Immobilier : Le nombre de propriétaires baisse pour la 1ère fois depuis 20 ans

Des français de plus en plus désireux d’acheter malgré des conditions d’emprunt complexes

L’investissement immobilier n’a pas été épargné par le législateur en 2022. Avec un taux d’emprunt plafonné à 35% sur 25 ans, les premières victimes de ces évolutions ont été les primo-accédants. Pourtant, cette population est particulièrement avide d’achats immobiliers et souhaite plus que jamais investir dans une résidence principale pour être bien installée. Ce désir se trouve renforcé dans un contexte géopolitique compliqué (guerre en Ukraine, crise économique, diminution de pouvoir d’achat…) puisque l’on constate que pour une majorité des français, être propriétaire apparaît être un véritable gage de sécurité.

Le taux d’usure (TAEG + marges des banques) a, quant à lui, rendu les banques de plus en plus frileuses à prêter aux français. Cet élément vient complètement gripper la mécanique et réduit la possibilité laissée aux français d’investir librement dans l’immobilier.

Les acquéreurs font des concessions sur la surface ou sur la localisation

Pour autant, ces deux ajustements n’ont pas entraîné une chute des acquisitions. Ainsi, les français continuent d’acheter mais font des concessions : soit sur la surface (les français ont “perdu” la pièce qu’ils avaient gagné il y a 5 ans) ; soit sur la localisation. Pour preuve, beaucoup d’acheteurs de la jeune génération quittent les centres-villes pour des zones péri-urbaines ou villes moyennes plus accessibles telles que Orléans ou Angers. Dans le cas où les investisseurs sont aussi bailleurs, certains font également le choix d’acheter dans des villes où le prix de l’actif est très bas assurant une bonne rentabilité grâce à une demande soutenue côté locataires.

Des prix immobiliers en légère progression, loin de l’effondrement tant décrié

Alors que beaucoup d’experts parlaient de bulle financière du marché immobilier avec des prix qui allaient chuter drastiquement, les prix continuent bel et bien de progresser. D’abord, parce que les français ont envie d’investir et que l’offre reste encore inférieure à la demande. Dans ce contexte, cela ne permet pas d’engendrer une baisse tarifaire. La seconde raison est liée à l’inflation qui entraîne actuellement une augmentation croissante du coût des matériaux et donc, des biens immobiliers neufs et des travaux de rénovation. En sachant que le prix de l’ancien est corroboré par le prix du neuf, cette inflation va maintenir des prix élevés dans l’ancien.

“Les contraintes liées à l’énergie et aux DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) devraient constituer une véritable opportunité d’achat, notamment pour les primo-accédants, indique Olivier Colcombet, PDG d’Optimhome. En effet, la législation interdit désormais la location de biens immobiliers classés F et G. Les bailleurs français, majoritairement âgés, ne seront pas tous en mesure de rénover leur bien locatif pour les mettre aux normes énergétiques. Cela devrait donc entraîner la vente d’un volume de biens immobiliers inattendu sur le marché et ainsi oxygéner l’offre. Une aubaine pour les primo-accédants qui souhaitent investir dans l’immobilier, majoritairement pour y vivre et donc n’auront pas d’urgence a rénover. »

Un nombre de transaction stable par rapport à 2021

Pour la première fois en France depuis 20 ans, le nombre de propriétaires a chuté. Selon l’Insee, de 1980 à 2014 le nombre de français propriétaires de leur résidence principale a progressé pour atteindre 57,8%, en 2022 ce pourcentage a connu sa première baisse pour atteindre 57,4%.

Toutefois, l’année 2022 reste solide et devrait se conclure sur un volume de transactions supérieur à un million d’unités, soit en légère baisse par rapport à 2021 (1.200.000 transactions).

Difficile toutefois d’avoir une bonne visibilité pour l’année 2023. Cela s’explique d’une part par l’environnement géopolitique (guerre en Ukraine, conflits et tensions dans le monde) mais aussi économique et législatif (contrainte du législateur, manque de visibilité sur les aides, sur la fiscalité, les capacités à rénover, etc.).

Des prix stables ou à la hausse en 2023 ?

Constat positif : le souhait des français de devenir propriétaire reste intact. Ainsi, il est nécessaire qu’ils soient bien accompagnés, que ce soit par les professionnels de l’immobilier, les banques et les sociétés de courtage pour monter des dossiers efficaces prenant en compte les différentes contraintes à appréhender pour bâtir leur patrimoine immobilier.

“En 2023, le marché restera intéressant avec des prix qui continueront d’augmenter ou seront au moins stables. La majorité des investissements seront des résidences principales pour vivre et accueillir ses proches”, conclut Olivier Colcombet, PDG d’Optimhome.