Immobilier Bordeaux : Des acquéreurs qui se raréfient, des vendeurs qui hésitent…

S’il ne connait pas de baisses de prix, le marché de l’immobilier tourne au ralenti à Bordeaux. Du fait de la remontée des taux d’intérêt, des doutes sur l’évolution des prix mais aussi de la mise en place de l’encadrement des loyers.

Vue aérienne des toits à Bordeaux

© adobestock

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Audrey Assante di Cupillo, directrice du Cabinet Gallien, à la tête de deux agences immobilières, à Bordeaux et à Mérignac, et présidente de l’AMEPI Agglomération Bordelaise fait le point sur le ralentissement du marché immobilier à Bordeaux.

L’heure est à l’attentisme sur le marché immobilier bordelais

Si le marché bordelais se portait encore très bien il y a six mois, avec un prix moyen de l’ordre de 5 000 euros le mètre carré tous biens confondus et des délais de vente courts en centre-ville, comme dans les quartiers les plus côtés des villes limitrophes, la ferveur des acheteurs semble s’atténuer. Bien sûr, les mois d’été ne sont jamais propices à l’effervescence, mais cette année semble particulière.

AInsi, Audrey Assante di Cupillo confie à MySweetimmo « remarquer une forte diminution du flux des acquéreurs, sur fond de crédits immobiliers refusés ». Le courtier en crédit avec qui elle travaille, « un vieux loup » nous précise-t-telle, n’a jamais vu ça : « 30 % à 40 % des dossiers se soldent par un refus. Et cela pèse se répercutent forcément sur les délais de vente ! »

Quant aux investisseurs, leur enthousiasme est douché par l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers. « Nous observons un report des projets d’achat, en temporalité ou en localisation d’investissement, observe la directrice du Cabinet Gallien. Suite à un récent changement de locataire, l’un de ses client a dû baisser de 200 € le loyer de studio studio à Bacalan (loué autour de 600 euros mois). Et comme il n’est pas le seul, les rendements locatifs notamment sur les petites surfaces, louée parfois plus jusqu’à 35 € du mètre carré dans le centre, sont orientés à la baisse.

La directrice du Cabinet Gallien relativise toutefois la situation :  » Même avec l’encadrement des loyers, on peut tout à fait envisager un rendement locatif de 4 ou 5 % brut, même avec l’encadrement des loyers, dans une optique de placement sans risque« .

Vers un report de l’investissement locatif en périphérie et sur des micro-marchés ?

Quid de la périphérie ? Ici, « l’encadrement ne s’applique pas, on pourrait donc observer un report progressif des investissements ».

Audrey Assante di Cupillo nous explique « voir émerger un marché de report pour l’investissement locatif ». Ainsi, un de ces clients a réalisé un programme de réhabilitation à La Sauve, à moins de 10 minutes de la future usine Hermès de Loupes qui devrait employer plus de 250 personnes en 2025, et à 5 minutes de Créon.

 « Sur les 11 lots, il n’en reste que 2 à la vente en à peine quelques mois. Avec un rendement locatif net de 6 %, l’opération séduit des investisseurs à la recherche de biens accessibles et au loyer non encadrés. Les investisseurs peuvent s’offrir à 2400€ / m² une maison T3 entièrement rénovée d’environ 55m2, soit 135 000€ le lot pour un loyer potentiel de 670 euros/mois hors charges ».

Pour les autres secteurs en vue des investisseurs, Audrey Assante di Cupillo nous confirme « l’essor de la rive droite, avec une rentabilité agréable, mais surtout le dynamisme de Talence et de Mérignac, où les investissements locatifs bénéficient de l’absence de vacance entre deux locataires du fait de marchés locatifs extrêmement tendus ».

Sur l’ensemble de la communauté urbaine de Bordeaux, la demande en T3 et T4 est d’ailleurs croissante et les professionnels de l’immobilier ne parviennent pas à la contenter. En cause ? « Le déficit de logements neufs, qui, malgré les constructions récentes dans la métropole, ne permettent pas d’absorber la demande croissante au sein de la métropole ».

Pour aller plus loin : Ne ratez pas l’interview de rentrée de Jean Marc Torrollion, président de la Fédération Nationale de l’immobilier « Des prix qui se discutent, des délais de ventes qui s’allongent » au micro de Mon Podcast Immo.

L’emplacement : un critère toujours recherché à Bordeaux comme en première couronne

A Bordeaux, il faut cependant faire attention à ne pas supposer trop vite. Car si les acheteurs sont moins nombreux, ils n’en sont pas moins déterminés. Voici quelques exemples de biens vendus par l’agence Gallien

Des exemples de biens vendus ou à vendre à Bordeaux, Pessac et Mérignac

En août 2022, l’agence Gallien a vendu une maison à rénover de 137m² sur une parcelle de 740m² à Mérignac en seulement 15 jours à 512 000€ FAI, soit 3700€/m², avec une négociation mineure de 5000€.

A Pessac, idéalement située à côté du tramway et des commerces, c’est à 4 000 €/m² qu’une maison de 135m² sur une parcelle de 743m² demandant une grosse rénovation s’est négociée. Finalement, si les acquéreurs sont moins nombreux, ils n’hésitent pas à faire des offres, au prix ou à la marge, à partir du moment où la parcelle est bien placée et que le prix est au niveau du marché.

Du côté du centre-ville de Bordeaux, même constat pour Audrey Assante di Cupillo : l’emplacement est maître-mot pour les acheteurs. Les studios se négocient entre 5000 et 6000€ du mètre carré rue du Palais Gallien, en plein coeur du triangle d’or : les dernières ventes de l’été du Cabinet Gallien recensent un studio de 24m² carrez (35m² au sol) à 152 000€ FAI, soit 6300 du m² carrez, et un 29m² au premier étage à 172000€ , soit 5900€ / m², en juillet.

Un grand merci à Audrey Assante di Cupillo, directrice du Cabinet Gallien et présidente de l’AMEPI Agglomération Bordelaise pour avoir répondu aux questions de My Sweet Immmo.
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