Emploi & Immobilier : Orléans, Mulhouse et Rouen en tête du classement des villes où s’installer

Cette année 2022 bientôt écoulée marque un retour de confiance sur le marché de l’emploi. Après une année 2020 caractérisée à jamais par la pandémie, 2021 fut celle de la reprise côté emploi. La tendance s’est confirmée sur 2022 avec un taux de chômage en cette fin d’année à 7,3%.

Du côté du marché immobilier, la tendance est plutôt inverse. 2020 et 2021 ont été marquées par des taux d’emprunt très bas, avoisinant le 1% voire en dessous, et des transactions records. Mais en 2022, compte tenu de l’inflation générale et du conflit en Ukraine, les taux sont repartis à la hausse, spécifiquement depuis mars, rendant l’accès à la propriété plus difficile. Parmi les dossiers, 30% sont refusés actuellement. 

Le site de recherche d’emploi Meteojob et la marketplace de services financiers Meilleurtaux ont réalisé une étude sur l’attractivité des grandes villes françaises en termes d’emploi et de logement. Orléans, Mulhouse et Rouen présentent cette année la plus forte concordance d’intérêts logement/emploi et figurent ainsi sur le podium des villes les plus favorables.

Orléans (1^ère), Mulhouse (2^ème) et Rouen (3^ème)

Une nouvelle fois sur le podium cette année Orléans (1^ère) et Mulhouse (2^ème). Elles se sont interverties par rapport à 2021. Rouen se hisse cette année à la troisième marche. Les villes secondaires confirment une fois de plus leur attractivité et séduisent par leur bassin de l’emploi attractif et leur pouvoir d’achat immobilier intéressant. Les aspirations des Français ont changé depuis la pandémie et les grandes villes ne font plus autant rêver. Avec les multiples confinements, le développement du télétravail et des lignes TGV, les villes accessibles à moins de 2 heures de Paris font fureur. Les Français sont attirés par des modèles urbains moins importants, à taille plus humaine, mais surtout par des mètres carrés supplémentaires beaucoup plus accessibles afin de s’offrir une pièce en plus, une terrasse, un balcon ou même un jardin.

Dans le détail, Orléans promet 4,81% d’offres en CDI pour 100 habitants, le salaire médian net mensuel de 2 417€ et la surface habitable moyenne est de 63 m². La capacité d’emprunt pour un Orléanais est de 167 209 € avec un taux d’emprunt à 2% sur 20 ans. Côté emploi, Orléans est la ville la plus attractive de France. 

« Le cadre de vie offert par la métropole est extrêmement attrayant et de plus en plus d’acheteurs venus de Paris et d’Ile-de-France s’y installent depuis le début de la Covid. Avec une liaison en train de 1h30, de nombreux actifs ont ainsi fait le choix de s’installer à Orléans tout en continuant de travailler sur Paris. Un choix qui ne facilite pas le recrutement au sein des entreprises de la région. La logistique, la distribution et l’industrie figurent parmi les plus gros employeurs de la métropole », explique Louis Coulon, co-fondateur de CleverConnect, éditeur du jobboard Meteojob.

« Le prix du m² est quant à lui très alléchant aussi. De quoi satisfaire les nouveaux arrivants », souligne Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux. 

Mulhouse offre 2,73% de postes en CDI pour 100 habitants, un salaire net mensuel de 2 010 € et 78 m² accessibles. La capacité d’emprunt d’un Mulhousien est de 139 077 € avec un taux d’emprunt à 2% sur 20 ans. Quant à Rouen, 3,30% des offres sont des CDI pour 100 habitants, grâce aux entreprises du tertiaire, de l’industrie, de la logistique et du numérique. Le nombre de mètres carrés accessibles lui est de 60 m². Le salaire médian net mensuel d’un Rouennais est de 2 417 €. Il peut emprunter 167 209 € sur 20 ans à un taux de 2%. 

« Les transactions immobilières ont baissé ces derniers mois. En cause la remontée des taux. Ces derniers atteindront quasiment les 3% au premier trimestre 2023. Néanmoins malgré ce ralentissement les villes secondaires restent toujours très attirantes », explique Maël Bernier.

Grenoble et Perpignan en 4^ème et 5^ème place

Très rapidement derrière, arrivent Grenoble et Perpignan en 4^ème et 5^ème place. La ville d’Auvergne-Rhône-Alpes affiche un taux 3,64% d’offres en CDI pour 100 habitants. Forte de nombreux centres de recherche publics et privés, la métropole grenobloise accueille de nombreux sièges sociaux et centres de R&D. Par ailleurs, la ville offre une superficie de logement de 51 m² en moyenne.

De son côté Perpignan, ce n’est peut-être qu’1,45% des offres en CDI pour 100 habitants, mais c’est surtout 97 m² de surface habitable moyenne ! « Dans le cas de ces deux villes, pour la première c’est la composante emploi qui prend le dessus, alors que la seconde gagne de nombreux points grâce à l’immobilier », souligne Maël Bernier. Respectivement, le prix au m² de ces deux villes est de 2 951€ et 1 693€.

Les villes championnes de l’attractivité de l’emploi ne sont pas forcément celles du pouvoir d’achat immobilier

Après avoir énuméré les villes où le marché de l’emploi et le logement se portent bien mutuellement, passons à celles où le bassin professionnel est certes attractif… mais le pouvoir d’achat immobilier un peu moins. Lyon est la deuxième ville avec le bassin d’emploi le plus attractif, derrière Orléans. Pour 100 habitants, 4,35% des offres sont des CDI.

« L’enseignement supérieur s’est beaucoup développé à Lyon et de nombreux étudiants séduits pas le cadre de vie s’y installent après leurs études. Un choix qui s’explique aussi par un bassin d’emploi très diversifié et un marché du travail dynamique », analyse Louis Coulon. En revanche seulement 27 petits mètres carrés sont accessibles rapportés au salaire médian proposé dans cette ville. Le prix au mètre carré est le deuxième plus cher de France derrière Paris avec 5 618 €/m². Autre exemple parlant, Lille. La métropole promet 3,95% d’offres en CDI pour 100 habitants, mais seulement 35 m² de surface habitable en moyenne au prix de 4 081€ du m².

« Le terrain de l’emploi est prospère, très prospère même, mais dans les deux cas, les prix au m² ont très (trop?) fortement progressé depuis ces 3 dernières années », analyse Maël Bernier.

Prenons le cas de Paris maintenant

Le salaire médian de la capitale est le plus haut de toutes les villes de l’étude. Il arrive à 2 558 €. En clair, cela veut dire qu’il y a 50% des Parisiens qui gagnent en dessous de ce montant et 50% qui gagnent au-dessus. Mais ramenons ce salaire à d’autres villes. Il n’est pas non plus incroyablement supérieur. Le salaire médian d’un Toulonnais est de 2 454 € et celui d’un Orléanais ou d’un Rouennais de 2 417€. Entre Toulon et Paris, il y n’a que 104 €/mois d’écart, soit une différence très faible. Cela signifie que même si un Toulonnais gagne légèrement moins qu’un Parisien, il s’y retrouve largement au niveau du pouvoir d’achat immobilier de sa ville. Un acheteur à Toulon peut emprunter avec son salaire 169 761€ sur 20 ans à 2% d’intérêt. Grâce au prix du mètre carré à Toulon (2 834€/m²), l’acheteur peut acquérir un beau 60 m² sans problème.

De son côté à Paris, à salaire quasi-équivalent un acheteur pourra peut-être emprunter 176 943€ sur 20 ans à 2%, mais ramené au prix du m² de la capitale (11 513€/m²), ce dernier est perdant. La surface habitable est 4 fois inférieure ! Seuls 15 m² peuvent être espérés.

« Paris est l’exemple typique. Le salaire est le plus haut, mais de peu. La capitale attire depuis toujours, grâce à un tissu économique et un marché de l’emploi très dynamiques. Le nombre d’offres d’emplois est le plus important toutes villes confondues, mais évidemment en contrepartie, la demande est très forte en matière de logements, ce qui entraîne rareté et réduction des surfaces. C’est pour cette raison que les habitations ne sont pas très grandes et qu’elles coûtent très chères. D’autres villes proposent finalement des salaires semblables (ou très proches) de la capitale et offrent dans le même temps des surfaces habitables bien plus avantageuses», s’accordent à dire Louis Coulon, de CleverConnect et Maël Bernier de Meilleurtaux.

Sud de la France : un pouvoir d’achat immobilier élevé, mais un terrain professionnel assez peu fertile

Les trois villes qui se démarquent de l’étude, avec un pouvoir d’achat immobilier élevé mais qui malheureusement n’offrent pas un bassin professionnel très développé, sont Perpignan, avec 97 m² accessibles pour un logement. Il s’agit de la ville où il est possible d’acheter la plus grande surface, mais en revanche seulement 1,45% d’offres sont en CDI pour 100 habitants. Toulon, elle offre 60 m² accessibles, mais ne propose que 1,15% d’offres d’emploi en CDI pour 100 habitants. Et enfin Marseille, il est facilement possible d’obtenir un 44 m², néanmoins il ne faut pas forcément compter sur l’aspect professionnel. Le taux d’offres d’emploi en CDI pour 100 habitants est de 0,89%, soit la ville la moins attractive professionnellement parmi les 31 étudiées.

« Ces villes tendent à se développer professionnellement. Leur attractivité croît un petit peu moins vite que les autres villes du territoire, mais avec le temps, elles arriveront au même point que les autres », affirme Louis Coulon de CleverConnect.

« Dans la cadre de ces métropoles, la réalité de l’emploi bloque l’envolée des prix de l’immobilier offrant certes des très belles surfaces mais peu d’attractivité. S’il est facile de s’y loger, la chance de trouver un emploi stable est moins élevée qu’ailleurs », explique Maël Bernier de Meilleurtaux.

Acheter à deux : LA solution ?

Cette étude se base sur un acheteur seul, donc un salaire seul et un emprunt seul. Si on multiplie par deux tous les paramètres cela devient d’un seul coup bien plus intéressant et agréable en termes de surface habitable. Par exemple Nice, la ville est avant dernière du classement car considérée comme chère à l’achat. Le prix au mètre carré est de 5 207 €. Un solo-acheteur avec un salaire médian de 2 256 € peut emprunter 156 062 € et espérer un 30 m². Pas grand. Mais à deux, cela change tout ! Le salaire médian du foyer passe ainsi à 4 512 €. La capacité d’emprunt, elle, à 321 124 € et le bien à 60 m². Tout de suite plus agréable ! « Même si une ville peut paraître chère seul, à deux c’est quand même toujours mieux ! », explique Maël Bernier de Meilleurtaux.

« A travers cette étude, il faut comprendre que la plupart des villes secondaires sont tout à fait accessibles en termes de logement seul, avec une surface habitable correcte et un taux de CDI relativement bon. Mais si l’on veut acheter dans une grande métropole, là où le bassin de l’emploi est plus vaste, il faut presque dans la majorité des cas être deux pour espérer un toit avec un nombre de mètres carrés acceptables », soulignent ensemble Louis Coulon de CleverConnect et Maël Bernier de Meilleurtaux.

C’est le cas de Lyon. La ville a le deuxième taux de CDI le plus élevé pour 100 habitants avec 4,35%. En revanche ça pêche au niveau des m². Seuls 27 m² pour un acheteur solo. Mais pour un couple, le salaire médian passe à 4 336 €, l’emprunt à presque 300 000 € et la surface habitable à 54 m².

« Ce classement montre que les grandes villes telles que Paris, Marseille et Nice ne présentent pas les meilleurs résultats si nous cumulons les deux données en les croisant : à savoir un terrain propice à l’emploi et à l’obtention d’un CDI, et un logement correct en termes de prix et de superficie. Les petites et moyennes villes commencent quant à elles à offrir de belles opportunités, avec des taux en CDI très élevés, ainsi que des prix au mètre carré qui restent tout à fait abordables. Ces surfaces seraient tout à fait impossibles à financer pour le même prix dans les grandes métropoles. L’ensemble de ces tendances observées viennent confirmer nettement la tendance de 2020 et 2021, placée sous le signe de la pandémie et des confinements. Les habitants des très grandes villes étaient alors en quête de plus grands espaces, le tout porté par le développement du télétravail. Aujourd’hui, leurs positions se confirment. Reste tout de même à surveiller l’évolution de ces villes dans les mois et années à venir et le renforcement ou non de ces nouvelles façons de travailler avec la remontée des taux et le durcissement des conditions de crédit», s’entendent à dire Maël Bernier et Louis Coulon.

¹Méthodologie : l’étude a été établie à partir d’une série de données : offres d’emploi, salaires, taux d’intérêt et prix de l’immobilier. Pour chaque ville, Meteojob a recensé le nombre d’offres en CDI et a calculé un taux de CDI pour 100 habitants. Les salaires médians proposés dans les offres ont ensuite été mis en rapport avec les taux d’intérêt recensés par Meilleurtaux et le prix de l’immobilier local afin de calculer le pouvoir d’achat immobilier, soit le nombre de m² pouvant être acheté avec un prêt sur 20 ans avec les revenus nets proposés. Enfin, le taux de CDI pour 100 habitants a été multiplié par le pouvoir d’achat immobilier pour obtenir le classement des villes les plus attractives.