Immobilier résidentiel : Paris, ville européenne la plus attractive devant Londres et Berlin

Selon l’indice European Living Cities 2022 de PATRIZIA, partenaire de premier plan pour la gestion d’actifs réels à l’échelle internationale, Paris est la ville la plus attractive d’Europe pour les investisseurs en immobilier résidentiel. 

142 capitales passées au peigne fin …

Cet indice fournit une analyse de 142 capitales et plus grandes villes d’Europe et évalue leur attractivité et leur liquidité, aidant ainsi les investisseurs à se construire un portefeuille résidentiel européen diversifié. 

Si Londres est la mieux classée en termes de fondamentaux de marché, Paris occupe la première place du classement général, avec le meilleur score en matière d’innovation. Berlin complète le trio de tête.

Le trio de tête : Paris, Londres et Berlin

RANG	2022
1	Paris
2	Londres
3	Berlin
4	Zurich
5	Munich
6	Vienne
7	Madrid
8	Copenhague
9	Stockholm
10	Helsinki

Marcus Cieleback, Chef économiste urbain de PATRIZIA, explique : « Nous avons complété les critères d’évaluation de l’indice Living Cities de PATRIZIA et y avons inclus le critère de liquidité. Nous prenons désormais en compte cet aspect dans l’analyse de l’attractivité des villes, et nous le scrutons sur la base des transactions réalisées par des institutionnels, au cours des quatre dernières années, dans chacune des villes considérées. La combinaison de ces deux dimensions – attractivité et liquidité – fait naître une matrice qui permet de répartir les 142 villes en fonction de leur attractivité et de leur liquidité au long cours, afin d’identifier les villes-cibles qui conviendraient à des stratégies spécifiques ou à des exigences de risque et de rendement définies par les investisseurs. Si Paris est arrivée en tête du classement, il est important de noter que toutes les villes du top 10 offrent des performances solides car elles disposent des meilleurs fondamentaux de marché et leur attractivité générale est couplée à une excellente liquidité. Ces villes disposent toutes d’emplacements de choix, sont très bien connectées et ont tendance à être très innovantes, ce qui renforce leur attrait auprès des investisseurs. »

Sebastian Dietert, Fund manager chez PATRIZIA, ajoute : « Les décisions stratégiques d’investissement que nous prenons pour notre fonds résidentiel Living Cities (qui a atteint 1,8 milliard d’euros d’actifs sous gestion et pour lequel nous visons les 3 milliards d’euros) sont fondées sur les mêmes analyses de data intelligence que l’indice Living Cities. C’est en exploitant ces données et en les couplant avec les connaissances de nos experts locaux que nous identifions des actifs résilients. Actuellement, notre fonds compte des actifs dans 5 des 10 premières villes de l’indice Living Cities (Berlin, Copenhague, Munich, Stockholm, Helsinki) et nous recherchons activement d’autres opportunités attractives dans les autres grandes villes où nous ne sommes pas encore présents. En outre, l’indice fournit des données détaillées par sous-catégories. Ces données nous mènent à investir pour Living Cities dans des villes moins bien classées mais qui excellent dans un ou plusieurs domaines particuliers, ce qui nous permet d’avoir un portefeuille bien équilibré. Par exemple, le rendement stable des revenus et la croissance du capital à long terme observés à Barcelone, alliés aux données indiquant que la connectivité et l’innovation y sont fortes, nous ont convaincus d’y investir pour le compte de nos clients, avec l’une des plus importantes transactions résidentielles jamais réalisées en Espagne. »

Une ville attractive dans laquelle on peut investir

La valeur de l’indice réside dans la profondeur des données, comme l’explique Marcus Cieleback : « Si une ville peut être bien notée en termes d’attractivité, il est inutile d’avoir une ville attractive dans laquelle on ne peut pas investir. C’est pourquoi l’indice comporte une deuxième dimension axée sur la liquidité. Cela fournit aux investisseurs une matrice pour les aider à développer une stratégie d’investissement dans l’immobilier résidentiel européen leur permettant de diversifier leurs portefeuilles par emplacement et profil de risque et d’identifier les villes-cibles en fonction de leurs exigences de risque et de rendement. »

Peu de changements ont été observés entre l’indice de 2020 et cette nouvelle version actualisée en 2022, qui comprend une analyse plus approfondie.  « L’évaluation de l’attractivité des villes basée sur un ensemble plus dense de données n’a pas fondamentalement changé les résultats globaux, reprend Marcus Cielebak. Elle a confirmé la validité de la première approche, tout en indiquant que les indicateurs supplémentaires utilisés ajoutent de la valeur au classement général. Ensuite, conformément à l’augmentation générale de l’activité transactionnelle sur les marchés résidentiels, la liquidité a augmenté dans de nombreuses villes précédemment considérées comme villes de faible liquidité. Ceci a des implications stratégiques importantes. Le nombre de villes dans lesquelles les investisseurs peuvent bénéficier d’une revalorisation générale (due à la professionnalisation et à l’augmentation de la liquidité) se réduit. Dans le même temps, l’importance de la gestion d’actifs dans la réalisation du business plan d’un investissement augmente, ce qui nécessite une compréhension approfondie des règles du jeu sur chaque marché considéré. »

Un indice mis à jour en 2023

L’indice, qui sera mis à jour d’ici fin 2023 par PATRIZIA, est basé sur une analyse de 48 indicateurs, basés sur des données obtenues à partir de l’audit urbain d’Eurostat, des bases de données d’Eurostat, des Nations Unies, d’Oxford Economics et de diverses autres sources. Les données collectées comprennent aussi des fondamentaux de la ville intelligente, tels qu’ils ont été définis par PATRIZIA, acteur de premier plan dans de développement de ces villes.

Elles analysent une série d’aspects démographiques et économiques des villes, comme la puissance économique, les emplacements, la connectivité et la capacité d’innovation, ainsi que des mesures relatives à l’habitabilité, la qualité de vie, l’ESG et la durabilité. Ces mesures étoffent les évaluations des fondamentaux de marché et de l’attractivité. L’indice complète ensuite cette analyse avec un indicateur de liquidité basé sur le dynamisme des transactions institutionnelles enregistrées, reflétant l’activité du marché résidentiel institutionnel dans chaque ville au cours des quatre dernières années.

Des indicateurs de qualité de vie

Pour mesurer l’attractivité d’une ville, plusieurs indicateurs de qualité de vie liés à l’ESG sont pris en compte. On y retrouve la surface d’espaces verts par habitant (en m²), la concentration moyenne annuelle de dioxyde d’azote (résultant de la combustion de charbon, de pétrole, de diesel, de gaz et d’autres combustibles fossiles), ainsi que le nombre d’appartements divisé par le nombre de ménages vivant dans des appartements, sont inclus. En outre, un score évaluant la quantité et la qualité des commodités présentes dans chaque ville est également inclus, grâce à un outil numérique qui mesure l’attractivité d’une localisation : l’Amenities Magnet de PATRIZIA.