Crédit immobilier : « Les taux vont encore grimper, achetez avant ! », Pierre Chapon (Pretto)

Pierre Chapon, cofondateur du courtier en ligne Pretto décrypte l’actualité du crédit immobilier au micro d’Ariane Artinian.

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Pierre Chapon, cofondateur du courtier en ligne Pretto, est l’invité de Mon podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il dresse le bilan du marché du crédit immobilier, présente les perspectives 2023  et livre ses conseils aux candidats à l’acquisition.  

Mon Podcast Immo : Que s’est-il passé en 2022 et comment voyez-vous 2023 sur le front du crédit ?

Pierre Chapon : 2022 a connu une augmentation des taux d’intérêt très rapide — autour de 1 % en début d’année à 2,5 % à fin décembre — qui s’est heurtée à un taux d’usure qui s’actualisait beaucoup trop lentement, pas adapté à cette hausse rapide. Le robinet du crédit s’est donc progressivement fermé à partir du printemps. Cette tendance va s’accentuer en 2023 : les taux vont continuer d’augmenter, et compte tenu du taux d’endettement maximum de 35 %, mécaniquement, le budget des emprunteurs va baisser. Résultat : on estime à environ un tiers la part du marché qui va rester sur le côté. En revanche, le robinet du crédit va s’ouvrir avec une remontée du taux d’usure pour que les banques puissent s’y retrouver. C’est donc la demande qui va diminuer face à une production de crédit qui va augmenter.

Mon Podcast Immo : Quel est votre scénario sur l’évolution des taux ?

Pierre Chapon : Autour de 3,5 à 4 %, peut-être dès le début de 2023. Mais avec des taux qui augmentent et des prix qui ne se corrigent pas encore, une partie des acheteurs, dans l’incapacité d’acheter, va disparaître, estimée à un tiers.

Mon Podcast Immo : Quelles sont les conséquences que cette situation va avoir sur votre modèle économique ?

Pierre Chapon : Pour nous, le début de l’année va être assez lent. À partir du moment où l’offre de crédit revient au cours du 2e trimestre, c’est très positif pour l’activité de courtage. Par contre, avec la baisse du nombre de transactions, la bataille pour les clients en capacité d’achat va s’intensifier vue la concurrence qui s’est beaucoup développée dans ce secteur.

Mon Podcast Immo : La vraie contrainte ne vient-elle pas du HCSF ?

Pierre Chapon : Effectivement, la contrainte du taux d’endettement introduite en 2020 par le Haut Conseil de stabilité financière a un impact très fort. On peut se poser la question de la logique de la conserver telle quelle. En 2020, les taux anormalement bas dopaient le marché, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.

Mon Podcast Immo : Quels sont les profils d’acheteurs les plus exposés à l’éviction ?

Pierre Chapon : C’est très inégalitaire. Ce qui permet d’y échapper, c’est l’apport. Ceux qui sont concernés sont les emprunteurs avec de bons revenus et les plus âgés. En 2022, avec le blocage du taux d’usure, ceux-ci étaient pénalisés sur le plan de l’assurance emprunteur, mais du fait qu’ils disposent en général d’un patrimoine financier plus important, en 2023, ils seront favorisés par rapport à des plus jeunes avec des revenus plus faibles.

Mon Podcast Immo : À combien estimez-vous la baisse des prix en 2023 ?

Pierre Chapon : Meilleurs Agents l’évalue globalement jusqu’à 3 %, avec des différences d’un segment de marché à l’autre. Mais je pense que cette baisse des prix ne sera pas d’ampleur à compenser la baisse des budgets des emprunteurs potentiels. La tendance baissière sera lente et progressive, peut-être sur plusieurs années. Il faut se rappeler qu’en 2008, les prix avaient baissé de 10 % sur dix-huit mois, alors que les transactions chutaient de 30 à 40 % dans un contexte où les banques avaient fermé les robinets du crédit. Donc, pour un acheteur au 1er semestre 2023, négocier un peu de baisse (jusqu’à 5 %), tout en bénéficiant de taux encore autour de 3 %, n’est pas une mauvaise opération.

Par Ariane Artinian
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