Immobilier : Quelles sont les villes les plus impactées par la hausse des taux ?

Les Marseillais et les Rennais sont les plus touchés par la hausse des taux de crédit immobilier selon une étude publiée par Meilleur Agents.

La ville de Marseille vue de la mer

© adobestock

Marseille est en tête du classement des métropoles les plus impactées par la hausse des taux de crédit.

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De plus en plus de ménages exclus du marché immobilier

Alors que les taux oscille autour de 2,65% en ce début d’automne, les Français demeurent solvables pour l’achat d’un 50 mètre carrés puisqu’à date et tous territoires confondus, plus de 64% des ménages sont en mesure d’acheter un bien de cette superficie.

Toutefois, la hausse de +0,8 points des taux d’intérêt depuis janvier 2022 couplée à la hausse générale des prix de l’immobilier (+4,6% en France sur la même période) n’aura pas été sans impact pour les ménages.

En effet, nombre d’entre eux jugés solvables en début d’année se retrouvent désormais exclus du marché : ils étaient 70% en janvier à avoir une capacité d’achat suffisante, soit une perte de 6 points en 10 mois.
7 ménages français sur 10 étaient solvables pour l’achat d’un T2 en début d’année, contre 64% en octobre. Un chiffre qui pourrait descendre jusqu’à 60% début 2023, dans une hypothèse de taux qui nous semble crédible à 3,45% et dans un contexte de hausse des prix à hauteur de 3%. Autant d’éléments qui permettent de recontextualiser le pouvoir d’achat immobilier français, lequel demeure bon, même si de fortes disparités sont observables selon les territoires”, analyse Barbara
Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

De fortes disparités de solvabilité des ménages selon les territoires

La réalité de la solvabilité des ménages n’est pas la même sur l’ensemble du territoire. Sans surprise, les zones rurales sont les plus épargnées avec une majorité de ménages en mesure d’acheter un bien de 50m 2 . En effet, malgré une hausse des prix de l’immobilier supérieure à la moyenne nationale (+6,5% pour les zones rurales vs +4,6% en France depuis le début de l’année), plus de 8 ménages sur 10
demeurent en mesure de mener à bien leur projet dans les zones rurales en 2022.

Le constat est bien différent en métropole, où l’accès à la propriété est moins aisé face à des prix de l’immobilier qui demeurent élevés. Alors que plus de la moitié des ménages de deux adultes des 50 plus grandes villes de France étaient en capacité d’achat en début d’année, ils ne sont plus que 48% en octobre. Une tendance qui s’amplifie dans les plus grandes métropoles, puisque seuls 37% des ménages des 10 plus grandes villes de France (Paris exclu) sont actuellement en capacité d’acheter un 50m2 , soit une baisse de 7 points depuis janvier.

Une hausse des taux sensible à Marseille, Rennes et Montpellier

Marseille, Rennes et Montpellier sont les villes où les ménages sont le plus fortement impactés par la hausse des taux selon l’étude publiée par Meilleurs Agents. Ainsi, seuls 38% des ménages de la cité phocéenne sont désormais en capacité d’acheter lorsqu’ils étaient encore près de la moitié (46,6%) jugés solvables ce début d’année, soit une
baisse de -8,8 points. Un constat similaire pour les villes de Rennes avec 37,3% des ménages jugés solvables soit une baisse de -7,7 points et Montpellier avec 37,1%, soit -7,2 points.

Marseille fait figure de proue de ces métropoles dont le marché est en plein bouleversement. Ses prix immobiliers sont en forte expansion avec une hausse supérieure à 10% depuis le début de l’année. A cela s’ajoute une forte pénurie de biens en vente, puisque son stock a été réduit de moitié en 4 ans. De quoi créer un état de tension qui va protéger le marché immobilier de la ville face à la baisse de la demande« , analyse Barbara Castillo Rico.

Paris, elle, continue de faire classe à part. Avec un prix de l’immobilier à 10 401€/m2 , seuls 17,7% de ses ménages sont en capacité d’acheter un appartement de 50m2 , en baisse de 1,8 point depuis le début de l’année.

La remontée des taux d’intérêt reste sensible dans la capitale puisque le pouvoir
d’achat immobilier (soit le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage en fonction du prix de marché, de la mensualité qu’il est en capacité de verser et de la durée de l’emprunt) est parmi les plus faibles de France à 24m 2 . On remarque par ailleurs un allongement des délais de vente à Paris à 68 jours, soit 24 jours de plus qu’en août 2020 ! C’est un indicateur supplémentaire qui confirme la fragilité
de la demande parisienne.
” ajoute Barbara Castillo Rico.

Les perspectives 2023 ? De plus en plus de ménages exclus du marché immobilier

La hausse des taux d’intérêt enclenchée en partie par la Banque centrale européenne devrait perdurer et pourrait atteindre 3,45% d’ici le 1er janvier 2023 selon les hypothèses de Meilleurs Agents.
6 ménages français sur 10 demeurent en mesure d’acheter un 50m2 dans ce scénario, ce qui témoigne encore une fois de la bonne solvabilité de la majorité des Français.
Les ménages des plus grandes villes demeurent toutefois les principaux impactés,puisque dans cette même hypothèse de taux :
– Seulement ⅓ des ménages des 10 plus grandes villes de France (Paris exclue) posséderont les capacités financières pour l’acquisition d’un bien de 50m 2 ;
– A Paris, 84% des ménages seront alors exclus du marché ;
– Les demandes à Nice et Lyon seront particulièrement impactées, avec respectivement 21,1% et 28% des ménages en capacité d’achat.
Les zones rurales resteront les plus épargnées, avec une très grande partie de ménages (82%) en capacité d’accéder à la propriété.

Méthodologie de l’étude Meilleurs Agents : Comparaison du revenu nécessaire pour l’achat d’un bien de 50m2 (prêt à 20 ans, taux d’intérêt en vigueur, 33% de taux d’effort) à la distribution de revenus de la propre ville pour identifier la part de la population en mesure d’acheter ce type de logement. Taux Effectif Global à 20 ans : 1er janvier 2022 = 1,84% , 1er octobre 2022 = 2,56%, 1er janvier 2023 = 3,45% (hypothèse Meilleurs Agents). Sources : Revenu Insee 2022, Taux d’intérêt global – Banque de France prolongé avec taux Empruntis, Indices de Prix Immobiliers Meilleurs Agents (IPI) – 1er octobre 2022.