Immobilier neuf Auvergne-Rhône-Alpes : Des marchés chahutés mais qui restent dynamiques

“La chute de l’activité, que l’on peut déplorer, devrait se renforcer au 1^er semestre 2023. Elle est aussi le signe d’une nécessaire évolution des modèles de production du logement : via l’investissement dans l’ancien ou de nouveaux statuts d’occupation, entre la propriété et la location, par exemple”, analyse Yann Gérard, Directeur Régional chez ADEQUATION.

Une baisse conséquente des permis de construire 

En 2022, l’évolution des permis de construire autorisés s’est tout d’abord inscrite dans la poursuite du rebond de la construction post-pandémie jusqu’à la fin de l’été 2022 puis s’est effondré, comme à l’échelle nationale, avant la fin de l’éligibilité à l’aide à la relance de la construction durable.

Cet effondrement de la rentrée interroge sur la pérennité des opérations concernées, d’autant qu’en parallèle de la hausse des autorisations, les mises en chantier se sont lentement, mais sûrement, érodées et ce notamment pour la région AURA (Auvergne-Rhône-Alpes) passant de 54 000 sur 12 mois glissants à fin décembre 2021 à 50 000 à fin novembre 2022 pour la région AURA.

Ce mouvement d’érosion des mises en chantier fait écho à la baisse des ventes en promotion immobilière en 2022, également après un rebond post-covid en 2021 : – 17,6 % à l’échelle AURA (et – 17% à l’échelle France métropolitaine). 

Un marché qui reste malgré tout dynamique…

Cette baisse est suffisamment forte pour que l’offre disponible augmente alors que les mises en chantier baissent. Et si cela laisse augurer d’une année 2023 avec des volumes toujours en baisse, la crise, côté ventes, est encore à relativiser à l’échelle de l’année 2022, puisque les volumes sont tout de même de 90 000 ventes au détail au niveau national et de 14 300 pour l’ensemble des principaux marchés d’AURA, soit des chiffres comparables à 2015, année de reprise du précédent cycle.

“À côté des volumes, les prix, continuellement haussiers depuis 2015 (+ 3,1 % par an), ont fortement accéléré leur hausse entre 2021 et 2022, pour atteindre 5 310 €/m² en moyenne en AURA, soit + 9,2%. Les investisseurs se sont régulièrement désengagés du marché, pour n’en représenter plus que 35 % en AURA (et 44 % des acquéreurs à l’échelle nationale). La chute des ventes en bloc en 2022, après le record de 2020 et une bonne année 2021, est encore plus accentuée que celle de la vente au détail (35 000 ventes en 2022, soit une baisse de 27 % à l’échelle France et 4 500 ventes en AURA, soit une baisse équivalente à 28 %)” explique Yann Gérard.

… mais contrasté 

A l’échelle des principaux marchés d’AURA, les situations sont contrastées. « L’exception lyonnaise » se confirme : les prix dans l’ancien y ont cru plus vite qu’à Paris au cours des quatre dernières années et ont quasiment arrêté de progresser depuis 12 à 18 mois (à l’échelle de l’agglomération). ADEQUATION retrouve ce ralentissement de la hausse des prix dans le neuf : ils n’augmentent « que » de 2 % au cours de l’année 2022 (VS 4,4 % pour 2021), pour atteindre les 5 618 €/m² parking inclus en 2022 en moyenne. 

Toujours dans le neuf, les volumes de ventes et mises en ventes continuent à se réduire depuis 2016, et, pour la première fois depuis 10 ans, le volume d’offre disponible à la fin de l’année est supérieur au volume des ventes, dont le cadencement ralentit.

Lyon et Villeurbanne : une dynamique moins forte

Au sein de la métropole, les deux commune-centre, Lyon et Villeurbanne, affichent la dynamique la moins forte (avec une offre disponible qui augmente), alors que les périphéries souffrent moins :  respectivement -9,2 % et – 12,5 % de ventes à l’ouest et à l’est versus – 23,3 % pour Lyon-Villeurbanne, et voient leurs prix augmenter fortement (+ 4,4 % pour l’ouest et + 3,8 % pour l’est).

Enfin, le mouvement de « périurbanisation » de l’activité, vers notamment les EPCI ( Établissement public de coopération intercommunale) de première couronne de la Métropole, est à relativiser. Les situations apparaissent très hétérogènes, seuls les prix paraissent partout orientés à la hausse (+ 7 % en moyenne) et les principaux marchés : notamment Vienne et Villefranche voient leurs ventes baisser.

Chambéry, la Capi ou encore Grenoble et Clermont-Ferrand résistent mieux

“Le positionnement des principaux marchés d’AURA, au sein du diagramme du cycle immobilier, montre que si la région lyonnaise paraît en panne, d’autres marchés tels que Chambéry, la Capi ou encore Grenoble et Clermont-Ferrand restent dynamiques. Saint-Etienne connaît également une forme d’embellie qui témoigne peut-être des difficultés des ménages, dont la solvabilité s’est érodée avec la remontée des taux, à acheter dans les territoires aux prix élevés”, souligne Audrey Perronnet, Consultante chez ADEQUATION.

Dans ce cadre, 2023 devrait, au global, afficher des volumes en baisse (14 à 15 000 ventes totales, bloc compris) et les prix du neuf devraient voir leur progression freinée (moins de 5 % dans l’année). Cette crise quantitative devrait par ailleurs accélérer les changements de modèles de production qui ont déjà débuté : renforcement des produits gérés, accélération des sorties de logements en BRS(Bail Réel Solidaire), et aussi multiplication des expérimentations d’intervention dans l’existant et des modèles de flexipropriété.