Immobilier de prestige : Gstaad, un marché à double facette

Habiter Gstaad demande de la patience. Les transactions sont rares dans ce petit village des Alpes suisse, situé dans le canton de Berne. James Byrne, directeur de l’agence du réseau Michaël Zingraf International Real Estate à Gstaad, parle même d’un « marché où l’offre est restrictive avec les prix au mètre carré les plus élevés de Suisse ».

En effet, pour une maison, le prix médian avoisine les 18 000 euros le m², et pour un appartement, les 16 600 euros le m².

Selon le baromètre RealAdvisor, entre février 2022 et février 2023, les prix ont progressé de 5,45 %.

Un marché secondaire très encadré

Dans les faits, il existe deux marchés immobiliers en parallèle : d’un côté celui des résidences principales réservées aux Suisses, et d’un autre côté les résidences secondaires accessibles aux Suisses, mais aussi aux grandes fortunes du Monde, après avoir obtenu une autorisation de la part des autorités locales. Ces résidences secondaires se concentrent essentiellement derrière l’Hôtel 5 étoiles « Le Palace » et le centre de Gstaad.

En termes de prix, une habitation peut se vendre du simple au double. Le premier cas correspond à une résidence principale et le second à une résidence secondaire. Pour cette dernière , le budget moyen s’affiche à près de 30 millions d’euros.

Il est à noter qu’un bien en résidence principale ne peut pas être vendu pour devenir une résidence secondaire. Par contre, l’inverse est possible, mais guère intéressant pour l’acheteur pour le prix, mais aussi parce que la surface est limitée à 200 m² par propriétaire.

Pour disposer d’une superficie supérieure, il faut diviser le bien en plusieurs propriétaires, c’est-à-dire à chaque membre de la famille idéalement.

Une vie normale à l’année

Selon James Byrne, plusieurs facteurs accentuent la rareté des biens. D’abord, les surfaces disponibles pour une construction sont quasi inexistantes. Dit autrement, l’offre se réduit de plus en plus.

Ensuite, la demande est plus importante depuis la pandémie de COVID-19. Les acheteurs potentiels ont constaté que la montagne avait de l’attrait aussi tout au long de l’année et pas seulement en hiver, et qu’il était possible d’y travailler à distance.

Puis, le village suisse dégage un sentiment de sécurité. Un aspect renforcé par son atmosphère familiale et cosmopolite, où tout le monde se connaît ou presque. « Chacun peut avoir une vie normale », souligne le directeur de l’agence immobilière de prestige, et profiter d’un air pur.

À cela s’ajoute une dynamique de petits commerces très attractive, où les habitants disposent de tous les services qu’ils souhaitent avoir : bijouterie, horlogerie, automobile de sport, restaurants, galeries d’art, supermarchés… Il y a aussi l’élevage et les fromageries, notamment.

Préservation de l’authenticité de Gstaad

Enfin, la politique d’urbanisme locale limite fortement l’expansion immobilière en encadrant le nombre de résidences secondaires et en protégeant les terres agricoles. Elle veille aussi au respect des attributs d’un village alpin : des chalets, tant pour les maisons que pour les immeubles.

Par conséquent, aucun bâtiment ne peut dépasser les trois étages. Ce qui n’empêche pas d’avoir un chalet aux dimensions hors norme. « Comme à Londres en général, les chalets peuvent être plus grand en souterrain qu’au-dessus, avec un total de 7 étages dont 3 au-dessus du sol », relève James Byrne.

Du côté de la location, le marché est là aussi atypique, où les courtes durées dominent. Deux périodes sont particulièrement fastes : les fêtes de fin d’année et les vacances d’hiver. Là, le village passe de 7 000 à 70 000 habitants. La forte demande se répercute sur les prix des loyers. La tension est telle que sur ces deux périodes, les montants peuvent être équivalents, voire supérieurs à ceux proposés pour une location à l’année. Parmi les atouts qui font la différence avec d’autres stations, il y a la proximité de toutes les commodités et des pistes de ski qui sont facilement accessibles.