Crédit immobilier : 1 point de hausse des taux en moyenne depuis le début de l’année

Des professionnels en attente d’une remontée des taux d’usure, des banques qui suspendent temporairement la production de crédit immobilier, un timide retour des taux fixes ou variable… Le point sur la rentrée avec le courtier Vous Financer.

Hausse des taux d'intérêt et du coût de l'argent

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Alors que les taux d’usure devraient remonter le 1er octobre, le marché est dans l’attente et peu de banques ont modifié leurs barèmes pour septembre. L’une d’entre elles a tout de même baissé ses taux de 0,20 %, une première depuis plusieurs mois, quand d’autres ont continué à les augmenter. Par ailleurs, on note le timide retour des taux variables ou mixtes – fixes sur les premières années puis variables – qui, plus faibles, permettent de faire passer des dossiers sans être bloqués par les taux d’usure. Le courtier Vous Financer fait le point sur cette rentrée dans un contexte inédit.

Peu de mouvements sur les taux… mais une baisse notable de 0,2%

En septembre, comme en aout, on note que peu de banques ont envoyé de nouveaux barèmes. Différentes raisons à cela : le potentiel de hausse est aujourd’hui limité par les taux d’usure, certaines banques ont temporairement suspendu leur production donc n’envoient plus de de barèmes, et d’autres proposent désormais des taux uniquement en fonction du profil de l’emprunteur. Pour autant, quelques-unes ont à nouveau affiché des augmentations de taux de 0,10 à 0,20 %, avec des hausses globales depuis le début de l’année qui atteignent 1 point, voire plus !

Contre toute attente, une banque nationale a baissé ses taux de 0,20 % pour le mois de septembre, mois traditionnellement riche en transactions immobilières, et dernière ligne droite pour capter de nouveaux clients via le crédit immobilier.

« Fort heureusement, certaines banques considèrent encore le crédit immobilier comme un produit d’appel malgré la faiblesse des marges et restent en conquête de clientèle avec des taux qui restent attractifs et permettent encore de financer ceux qui ont un projet immobilier – aussi nombreux qu’en 2021 -, mais des critères d’octroi toujours sélectifs… », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les taux moyens sont encore en augmentation à 1,5 % sur 15 ans, 1,75 % sur 20 ans et 1,90 % sur 25 ans, mais de plus en plus de banques affichent désormais des taux supérieurs à 2 % sur 20 et 25 ans, des taux qui n’étaient plus proposés depuis 2017, sauf qu’à cette époque le taux d’usure était à 3,35 %.

« Avec des hausses de taux de crédit qui atteignent plus de 1 point depuis le début de l’année dans certaines banques alors que les taux d’usure n’ont augmenté que de 0,16 point, on comprend pourquoi il y a un blocage et une part record de dossiers refusés alors même qu’ils sont théoriquement finançables en termes d’endettement et d’apport. On sent bien que beaucoup de nos partenaires bancaires sont dans l’attente d’une remontée des taux d’usure le 1er octobre, mais si elle n’est que de 0,20 ou 0,30 point, elle sera malheureusement trop faible pour réellement permettre à tous ceux qui le souhaitent – et théoriquement le peuvent – d’emprunter », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Le timide retour des taux mixtes et des taux variables

Dans ce contexte de taux plafonnés par l’usure, avec des taux fixes hors assurance souvent affichés à plus de 2 % entrainant le blocage des financements et l’annulation des projets immobiliers, l’une des solutions peut être de souscrire un crédit à taux mixtes ou taux variables. « Ces crédits avaient presque totalement disparus avec les taux historiquement bas… Ils ont représenté 0,5 % des crédits en 2021, mais ils pourraient faire leur retour d’ici la fin de l’année. Avec des taux inférieurs parfois de 0,40 à 0,60 point aux taux fixes, ils permettent actuellement, dans certaines banques qui les proposent, de faire passer des dossiers qui, à taux fixes, auraient été au-dessus du taux d’usure, donc refusés. Pour autant cela ne concerne encore que peu de banques et peu de dossiers » analyse Julie Bachet.

Il existe plusieurs formules de taux variables.

  • Les taux capés un ou deux points, qui ne pourront augmenter de plus de 1 ou 2 points mais pourront diminuer en cas de baisse du taux de référence (l’Euribor)

Exemple de financement obtenu : 1,69 % capé 2, sur 25 ans, (contre 2,25 % à taux fixe) à Toulouse pour un célibataire primo-accédant avec 1400 € de revenus, pour un crédit de 120 000 € avec 27 000 € d’apport

  • Les taux mixtes : fixes sur 5 à 10 ans, puis variables capés sur le reste de la durée du prêt, qui permettent de limiter la hausse du taux notamment en début de prêt, au moment où la part d’intérêt est la plus importante. Avantage : une fois arrivé dans la partie variable, le bien peut être revendu et le prêt remboursé dans pénalités de remboursement anticipé.

Exemple de financement obtenu : 1,43 % sur 20 ans, sur 6 ans fixes, puis variable (contre 2 % à taux fixe) pour un couple primo-accédants avec 4100 € de revenus, pour un crédit de 230 000 € avec 140 000 € d’apport.

Tendance durable ou éphémère ?

« A court terme, obtenir des crédits à taux variables plutôt que de ne pas emprunter du tout peut être une solution, mais avec l’évolution attendue de la politique de la Banque centrale européenne qui devrait à nouveau augmenter ses taux de refinancement la semaine prochaine, il y a un risque de remontée de l’euribor… Pour autant les taux pourraient à nouveau baisser à moyen terme et les emprunteurs pourront alors en profiter. Il y a une part de risque, heureusement limitée, car tous les taux sont capés, donc avec une hausse limitée quoiqu’il arrive. Et avec la remontée des taux d’usure en octobre, davantage de crédit à taux fixes devraient pouvoir passer», conclut Sandrine Allonier.

Vous voulez aller plus loin ? Pour tout savoir sur le crédit immobilier en mode pratique, écoutez la playlist C’est Quoi ? de Mon Podcast Immo.