Immobilier : « Investir en Italie, sur la ligne TGV », Thierry Vignal (Masteos)

Thierry Vignal, président de Mastéos, évoque les opportunités d’investissement immobilier en Italie, notamment sur la ligne Turin-Gênes-Vérone, au micro Mon Podcast Immo d’Ariane Artinian.

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Après l’Espagne, la Grèce et le Portugal, Mon Podcast Immo vous emmène en Italie avec Thierry Vignal, président de la proptech Masteos, spécialisée dans l’investissement locatif clés en main, au micro d’Ariane Artinian.

Mon Podcast Immo : C’est une bonne idée de s’intéresser au marché italien ?

Thierry Vignal : Oui. Le marché immobilier italien est en solde. Cas unique en Europe, c’est le seul marché immobilier qui n’a pas encore connu de reprise après les différentes crises qu’a traversées l’Europe. Après celle des subprimes, tout le pourtour méditerranéen s’effondre : la Grèce perd 50 %, l’Espagne 40 %, tout comme l’Italie, sauf que ces autres pays se reprennent en 2015, alors que l’Italie poursuit sa chute des prix. Il faut voir cela du bon côté, car les prix n’ont jamais été aussi abordables (surtout à Rome) et l’Italie reste dans le Top 3 des destinations pour l’investissement locatif des Français. Par exemple, à Rome, ce qui valait 400 000 € il y a dix ans, vaut aujourd’hui 300 000 €. Rome accueille 27 millions de touristes par an pour 3 millions d’habitants, d’où une tension locative. Autant profiter de cette baisse de prix.

Mon Podcast Immo : Comment s’explique ce recul des prix ?

Thierry Vignal : C’est avant tout un problème démographique, avec un taux de natalité de 1,2 enfant par femme versus 1,9 pour la France. L’Italie perd 400 000 habitants chaque année et en perdra 10 millions au cours des cinquante prochaines années ; la population sera divisée par 2 au cours du siècle suivant. Les logements se vident, contrairement à la France où nous avons une démographie très dynamique et une vrai pénurie de logements, ce qui fait monter les prix. Mais certaines villes en Italie résistent, font office de précurseurs avec un effet de rebond. A l’exemple de Milan qui, depuis l’Exposition universelle de 2015, a pris 40 %.

Mon Podcast Immo : Quand on pense à l’Italie, on évoque Venise et Florence. Est-ce que ces villes sont des bons choix d’investissement?

Thierry Vignal : Il ne faut pas confondre plaisir touristique et investissement financier. Il est vrai qu’il existe une vraie porosité entre la notion de résidence secondaire et investissement locatif, mais il faut oublier Florence et Venise, complètement saturées et qui sont devenues inaccessibles. Par contre, dans le nord, trois villes ressortent, dites « TGV » : Turin, Gênes et Vérone. Elles comptent plus d’un demi-million d’habitants, sont assez dynamiques et offrent des rentabilités locatives à 6-7 %, avec moins de 2 000 €/m2. Ce sont des marchés sous-évalués, notamment Vérone que je conseille, avec une bonne dynamique touristique pour faire du Airbnb.

Mon Podcast Immo : Faut-il exclure complètement Rome ?

Thierry Vignal : C’est un marché hyper intéressant. Il y a deux Rome. Dans l’ultra-centre historique, on est plus près de 7 00 €/m2, et Rome prise dans son ensemble, autour de 3 000 €. La rentabilité est à 5,5 %. Sachant que cela reste vague et qu’il y a assez peu de sécurité des prix.

On conseille d’investir en Italie en commençant par le nord et en descendant progressivement, le parcours d’acquisition dans le sud étant moins sécurisé. En revanche, le parcours est assez similaire à ce qui se fait en France : première étape, l’offre d’achat (proposta et acquisto), deuxième étape, le compromis de vente (preliminare) et la troisième étape, la signature de l’acte authentique (ato público). Le tout avec moins de clauses protectrices de l’acquéreur : pas de délai de rétractation, pas de clause suspensive de prêt, pas de garantie des vices cachés.
Au niveau de l’offre, elle est assez engageante : dès l’offre, l’acheteur doit faire un chèque à l’agent immobilier pour montrer au vendeur qu’il est sérieux.

Mon Podcast Immo : Comment se passe-t-il côté financement ?

Thierry Vignal : Pour un Français, c’est toujours compliqué de faire du financement transfrontalier. Soit, on s’adresse à un banquier en France qui va prendre une hypothèque sur un bien vierge de dettes et prêter la somme équivalente pour investir en Italie ; soit, on opte pour un nantissement de cash ou d’épargne, ce qui reste difficile à faire. Si on va en Italie pour emprunter, la banque demandera à un non-résident fiscal 50 % d’apport (40 % plus 10 % de frais de notaire), alors que pour un Italien, ce sera 30 %.

Mon Podcast Immo : Et au niveau de la fiscalité, comment cela se passe-t-il pour un investisseur français ?

Thierry Vignal : L’option la plus courante, c’est d’opter pour la flat tax sur les revenus locatifs qui est non négligeable mais qui a le mérite d’être claire : 21 % du montant des loyers.

Mon Podcast Immo : J’aimerais revenir sur le prix moyen au mètre carré…

Thierry Vignal : Le prix moyen du mètre carré est à 1 900 €, soit un peu plus de la moitié des prix français moyens ; la rentabilité moyenne se situe entre 6 et 6,5 % – ce qui est plus élevé qu’en France – avec, 4 % à Milan, proche de 7 % dans les villes « TGV », autour de 5 % à Rome, et plus on descend dans le sud, plus elle augmente, jusqu’à 9 % à Syracuse, mais avec tout le risque qui va avec cette rentabilité.

Mon Podcast Immo : Et question plus-value ?

Thierry Vignal : On est exonéré d’impôt sur les plus-value si on revend après cinq ans de détention.

Mon Podcast Immo : Quelles sont les motivations de ceux qui achètent aujourd’hui en Italie ?

Thierry Vignal : Évidemment, il y a ceux qui ont des racines italiennes. Pour les autres, c’est un mix de tourisme, d’émotion et de finance, rarement pour des raisons 100 % financières. En résumé, il faut aimer l’Italie, y aller avec le cœur, tout en gardant une certaine rationalité financière.