Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire : Les locataires « non essentiels » devront payer leur loyer

La Cour de cassation vient de rendre 3 arrêts répondant à la question de la légitimité du défaut de paiement des loyers commerciaux pendant les périodes de confinement.

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3 milliards d’euros de loyers et charges locatives immobilisées

Lors du premier confinement ordonné en décembre 2020 afin limiter la propagation du Covid-19, les autorités ont interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non-essentiels. Jusqu’à 45% des établissements du commerce de détail ont été fermés durant la crise.

De nombreux commerçants locataires ont alors suspendu le paiement de leur loyer. Le montant total des loyers et charges locatives ainsi immobilisés est estimé à plus de 3 millliards d’euros.

À l’occasion d’actions en paiement initiées par les bailleurs, la question du bien-fondé de cette suspension a été posée.

3 arrêts de la cour de cassation sur la légitimité du défaut de paiement des loyers commerciaux

La Cour de cassation vient de rendre 3 arrêts répondant à la question de la légitimité du défaut de paiement des loyers commerciaux pendant les périodes de confinement.

En ce qui concerne la première période de confinement , on se souvient que les autorités avaient interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non essentiels, les restaurants, bars…

De nombreux litiges ont opposé bailleurs et locataires portant sur l’exigibilité des loyers durant le confinement.

Pas d’exonération de loyers pour les commerces « non essentiels »

« Aux termes de ces trois arrêts en date du 30 juin 2022, la Cour de cassation rejette l’ensemble des fondements invoqués par les locataires :

(i)                  force majeure,

(ii)                obligation de délivrance du bailleur,

(iii)              perte partielle ou totale de la chose jouée.

La Cour de cassation juge donc que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraine pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

« Le locataire n’est donc pas fondé à s’en prévaloir pour échapper au paiement de ses loyers », commente Arnaud Laurent, Avocat Associé SVA. En résumé, sauf accord avec son bailleur, le locataire ne peut bénéficier d’aucune exonération de loyer.

Ce qu’il faut retenir

La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Fixation de jurisprudence

Derrière, la décision va susciter d’importantes conséquences économiques. Dans les tribunaux français, de nombreux litiges entre des commerçants et leurs bailleurs avaient en effet été mis en pause dans l’attente de la décision de la Cour.

La haute juridiction elle-même avait sélectionné trois dossiers sur les 30 comparables qui lui étaient remontés: ceux d’une chaîne de magasins à bas coût, d’une agence immobilière bordelaise et d’une résidence de tourisme.

C’est surtout une décision inverse qui aurait constitué un coup de tonnerre.

Elle aurait en effet permis à l’ensemble des commerçants obligés de fermer pendant la crise sanitaire de saisir la justice pour obtenir des ristournes. « C’est déprimant, on n’a rien appris« , a réagi auprès de Emmanuel Le Roch, délégué général de la fédération du commerce spécialisé Procos. « On a le sentiment que peu importe qu’il y ait ou pas des clients, l’une des parties doit continuer à poursuivre son engagement, c’est-à-dire payer, et l’autre est protégée et que, quoi qu’il se passe, son contrat est considéré comme exécuté.« 

« C’est une décision décevante pour les preneurs (les locataires, NDLR), qui vont maintenant envisager la manière d’engager la responsabilité de l’Etat« , déclare également Me Guillaume Hannotin, avocat de la chaîne de magasins discount Action.

« Les textes qui sont visés » dans la décision rendue par la Cour de cassation « ne sont pas ceux en vertu desquels les magasins ont fermé, mais des textes de mars et avril 2020 qui affectaient la liberté de circulation des personnes physiques« , estime-t-il. Il ajoute que « les considérations économiques ont pesé d’un grand poids dans cette décision qui invite les preneurs à croire que c’est en raison d’un accident rédactionnel qu’ils n’ont pas le droit à l’indemnisation« .

« On peut penser que la Cour sait que les preneurs ont bénéficié eux d’un certain nombre d’aides (…) tandis que du côté des bailleurs, ce n’était pas le cas« , estime également Me Boulos.

Le gouvernement avait débloqué de nombreuses aides à destination des commerçants pour les aider à faire face aux fermetures. « Demain, devant la même situation, les finances publiques sont incapables de compenser les pertes des acteurs« , regrette Emmanuel Le Roch.

Références juridiques : Ccass. 30.06.2022 n21-20.127