Immobilier : Attention au risque de contrôle fiscal en matière d’impôt sur le revenu

Investir dans l’immobilier suppose de procéder en amont à une analyse fiscale approfondie et de connaitre les principaux contrôles fiscaux en matière d’impôt sur le revenu.

Controle Fiscal

© adobestock

 0
Temps de lecture estimé : 8 min

En février 2020, la presse s’était fait l’écho d’une campagne de redressements fiscaux des propriétaires bailleurs grâce notamment à la cellule de « data mining » de Bercy.

Si l’administration fiscale a mobilisé énormément de ressources en 2020 dans le cadre du déploiement des aides COVID-19, on constate une recrudescence significative des contrôles fiscaux depuis septembre 2021.

En matière immobilière, quels sont les principaux redressements fiscaux touchant les particuliers ?

Redressements relatifs aux déficits fonciers et à la déduction fiscale des travaux

Les redressements opérés par l’administration fiscale concernent différentes situations.

La première situation est celle dans laquelle le contribuable n’est pas en mesure de justifier que les travaux se rapportent à un immeuble loué.

En effet, pour être admises en déduction, les charges relatives à des immeubles loués doivent notamment se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables au titre des revenus fonciers.

Ce type de redressements se rencontre assez fréquemment lorsque le contribuable est propriétaire de plusieurs appartements au sein d’un même ensemble immobilier et que l’un de ces appartements est occupé par le contribuable. A cet égard, la facture doit mentionner expressément le bien immobilier en cause.

La seconde situation se présente en cas de réalisation de travaux qui ne correspondent pas à de simples dépenses de réparation et d’entretien mais à des travaux plus significatifs dont le montant attire quasi systématiquement l’attention de l’administration fiscale.

Ainsi, les dépenses d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble, peuvent, en général, être déductibles lorsqu’elles sont afférentes à des locaux d’habitation.

Au contraire, les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement qui apportent une modification importante au gros œuvre de locaux existants ou qui augmentent la surface habitable ne sont pas déductibles sauf rares exceptions.

Or, l’administration adopte parfois une conception très large de la notion de travaux de reconstruction donnant lieu à des redressements fiscaux qui ne sont d’ailleurs pas toujours justifiés.

Redressements relatifs aux réductions d’impôt (Pinel par exemple)

Les réductions d’impôt pratiquées par les contribuables sont très attentivement analysées par l’administration fiscale et les redressements sont assez nombreux et concernent des sujets très variés à commencer d’ailleurs par des erreurs déclaratives.

S’agissant du dispositif de réduction d’impôt Pinel/Duflot par exemple, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret, qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface. Or, il est fréquent de constater des erreurs dans le calcul de la surface à retenir (notamment de la surface des annexes) ayant pour conséquence l’application d’un loyer excédant le plafond. L’administration fiscale remet alors en cause les réductions d’impôt pratiquées.

En outre, afin que le propriétaire puisse bénéficier de la réduction d’impôt Pinel/Duflot, le locataire du logement doit satisfaire à certaines conditions de ressources. Or, il n’est pas rare que l’administration fiscale conteste le calcul des revenus pris en compte ainsi que la situation du locataire, notamment lorsque celui-ci vit en couple sans pour autant être marié ou pacsé.

On peut également constater des redressements fiscaux relatifs à la détermination de la date d’acquisition ou d’achèvement du logement. A titre d’illustration, s’agissant de l’ancien dispositif Scellier, le contribuable ne pouvait bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement. Dans le cas où le contribuable avait fait construire en 2011 et 2012 deux logements sur une même parcelle en ne déposant qu’une seule déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, l’administration fiscale a pu effectuer un redressement de l’ensemble de la réduction d’impôt Scellier pratiquée pour le logement achevé en 2012.

Enfin, certains évènements personnels peuvent remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt. A titre d’illustration, pour le dispositif Pinel, en cas de décès d’un membre d’un couple soumis à imposition commune pendant la période d’engagement de location, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. A défaut d’une telle demande expresse, le dispositif Pinel ne pourra pas s’appliquer pour l’avenir.

Redressements spécifiques en matière d’amortissement

Lorsque la location d’un bien immobilier est réalisée par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminé après déduction des dotations aux amortissements.

Il en va de même en cas de location meublée lorsque le contribuable opte pour le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans un cas comme dans l’autre, l’administration fiscale procède régulièrement à des redressements fiscaux principalement sur deux fondements.

En premier lieu, il convient de rappeler que la quote-part du bien immobilier correspondant au terrain ne peut pas faire l’objet d’un amortissement. Par conséquent, la ventilation entre les constructions amortissables et le terrain est un enjeu majeur.

Or, on voit trop souvent une valeur de terrain retenue pour un montant correspondant à 20 % du prix global de l’immeuble ce qui ne s’avère pas (toujours) conforme à la réalité.

Dans les grandes métropoles, l’administration considère parfois que la valeur du terrain peut dépasser 40 % du coût global d’acquisition du bien immobilier.

En second lieu, l’administration critique souvent les durées d’amortissement retenues pour les constructions et qui aboutissent à déduire des dotations aux amortissements excessives.

Ainsi, il est fréquent de constater que le gros œuvre est amorti sur une durée de 20 ans alors que l’administration fiscale considère que la durée retenue devrait être supérieure à 40 ans.

Redressements en matière de plus-values des particuliers

En matière de plus-values immobilières des particuliers, on constate principalement deux motifs de redressements fiscaux.

En premier lieu, l’administration fiscale se montre particulièrement vigilante lorsqu’un particulier revendique l’exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale.

Les situations suspectes identifiées par l’administration fiscale sont principalement de deux ordres : lorsque l’immeuble est cédé peu de temps après son achat et lorsque l’immeuble constituait auparavant une résidence secondaire ou un investissement locatif du contribuable.

Si l’administration indique que l’ « utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération », la jurisprudence analyse chaque situation en fonction des éléments propres à chaque affaire et a pu admettre l’application de l’exonération de la plus-value immobilière dans le cadre d’une occupation de quelques mois par le contribuable. Il convient en effet de souligner qu’il n’existe pas de durée légale minimale d’occupation de la résidence principale. Pour autant, l’administration refuse l’application de l’exonération « lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière », ce qui donne lieu à de nombreux contentieux.

Si chaque situation doit être analysée au cas par cas, les éléments les plus souvent utilisés pour remettre en cause l’occupation effective du logement sont les suivants : factures d’eau, de gaz et d’électricité (et notamment le détail des consommations), factures de téléphonie et internet, carte de parking au titre de la résidence, absence de facture de déménagement, domicile indiqué par le contribuable sur sa déclaration d’impôt sur le revenu et dans différents actes juridiques etc.

En second lieu, les contribuables réalisant plusieurs ventes immobilières attirent régulièrement l’attention de l’administration.

En effet, la plus-value immobilière réalisée par un particulier est taxée à un taux fixe de 36,2 % (19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux) auquel peut s’ajouter une taxe spéciale (jusqu’à 6 %) voire la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (de 3% à 4%).

Mais encore faut-il agir comme un particulier. Or, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles sont soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux imposables selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 % au lieu de 19 %) auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 9,7 %, les cotisations sociales et, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Pour ce faire, l’administration doit prouver cumulativement (i) l’habitude et (ii) l’intention spéculative du vendeur. Il convient donc d’être particulièrement vigilant lorsqu’un particulier réalise des opérations immobilières et ce d’autant plus que l’appréhension de ces notions n’est pas chose aisée. A titre d’illustration, il a été jugé que l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude.

En synthèse, la plus grande prudence s’impose et une analyse fiscale approfondie en amont de tout investissement immobilier est indispensable.