes selon la localisation de leurs achats.

Les étrangers non-résidents qui achètent en Île- de-France et dans le Nord-Est sont plus jeunes. Alors qu’ils sont 17% d’acquéreurs étrangers non- résidents de moins de 40 ans sur l’ensemble du territoire, ils en représentent jusqu’à 33% en Île-de- France et 25% dans le Nord-Est. On peut noter que sur chacun de ces territoires, parmi les Français résidents, environ la moitié des acquéreurs a moins de 40 ans. A contrario, dans le Massif central, les moins de 40 ans représentent seulement 7% des acquéreurs étrangers non-résidents alors qu’ils sont 45% parmi les Français résidents.

En ce qui concerne la catégorie socio- professionnelle des étrangers non-résidents, l’Île-de-France se démarque avec une proportion d’acquéreurs de profession « cadres supérieurs » bien plus forte (44%), à l’instar des Français résidents. À l’inverse, le Nord-Est se distingue, quant à lui, par une proportion plus faible de « cadres supérieurs » (23%). Les acquéreurs exerçant une « profession intermédiaire » y sont tout autant représentés (22%).

En Provence/Côte-d’Azur/Corse, les étrangers non-résidents conservent leur logement plus longtemps : ils sont 49% à le revendre au moins 15 ans après l’achat contre 30% des acquéreurs français résidents.

Les données ci-dessus sont issues des Statistiques Immobilières Mars 2022 publiées par le Conseil Supérieur du Notariat.
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