Immobilier Ile-de-France : 33% des primo-accédants ont acheté grâce un héritage et des donations

Le resserrement des conditions d’octroi et la hausse constante des prix immobiliers affaiblissent le pouvoir d’achat des primo-accédants, en particulier ceux disposant de peu d’apport. Difficile d’accéder à la propriété sans aide familiale, notamment en Ile-de-France.

L’apport complique l’achat des primo-accédants

Scrupuleusement respectées par les banques depuis le 1^er janvier 2022, les mesures du HCSF (taux d’endettement maximal de 35%, durée d’emprunt limitée à 25 ans) se traduisent par un resserrement des possibilités d’emprunt, en particulier pour les jeunes primo-accédants. A cela s’ajoute la nécessité de disposer d’un apport de 10% minimum conformément aux exigences des banques. Ce qui pénalise avant tout les jeunes actifs.

Une situation qui se tend dans un contexte de hausse des prix immobiliers en France : +5% en 2021, avec un prix au m² proche des 3 000€ (source Meilleurs Agents). “Bien que les prix se tassent quelque peu à Paris, les acquéreurs sont dans l’obligation de présenter un apport de plus en plus important pour pouvoir accéder au bien de leur rêve. Ce qui complexifie la tâche pour les primo-accédants, qui n’ont pas toujours les ressources suffisantes”, déclare, président de Pretto.

Près de 40% des Franciliens misent sur leur famille pour acheter en Ile-de-France

Pour de nombreux primo-accédants, compter sur sa famille devient un prérequis. Selon un sondage Happydemics réalisé du 24 février au 8 mars 2022 auprès de 1 000 personnes, 33% des acheteurs franciliens ont pu acheter grâce à leur famille (héritage ou donations) – une part supérieure à la moyenne nationale (28%). Ils sont par ailleurs 55% à présenter un apport supérieur à 10%.

La part des héritages et donations est plus importante chez les 25-34 ans franciliens (38%), mais leur capacité d’apport est globalement plus faible que la moyenne, avec un apport supérieur à 10% dans 41% des cas (contre 55% sur tous les sondés). A noter que pour les emprunteurs qui recourent à Pretto, seuls 3% des dossiers finalisés se font sans ou même avec très peu d’apport (<10 000€). En 2021, la finançabilité des prêts avec faible apport était de 62 points, contre 75 points de finançabilité en moyenne globale.

“En raison des prix particulièrement élevés en Ile-de-France, jusque-là tirés par Paris, difficile de devenir propriétaire en ayant des revenus modestes. L’apport familial représente une planche de salut pour de nombreux emprunteurs. Ce qui creuse davantage encore les inégalités d’accès à la propriété”, souligne Pierre Chapon.

En effet, en 2021, l’acheteur parisien disposait en moyenne de revenus mensuels nets 1 de l’ordre de 5 000€ avec un apport de 81 000 € (contre 44 600 € à l’échelle nationale). “Si la baisse des taux immobiliers de ces dernières années a permis de compenser la hausse des prix immobiliers, elle est cependant insuffisante pour permettre à tous de vivre dans la capitale. C’est pourquoi de plus en plus de ménages s’éloignent, créant malgré eux une nouvelle hausse des prix dans leurs lieux d’implantation, notamment dans les villes moyennes”, complète Pierre Chapon, président de Pretto.

Les pistes les plus plébiscitées pour réduire les inégalités d’accès au logement

Face au creusement des inégalités, voici les pistes et solutions plébiscitées par les Français dans le cadre de notre sondage, notamment pour favoriser l’achat des plus jeunes :

• Un assouplissement des conditions d’octroi pour les primo-accédants, avec un taux d’endettement de 37%. Cette mesure est jugée favorite par les sondés à 19% et à 24% chez les 25-34 ans.
• Une baisse des frais de notaire : ils constituent la principale raison de la nécessité de disposer d’un apport de minimum de 10%. Les réduire solvabiliserait notamment les ménages à revenus modestes. 18% des sondés soutiennent cette idée !
• Un apport universel garanti par l’État : tous ceux qui souhaitent réaliser un premier achat de résidence principale pourraient bénéficier d’un apport garanti par l’Etat. 15% des sondés approuvent, les 25-34 ans y étant les plus favorables. Le revenu universel a été parfois proposé, pourquoi pas l’apport ?
• Construire plus de logements : cette mesure permettrait d’alléger la tension sur les prix et donc de dégager du pouvoir d’achat. Seuls 6% des sondés y sont favorables.

“Interrogés sur ce qu’ils attendent des candidats à la présidentielle vis-à-vis de l’enjeu du logement, 50% des sondés n’ont pas d’avis, reflet d’un sujet qui a peu émergé dans la campagne. 4 des pistes présentées suscitent cependant un engouement, les Français espèrent donc des solutions très concrètes pour réduire les inégalités et rendre la propriété accessible au plus grand nombre”, déclare Pierre Chapon.

Portrait : ils ont acheté sans apport !

Laura, salariée dans le privé, et Elisabeth, fonctionnaire, cherchaient à acquérir leur résidence principale en Seine-St-Denis. Après plusieurs mois de recherches, avec un revenu de 3800€ nets par mois, elles ont fini par trouver un bien de 70m² à 195 000€, sans présenter d’apport. Le taux de leur prêt est de 1,45% sur 25 ans pour une mensualité de 851€ (contre un loyer actuel de 1000€).

Denis, 25 ans, serrurier, possédait peu d’apport (5 000€) et sa banque n’a pas souhaité lui faire de prêt à 110%. Alors que sa famille s’agrandissait, il a quitté Montreuil pour une commune en Seine-et-Marne où il a acquis un bien de 80m² à 210 000€ avec un taux d’1,5% sur 25 ans. Sa femme, employée en crèche, et lui disposent d’un revenu mensuel de 3 300€. Leurs mensualités s’élèvent à 980€.

“Chez Pretto, nous le savons, acheter sans apport reste encore possible ! Certaines banques étant réticentes sur ce qu’elles considèrent être une prise de risque, malgré un dossier solide et de bonnes garanties. C’est pleinement le rôle d’un courtier de mener les négociations nécessaires et de faciliter par son expertise l’obtention de son prêt”, déclare Pierre Chapon.