Achat immobilier : 5 étapes pour réussir votre projet

Achat immobilier

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L’achat immobilier constitue un projet majeur, une démarche qui peut être à la fois enthousiasmante, stressante, ou les deux. Les conseils de Delphine Herman, fondatrice d’Homelyoo pour mener à bien votre projet sans stress.

L’achat immobilier constitue un projet majeur dans la vie d’un individu ou d’une famille. Qu’il s’agisse d’un premier achat ou non, c’est une démarche qui peut être à la fois enthousiasmante, stressante, ou les deux ! Réaliser un achat immobilier, c’est prendre une décision stratégique qui va demander de l’énergie et mobiliser une part importante de votre budget. Il est donc important de se donner toutes les chances de faire le bon choix. D’autant que l’ascenseur émotionnel s’invite régulièrement dans le processus sans avoir été convié, au fur et à mesure de la recherche et de l’acquisition. Parmi les bonnes pratiques, 5 facteurs clés de succès permettent d’envisager sereinement un projet d’achat, pour assurer sa concrétisation et son bon déroulement.

Etape n°1 : Préparez le financement

Tout comme un sportif de haut niveau étudie le terrain, les techniques, son équipement ou les éléments météorologiques avant de se lancer dans la compétition, un projet d’achat immobilier commence par une phase de préparation. Cette étape constitue un moment crucial car c’est elle qui va déterminer le champ des possibles : la définition du financement de votre acquisition. Déterminez si un apport personnel est possible et dans quelle mesure. Interrogez plusieurs banques ou un courtier en prêts immobiliers, pour délimiter l’enveloppe de crédit nécessaire, ainsi que les conditions d’emprunt qui peuvent vous être proposées, en fonction votre situation personnelle et professionnelle. Cela vous permettra de connaître exactement le chemin que votre achat immobilier pourra prendre.

Démarrer sans avoir délimité les contours financiers de son projet revient à prendre plusieurs risques : être déçu de ne pouvoir s’offrir le bien coup de cœur que l’on vient de visiter, se voir refuser un prêt après la signature de la promesse de vente, éventuellement perdre la somme séquestrée à la signature si les conditions du refus n’étaient pas prévues, et surtout perdre des semaines voire des mois pour finalement revenir au point de départ et devoir recommencer.

Rien ne sert de chercher si l’on ne sait pas de quel budget disposer précisément et sous quelles conditions : financement en poche, vous pourrez passer à l’étape suivante.

Etape n°2 : Définissez vos priorités

Avant de se lancer avec entrain dans la recherche du bien idéal, définissez vos priorités. Elles seront différentes selon que vous achetiez pour habiter le bien immobilier ou que vous souhaitiez le mettre en location. Dans les deux cas, établir la liste de vos critères de recherche est un passage obligé. Quels sont les 3 critères les plus importants dans l’achat d’un bien immobilier ? L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Pour une résidence principale, l’emplacement sera stratégique pour votre cadre de vie : la proximité ou non de commerces, de transports, d’écoles, de votre lieu de travail, d’espaces de loisirs, etc. Pour un investissement locatif, il faudra tenir compte du potentiel de la zone, mais aussi de l’offre de services et de transports pour attirer les meilleurs locataires.

Enfin, il est essentiel, au moment d’acheter, d’anticiper la revente potentielle : choisir un emplacement qui ne devrait pas perdre de valeur et même pourrait en prendre à l’avenir, c’est la garantie de placer votre argent de façon sûre.

Une fois votre zone délimitée, vous pourrez lister et prioriser les autres prestations importantes pour vous : le style, la superficie ou le nombre de pièces, la répartition des espaces, votre capacité ou non à coordonner des travaux et de quelle nature, la luminosité, les étages, le terrain… en fonction de votre mode de vie ou de votre objectif de mise en location. Vous établissez le cahier des charges de votre recherche et vous sélectionnez les 3 ou 4 critères prioritaires pour vous.

Etape n°3 : Étudiez la faisabilité de votre projet d’achat

À présent que votre projet est dessiné, il s’agit de le confronter à la réalité du marché immobilier de votre secteur de recherche. Vous êtes encore dans une phase de préparation, ce n’est pas tout à fait le moment de vous mettre à chercher.

Cette étape consiste à utiliser les moyens à votre disposition, en particulier les sites d’annonces immobilières et les sites internet des agences ou mandataires immobiliers de votre secteur, pour vous faire une idée du type de biens qui sont actuellement sur le marché, dans votre cadre budgétaire et géographique, et dans celui des prestations que vous avez déterminées.

Vous pouvez compléter cette étude exploratoire par une ou plusieurs visites ou appels aux agences immobilières de votre territoire, pour les interroger sur la faisabilité de votre projet. Leur expertise et leur fine connaissance du marché local leur permettra de vous dire très rapidement si votre cahier des charges est réaliste par rapport à la zone et à votre enveloppe budgétaire, ou s’il vous faudra modifier une partie de votre liste de souhaits.

Enfin, cela vous permettra aussi de nouer des premiers contacts utiles avec ces professionnels, en vue de l’étape suivante : la recherche active.

Etape n°4 : Activez les moyens de recherche

Pour trouver un bien immobilier, tous les moyens sont bons ! Vous pourrez couvrir une grande partie du marché grâce aux outils digitaux. Explorez les sites d’annonces immobilières et enregistrez vos critères pour recevoir des alertes par mail lorsqu’un nouveau bien correspondant à votre cahier des charges sera publié.

Faites de même sur les sites internet des agences et mandataires immobiliers de votre secteur de recherche. Vous pouvez aussi consulter régulièrement les sites ou applications mobiles de ventes aux enchères, dont certains sont spécialisés dans les biens immobiliers (toutefois, sachez que l’achat d’un bien immobilier par un système d’enchères répond à des conditions et un process spécifique).

Si vous êtes adeptes des médias sociaux, comme Facebook ou Instagram, abonnez-vous aux comptes des professionnels de l’immobilier de votre secteur géographique, publiez votre recherche dans les groupes grand public de la ou des communes concernées, et créez une requête dans leur place de marché, comme il en existe par exemple sur Facebook (Marketplace).

Apprenez à prospecter sur le terrain. Prenez le temps, plusieurs fois au cours de votre recherche, de pousser la porte des agences immobilières pour vous faire connaître, expliquer le sérieux de votre projet et être recontacté parmi les premiers lorsqu’un bien correspondant entrera dans leur portefeuille.

Si votre secteur de recherche est étroit (un seul quartier ou quelques rues), vous pouvez emprunter la technique des professionnels de l’immobilier qui consiste à frapper aux portes pour vous renseigner sur les biens à vendre dans le quartier, auprès des habitants, des gardiens d’immeuble ou des commerçants. Enfin, parlez-en à vos amis, à votre entourage, à vos collègues de travail… Le bouche à oreilles est aussi un moyen efficace de trouver.

Etape n°5 : Sécurisez l’acquisition

Lorsque vous aurez visité le bien de vos rêves, et de préférence avant de vous lancer dans la rédaction d’une offre d’achat, il reste une étape cruciale à réaliser. Celle de consulter les diagnostics techniques et les informations d’urbanisme et/ou de copropriété de l’appartement ou de la maison qui vous intéresse. Dans tous les cas, la loi ALUR de 2014 a précisé la liste des documents obligatoires qui devront vous être remis au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente. Mais vous gagnerez du temps à les demander en amont, d’autant que leur contenu pourrait avoir un impact sur la valeur réelle du bien.

Les diagnostics techniques vous permettront de connaître l’état des installations électriques et de gaz, de déterminer si de l’amiante, du plomb, des termites, de la mérule, etc. sont présents dans le bien, de vérifier la consommation énergétique et enfin d’être informé des éventuels risques naturels, miniers ou technologiques de la parcelle. La majeure partie de ces informations vous permettront d’anticiper les éventuels travaux que vous auriez à réaliser pour remettre le bien en conformité avant de l’habiter ou de le mettre en location.

S’il s’agit d’un appartement en copropriété, demandez les 3 derniers procès- verbaux d’assemblée générale de copropriété, le règlement de copropriété et les 3 derniers appels de charges de copropriété. Consulter les décisions et les discussions qui ont eu lieu vous permettra notamment d’anticiper les éventuels travaux à venir, ainsi que de prendre connaissance de l’état et de la façon dont est géré l’immeuble. Avec les appels de charges, vous pourrez mieux prévoir l’enveloppe budgétaire trimestrielle qui vous sera nécessaire si vous achetez l’appartement.

S’il s’agit d’une maison individuelle, c’est notamment sur les sujets d’urbanisme que vous devrez vous pencher. En visitant le bien, vous avez peut-être remarqué une véranda, une surélévation, une piscine ou un abri de jardin en dur : pour chacune de ces constructions, des autorisations d’urbanisme sont obligatoires.

Pour sécuriser votre achat immobilier, il est important de demander à consulter les autorisations qui ont été données par la mairie au propriétaire ou à son prédécesseur pour procéder à ces travaux. Dans le cas contraire, vous courrez le risque de devoir détruire la partie ajoutée illégalement et celui de ne pas trouver d’acheteur le jour où vous souhaitez revendre.  Si tout est en ordre, vous pourrez devenir sereinement propriétaire du bien de vos rêves, grâce à l’accompagnement d’un notaire qui aura la responsabilité de vous assister dans cette acquisition.

Enfin, si votre projet d’achat immobilier vous semble trop chronophage, si vous n’êtes pas sur place, ou si vous souhaitez être conseillé pour sécuriser votre transaction, vous pouvez faire appel à un chasseur immobilier, dont le rôle consiste à vous accompagner sur l’ensemble de ces étapes, jusqu’à ce que vous soyez installé !

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