Immobilier Nice : Forte demande et pénurie de biens font grimper les prix

Son cadre de vie et son dynamisme économique poussent à fond les leviers d’attractivité de Nice. À cette forte demande répondent en chœur un assèchement des stocks de biens et une hausse des prix. Résultat, les prix flambent ! Qu’est-ce qu’en pensent les Pros sur le secteur? Réponse avec une enquête de SeLoger et Meilleurs Agents sur les prix immobilier niçois. 

Le prix du m² niçois accuse 4,6 % de hausse sur 1 an

Selon l’étude SeLoger et Meilleurs Agents, le prix immobilier à Nice augmente de 4,6 % sur 1 an (et de 8,9 % sur 2 ans) pour atteindre 4 877 € du m², maisons et appartements confondus.

Pour devenir propriétaire d’une maison dans la préfecture des Alpes-Maritimes, comptez 5 552 €/m², en moyenne et 4 823 €/m² s’il s’agit d’un appartement. Cette tendance nettement inflationniste du prix de l’immobilier niçois trouve son origine dans la rencontre entre une demande qui n’en finit pas de monter en puissance et une offre par trop insuffisante. Si ce constat s’impose sur le marché de l’ancien, sur le marché du neuf, le déséquilibre est encore plus important.

Ce qu’en pensent les Pros de l’immo ?

« Les prix de certains produits ont augmenté, notamment dans le Carré d’Or niçois. La hausse est ainsi particulièrement sensible pour les produits d’exception», expliquent Eve Bensimon et Olivier Flajszaker, agents immobiliers à Nice.

« À Nice Nord, les prix des appartements ont connu une hausse de l’ordre de 10 % », ajoute Jorge Antonio, agent immobilier à Nice.

« Dans le secteur république,  les prix sont élevés et continuent de progresser de façon encore plus importante que dans les autres secteurs de Nice. Pour de nombreux Niçois, cette évolution est une mauvaise nouvelle. Un grand nombre d’entre eux doivent, en effet, se résigner à s’éloigner de la mer pour acquérir un bien immobilier », complète Sébastien Pettegola, agent immobilier à Nice.

Quel budget pour acheter à Nice ?

Si seulement 203 kilomètres séparent Nice de Marseille, en termes de prix immobiliers, les deux métropoles sont à des années-lumière l’une de l’autre. En effet, alors que Marseille affiche des prix étonnamment bas pour une ville de son poids démographique, à l’inverse, Nice compte parmi les métropoles de France les plus chères à l’achat immobilier.

De 2 115 €/m² à 7 618 €/m² dans le secteur du Mont-Boron

Intra-muros, les prix de vente (maisons et appartements confondus) vont de 2 115 €/m² dans le quartier L’Ariane à 7 618 €/m² dans le secteur du Mont-Boron en passant par 3 992 €/m² dans le quartier Saint-Roch, 4 995 €/m² dans le quartier Rimiez, 5 209 €/m² à Thiers et 6 431 €/m² autour de rue de France.

Ce qu’en pensent les Pros de l’immo ?

« Nous avons vendu un grand 3 pièces situé rue Smolett à 360 000 €. Dans la même rue, un petit studio s’est vendu en 2021 à 85 000 €. Rue Barla, un 3 pièces en étage élevé a trouvé preneur à 265 000 €. Enfin, rue Scaliero, un appartement avec 3 chambres, terrasse et garage a été vendu 367 000 € », explique Sébastien Pettegola, agent immobilier à Nice.

« L’agence a récemment vendu dans le secteur Cimiez un appartement F3 de 76 m² avec garage en moins de 10 jours à 418 000 €. Dans le secteur Victor Hugo, un appartement F4 de 250 m² a trouvé preneur à 1,3 M € », précise Samuel Benzazon, agent immobilier à Nice.

« Nous avons signé un deux-pièces de 52 m² avec terrasse qui s’est vendu 320 000 € après une seule et unique visite ! Je pense également à un autre appartement de 28 m² qui est parti pour 275 000 €. Ces prix représentent bien l’état du marché actuel dans le secteur » commente Alban Leloup, agent immobilier à Nice.

« Pour un studio de 25 à 30 m² avec de bonnes prestations et un balcon, il faut compter 600 € de loyer, en moyenne. Une terrasse fait généralement monter les prix jusqu’à 650 € environ. Un T2 de 40 m² affiche en général un loyer entre 800 et 850 €. Enfin, un T4 se loue à partir de 1 400 €/mois », ajoute Nicolas Dupont, agent immobilier à Nice.

« Pour un studio dans l’hypercentre, les acheteurs devront disposer d’environ 150 000 €. Selon les quartiers, il faut compter 215 000 € pour un T2, à partir de 300 000 € pour un T3 et 400 000 € pour un T4. Une maison à Nice coûte 800 000 € environ » poursuit Fabien Heitz, agent immobilier à Nice.

« Dans l’hypercentre niçois, un studio sera proposé pour un loyer mensuel oscillant entre 550 et 650 €. Pour un T3, le montant du loyer dépasse aisément les 1 000 € par mois. Quant aux T4, ce sont des biens extrêmement rares et très recherchés. Ils se louent donc très bien et surtout très vite par des familles. Quant aux prix immobiliers, ils oscillent entre 5 000 et 8 000 €/m² selon la typologie des logements, leur exposition, l’étage auxquels ils se trouvent et s’ils comportent un extérieur ou non » précise Olivier Pescheux, agent immobilier à Nice.

« Dans le Vieux-Nice, sur la place Rossetti, probablement l’une des plus pittoresques de la vieille ville de Nice avec ses façades couleur ocre et ses terrasses animées ou encore sur le fameux Cours Saleya et son marché aux fleurs, véritable marché méditerranéen (…) les prix de vente oscillent entre 7 000 et 8 000 €/m² », conclut Valery Larere, agent immobilier à Nice.

Les quartiers les plus prisés de Nice ?

La tension immobilière que l’on relève à Nice fait que c’est désormais la Cité des Anges, dans sa totalité, qui est recherchée par les acquéreurs, l’attractivité des quartiers les plus recherchés se diffusant au reste de la ville. Certains secteurs restent toutefois des valeurs sûres. Il s’agit des quartiers :

• Mont-Boron.
• Libération.
• Cimiez.
• Promenade des Anglais.
• Carré d’Or.
• Valrose.
• Port.
• Vieux-Nice.
• Gairaut.
• Musiciens.
• Jean-Médecin.

Non loin de l’hyper-centre (prisé des retraités qui apprécient la proximité des commodités urbaines), les secteurs Saint-Roch et Riquier sont plébiscités par les primo-accédants. Mais le durcissement des conditions d’octroi des prêts bancaires et la remontée des taux d’intérêt pourraient bien leur compliquer la tâche. Enfin, il est à noter que l’Est niçois qui s’étend des portes du Port jusqu’aux abords de l’A8 tend actuellement à se gentrifier. Face à la hausse des prix dans leur ville, de plus en plus de Niçois en quête d’un logement doivent ainsi orienter leurs recherches sur des communes plus abordables, comme Cagnes-sur-Mer ou encore Villeneuve-Loubet, notamment.

Ce qu’en pensent les pros de l’immo ?

« L’Est niçois constitue un marché de report pour les salariés monégasques, mais il est également prisé des actifs qui apprécient l’authenticité, l’espace et l’environnement naturel du secteur. C’est aussi un secteur très porteur. Les prix sont plus accessibles que dans le centre-ville. La rentabilité locative y est donc plus importante. Les quartiers Nord sont également très intéressants pour réaliser un investissement », expliquent Angèle Kirsch et David Bertrand, agents immobiliers à Nice.

« Sur Nice, les acquéreurs plébiscitent toujours le Carré d’Or et le secteur du Mont Boron. L’Ouest de la ville est également de plus en plus demandé, notamment les quartiers plus résidentiels que sont Fabron et la Corniche Fleurie. La clientèle étrangère apprécie tout particulièrement le littoral est où se situent Beaulieu-sur-Mer et Villefranche-sur-Mer », poursuivent Samuel Benzazon, agent immobilier à Nice.

« Les quartiers les plus prestigieux, et donc les plus prisés d’une clientèle très aisée, sont évidemment la Promenade des Anglais et le Carré d’Or. Dans le même style, nous avons tout le secteur limitrophe de la commune de Villefranche-sur-Mer situé autour du mont Boron, un parc situé sur les hauteurs de la ville offrant des panoramas sublimes sur Nice, la Méditerranée et les massifs montagneux, qui est aussi très convoité, mais aussi très cher », précise Jorge Antonio, agent immobilier à Nice Nord.

« Grâce à de nombreux travaux de rénovation, le secteur République s’est considérablement embelli et modernisé. Les acheteurs apprécient cette évolution et sont nombreux à souhaiter y acheter un bien immobilier soit pour réaliser un investissement locatif, soit pour y installer leur résidence principale ou secondaire. En revanche, l’offre de logements est relativement faible », commente Sébastien Pettegola, agent immobilier à Nice.

« Le quartier du Carré d’Or s’ouvre progressivement, notamment vers le quartier Foch, un peu plus à l’est et qui est en plein essor. Le prix du m² y avoisine actuellement les 4 000 €. C’est également le cas du quartier Libération un peu plus au nord, qui ne cesse de grimper. La raison ? La réhabilitation de la célèbre gare du Sud courant 2019, transformée en un food hall. Le quartier a été redynamisé et aujourd’hui, de nombreux commerces et de très beaux hôtels s’y installent », déclare Alban Leloup, agent immobilier à Nice.

« Le quartier Libération est très recherché par les locataires, du fait notamment de la présence du tramway, de son ambiance et des nombreux commerces présents. La construction de la nouvelle gare du sud a eu un impact très positif sur le marché locatif du quartier », explique Nicolas Dupont, agent immobilier.

« Le secteur du Port a connu une forte évolution. Il est demandé, notamment grâce à l’amélioration du quartier, le développement du tram et l’aménagement des abords. Ce quartier était anormalement sous-coté depuis des années et profite d’un rééquilibrage. Le quartier de la Libération connaît le même essor. Le Carré d’Or demeure prisé également, mais les prix y sont plus prohibitifs et la tendance est restée la même. Enfin, le Mont Boron est également coté. Il offre de la vue mer et des biens avec terrasse, mais s’adresse à des acquéreurs aux capacités financières importantes », précisent Mishia Crucovskoy et Pierre Kretchmann, agents immobiliers à Nice.

Les prix dans les villes voisines de Nice

C’est un fait, alors que Nice était déjà une ville largement prisée des acheteurs avant que la crise sanitaire ne survienne, post-Covid, son attractivité déborde de ses murs pour irradier les communes avoisinantes. Certaines d’entre elles constituent d’ailleurs un marché de report pour les Niçois qui voudraient profiter de prix de vente moins élevés que dans leur ville ou booster leurs chances de dénicher un bien disposant d’un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin).