Bruno Rouleau (In&FI Crédits) : C’est quoi l’apport personnel ? #2

Dans cette nouvelle série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier. 2e épisode : C’est quoi l’apport personnel ?

Mon Podcast Immo : On parle beaucoup ces derniers mois du durcissement des conditions d’accès au crédit par les banques, et notamment du sujet de l’apport personnel. En quelques mots, c’est quoi l’apport personnel ?

Bruno Rouleau : L’apport personnel c’est la part de fonds versés par le porteur du projet ou par des tiers sur le prix du bien acheté, et non financé par un prêt. Le plus couramment c’est du cash prélevé sur l’épargne des clients, mais ça peut être les fonds provenant d’une donation, le montant d’une cagnotte…. Ça peut aussi être, dans un projet de construction, l’apport d’un terrain déjà détenu ou donné par sa famille. Enfin, le versement conditionné de certaines aides ou subventions, dès lors qu’elles sont sécurisées en amont, et donc que la banque est certaine que le client en aura le versement (subvention de l’ANAH par exemple, ou de mutuelles), peuvent être comptabilisées comme apport.

Les banques parlent souvent d’un taux d’apport personnel, en rapportant le montant de l’épargne apportée en regard au montant de l’investissement. Attention, car cela se calcule dans beaucoup de banques, hors les frais et accessoires. Par exemple, les droits de mutation (plus largement les frais de notaire) sont sensés être aussi payés par le client. Cela ampute d’autant l’épargne. Et il en est ainsi des frais de garantie, des frais de dossier…etc. Du coup, lorsque vous ne disposez pas de beaucoup d’épargne, vous pourriez être désagréablement surpris sur ce qui va finalement être comptabilisé dans l’apport personnel.

Mon Podcast Immo : Mais il me semble que quelquefois, on fait une différence entre apport personnel et autofinancement. Pourquoi ?

Bruno Rouleau : C’est une notion de sémantique, car on parle d’autofinancement lorsqu’il s’agit d’autres formes de prêts non bancaires (prêts familiaux) ou lorsqu’il est question d’un prêt professionnel. Pour les prêts familiaux, la banque demandera un justificatif sous forme d’une reconnaissance de dettes ou d’un courrier signé des prêteurs familiaux et de l’emprunteur, et la charge de remboursement sera comptabilisé par la banque dans le plan de financement. Rappelons à cet effet que tous les prêts familiaux d’un montant égal ou supérieur à 5.000 € doivent être enregistrés auprès du Centre des Finances Publiques.

Mais au-delà de cette nuance, il existe certains types de prêts qui, bien que comptabilisés dans le calcul de l’endettement de l’emprunteur, présentent des spécificités qui les rendent assimilables à de l’apport. Il s’agit de prêts aidés qui n’exigent pas de garanties, et donc qui n’amputeront pas la valeur de la garantie de la banque dans son prêt. Il en est ainsi des prêts Action Logement (ex-1% patronal), de l’Epargne Logement, de certains prêts proposés avec la garantie de la collectivité territoriale où vous achetez…

Mon Podcast Immo : La notion d’apport personnel est devenue vraiment importante. Comment est ce qu’on peut doper cet apport ?

Bruno Rouleau : A partir du moment où il faut faire la preuve de disponibilités, ça ne laisse pas beaucoup de marges de manœuvre. Par contre, sur les dispositifs de subventions et de prêts aidés, on voit souvent des dossiers où les emprunteurs n’ont pas exploré la piste parce que c’est parfois fastidieux et long. C’est dommage, car ce sont souvent des enveloppes budgétaires qui sont allouées à cette destination, et que les interlocuteurs déplorent de ne pouvoir distribuer. Quelques exemples qui doivent mettre le porteur du projet en alerte : aménagement de pièces pour une personne handicapée, pour une personne âgée, rénovation importante avec des travaux d’économie d’énergie, réaménagement de pièces pour accueil d’un aidant à domicile, achat par certaines personnes retraitées ayant cotisé à une caisse de prévoyance retraite…