Immobilier : Vers un retournement du marché dans les 12 prochains mois ?

Hausse des taux, inflation, pénurie de biens… Les fondamentaux économiques qui portaient le marché immobilier ces 5 dernières années sont en train de changer. Le marché va t-il se retourner ? MeilleursAgents pose les termes de l’équation économique 2023.

Vue aérienne de Lyon, avec des immeubles de part et d'autre du rhône.

© adobestock

A Lyon, les prix pourraient reculer de 2% au cours des 12 prochains mois

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Les fondamentaux économiques qui portaient le marché immobilier ces 5 dernières années sont en train de changer. Remontée des taux d’intérêt, baisse du pouvoir d’achat, inflation, pénurie de biens… Quelle équation pour 2023 ?

Un marché immobilier toujours dynamique

Du côté du volume de transactions, avec une prévision de l’ordre d’1,1 million de ventes réalisées d’ici la fin d’année, 2022 devrait frôler le record historique atteint en 2021.

 Pour ce qui est des prix de l’immobilier , le marché reste aussi globalement dynamique avec une augmentation moyenne de +5,7% en France sur les 12 derniers mois. La nouvelle géographie immobilière post-Covid continue de porter le marché avec, entre autres effets, les zones rurales qui progressent de +8%. Les plus grandes villes de France (Top 50 et Top 10) connaissent une hausse aux alentours de 5%. Paris, reste un exemple fort du désamour des Français pour les zones urbaines avec une baisse de -1,2%, confirmant la baisse de -1,8% observée l’année passée.

 Dans le détail des 11 plus grandes villes de France, le ralentissement constaté dès le premier confinement est toujours d’actualité. Quelques villes comme Paris et Lyon avaient commencé à marquer le pas en 2021, elles sont désormais plus nombreuses avec par exemple Lille, Nantes ou Bordeaux qui connaissent une évolution positive mais moindre par rapport aux tendances des dernières années. A l’inverse, Marseille et Strasbourg demeurent les gagnantes du marché de l’immobilier de ces 2 dernières années, avec des augmentations conséquentes, proches de +9%.

 L’appétit des acquéreurs pour les maisons, autre grande tendance post-Covid, demeure bien réel, même si une phase d’atterrissage est là aussi amorcée. Le prix des maisons observe ainsi une hausse de +6,5%, (contre +9,7% l’an passé). Une décélération qui resserre l’écart avec les appartements, en hausse de +4,7% (contre +6,5% en 2021).

Un engouement qui explique le contexte de pénurie du côté de l’offre, puisqu’en quatre ans, le stock d’annonces de maisons en vente a chuté de moitié de -54%, et de -28% pour les appartements.

Quel impact de la remontée des taux sur le marché immobilier ?

La récente remontée des taux d’intérêt (1,9% au 1er septembre) amorcée depuis le début de l’année, au-delà de faire les gros titres, fait naître de nouvelles interrogations, voire inquiétudes, notamment parce qu’elle devrait perdurer. « Afin de pouvoir analyser l’impact de la remontée des taux sur le territoire français, Meilleurs Agents présente une nouvelle grille de lecture qui fait se rencontrer l’état de l’offre et de la demande« , explique Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique Meilleurs Agents, SeLoger (Group Aviv).

 Quelles conséquences sur la demande ?

La demande va être affectée par la hausse des taux d’intérêt. Pour en mesurer l’effet, le calcul du taux d’effort* (= la part du revenu d’un ménage qui est consacrée au remboursement du crédit) permet de mesurer l’impact de la hausse des taux sur la solvabilité d’un ménage représentatif de chaque marché.

 Il est indéniable et mathématique que la demande va être affectée par la hausse des taux d’intérêt. Pour en mesurer l’effet, le calcul du taux d’effort* (= la part du revenu d’un ménage qui est consacrée au remboursement du crédit) permet de mesurer l’impact de la hausse des taux sur la solvabilité d’un ménage représentatif de chaque marché.

A noter : Selon les directives du HSCF, l’accès au crédit est réservé aux emprunteurs avec un taux d’effort inférieur ou égal à 35%. En dessous de ce seuil de 35%, on peut considérer que l’accès au crédit n’est pas un problème pour une grande partie de la population et que la demande n’est globalement pas contrainte.

Actuellement le taux d’intérêt moyen est de 1,9%** et le taux d’effort moyen constaté en France est de 28%, un niveau qui reste historiquement bas malgré les premières hausses de taux constatées. Dans le détail, le taux d’effort des ménages français se situe en dessous du seuil de 35% dans 70% des grandes métropoles.

Dans l’hypothèse où le taux atteindrait 2,75%** fin 2022, le taux d’effort moyen en France resterait très bon, à hauteur de 30% et 60% des grandes villes resteraient en dessous de la barre des 35% de taux d’effort.

Et si le taux d’intérêt s’élève à 4%** ?

Même dans ce scénario le plus défavorable, le taux d’effort pourrait frôler le seuil mais resterait acceptable à 34%. La demande serait toujours considérée solvable dans 1 grande ville sur 2. 

“Le taux d’effort moyen en France ne devrait pas trop souffrir d’une hausse plus marquée des taux d’intérêt. En revanche, ce sont les territoires pour lesquels le taux d’effort est le plus élevé, donc les villes les plus chères, qui seront les plus impactés par cette hausse. La demande devrait ainsi être plus fortement affectée à Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle” , analyse Thomas Lefebvre.

Pour aller plus loin : Ne ratez pas l’interview de rentrée de Jean Marc Torrollion, président de la Fédération Nationale de l’immobilier « Des prix qui se discutent, des délais de ventes qui s’allongent » au micro de Mon Podcast Immo.

Quel est l’état des stocks de biens immobiliers à vendre en France ?

Pour la 1ère fois, l’équipe data-science de Meilleurs Agents, qui a étendu son expertise au niveau du Groupe AVIV, analyse le niveau de l’offre en France en cette rentrée grâce à la richesse des annonces de biens en vente proposée sur SeLoger.

Une pénurie d’offre oui, mais sur  tous les territoires en France

Si une pénurie de l’offre se fait ressentir dans sa globalité sur le marché français ces dernières années, des réalités différentes existent selon les territoires, avec notamment une pénurie exacerbée pour le monde rural avec des stocks divisés par 2 depuis 2019.

La pénurie est exacerbée pour le monde rural avec des stocks divisés par deux depuis 2019.

Dans certains marchés plus urbains comme dans le Top 10 et le Top 50, les stocks se reconstituent petit à petit. A l’autre extrémité du spectre, le marché parisien est dans une situation de sur-offre avec des stocks au plus haut par rapport aux 4 dernières années.

4 dynamiques différentes sont constatées dans les 51 plus grandes villes de France :

  • Une forte pénurie qui touche la majeure partie des grandes métropoles soit 30 villes à l’image de Marseille, Montpellier ou Grenoble.
  • Une légère pénurie qui concerne 13 villes dont Nice, Rennes, Lille et Strasbourg.
  • Une légère sur-offre comme c’est le cas à Toulouse, Bordeaux, Nantes et Angers
  • Une forte sur-offre à Paris (où les stocks sont au plus haut depuis 4 ans), Lyon, Villeurbanne et Mérignac.

Quelles répercussions sur le marché immobilier ?

La situation de pénurie devrait amortir le ralentissement des prix que pourrait induire la baisse de la demande, affectée par la remontée des taux d’intérêt. Ceci devrait être particulièrement vrai pour les marchés devenus attractifs avec la “nouvelle” géographie immobilière qui s’est dessinée post-Covid, à savoir le marché rural et la plupart des villes moyennes. A l’inverse, les marchés en sur-offre (Paris notamment) ne devraient pas être épargnés par la baisse de la demande et pourraient voir leur prix reculer.

 Quelles perspectives immobilières pour les 12 prochains mois ?

Dans un cadre économique plus large, Meilleurs Agents pose 3 hypothèses principales pour les 12 prochains mois : 

  • L’inflation devrait rester élevée et au-dessus des 4% selon les prévisions de la Banque de France 
  • Le taux de chômage qui se stabiliserait en dessous de 8%
  • Une baisse raisonnée de la production de crédits de moins de 20%

Plusieurs facteurs de risque susceptibles de détériorer ce scénario sont à surveiller : une potentielle aggravation de la crise énergétique, une accélération de la spirale inflationniste, des tensions sur les dettes souveraines européennes ou encore une aggravation de la situation géopolitique actuelle.

“Dans le cadre de ces hypothèses, il paraît assez évident que le marché immobilier devrait connaître un ralentissement en termes de prix et de volumes de transactions par rapport aux années précédentes. Ainsi, sur les 12 prochains mois le marché français devrait augmenter de +3%. Le volume de transactions devrait quant à lui repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les 12 prochains mois”, ajoute Thomas Lefebvre.  

Là encore, les réalités seront différentes selon les villes de France.

  • Pour le marché de Paris, une baisse de -3% est anticipée. D’ici septembre 2023, son prix immobilier devrait donc se rapprocher de la barre symbolique des 10.000€ /m².
  • Les 10 plus grandes villes de France devraient voir leur prix immobilier légèrement augmenter de +1%, 
  • Les 50 plus grandes villes de France vont augmenter de +3%. Le marché restera donc dans cette hiérarchie post-Covid avec des villes moyennes qui augmenteront plus vite que les plus grandes agglomérations françaises.
  • Les zones rurales seront, suivant cette même dynamique, plus préservées, avec une augmentation plus franche de +5% à venir.

« Nous observerons ainsi dans les 12 prochains mois une note positive mais un dynamisme du marché immobilier moins prononcé que ces dernières années« , conclut Thomas Lefebvre.

* Le taux d’effort définit le rapport entre le montant du remboursement de l’emprunt pour l’achat du logement principal et les revenus du ménage. Ici, pour un ménage français composé de 2 adultes considérant le revenu médian localisé, pour l’achat d’un bien de 50m2 dans leur commune de résidence avec un crédit sur 20 ans. Prix €/m2, Meilleurs Agents. ** Taux d’intérêt global pour un crédit immobilier sur 20 ans, BdF / hors frais de crédit.   *** Calcul du taux d’effort pour un ménage français composé de 2 adultes avec un revenu médian, pour l’achat d’un bien de 50m2 avec un crédit sur 20 ans. Taux d’intérêt global pour un crédit immobilier avec frais (historique OAT Banque de France prolongé avec taux Empruntis), Indices de Prix Immobiliers Meilleurs Agents (IPI) au 1er septembre 2022 /Banque de France, INSEE.

Les données ci-dessus proviennent de l’étude de conjoncture de Meilleurs Agents.