Transactions, constructions neuves, prix… : Comprendre le marché du logement en 2022

Nombre de transactions, constructions neuves, volumétrie et ventilation des types de logements dans les parcs privés et publics, logements vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides…, le LABoratoire Economique du Logement (LABEL), cellule économique de la FNAIM, publie sa nouvelle étude sur le « Logement en France et en Europe » : un panorama exhaustif du logement sur l’année 2022, rassemblant toutes les données pour comprendre le marché hexagonal parmi les marchés immobiliers de nos voisins européens.

Le parc de logements augmente en moyenne de 1 % par an

En 2022, le parc de logements compte 36,6 millions de logements, soit 0,9 % de plus qu’en 2021. Le parc de logements français est l’un des plus importants d’Europe et sa valeur totale est estimée à 8 610 milliards d’euros soit 3,7 fois le PIB. Depuis trente ans, son effectif augmente en moyenne de 1 % par an. En dix ans, le nombre de logements a augmenté de 10,2 %, soit 3,4 millions de logements supplémentaires. Chaque année le parc total est incrémenté d’environ 340 000 logements, alimenté essentiellement par les constructions nouvelles.

8% du parc sont des logements vacants

82% de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10% comme résidences secondaires et 8% sont vacants.

La part des logements vacants dans le parc est en hausse continue depuis plus de 10 ans (passant de 7,5% en 2012 à 8,2% en 2022), notamment dans certaines villes moyennes, mais cette part augmente moins vite depuis quelques années. Dans ce domaine, la France se situe dans la moyenne des pays d’Europe de l’Ouest, dont les taux de logements vacants sont très disparates. En France, 3,6% des logements sont vacants depuis au moins 2 ans.

En France, 55% des logements sont des maisons, soit davantage que dans une majorité des pays d’Europe. Si la mobilité résidentielle est très variable selon la localisation et le statut d’occupation des logements (propriétaires ou locataires), la moitié des ménages habitent dans leur résidence principale depuis au moins 10 ans.

Après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants semble légèrement baisser depuis 2015 (malgré le vieillissement de la population), pour atteindre 57,4% en 2022. Ce taux se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par exemple 33,4% à Paris et 27,5% à Strasbourg.

Concernant le marché locatif privé, la forte hausse de la part des logements meublés est notable ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. Cette part est passée de 14,2% en 2006 à 24,9% en 2019 à Paris,  où la proportion de meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale.

La dynamique du marché de l’ancien

Après une baisse de 4% en 2020 lié à la pandémie de Covid-19, le nombre de transactions dans l’ancien a progressé de 14% en 2021 pour atteindre 1 172 000 sur l’ensemble de l’année. Mais à la suite de la dégradation de l’économie (forte inflation, hausse des taux d’intérêt), le volume de ventes a baissé en 2022 de 5% pour atteindre 1 109 000 ventes. Le niveau de ventes reste cependant très élevé, quasiment deux fois plus important qu’en 2009 (595 000 transactions). Toutefois, le marché du logement entre aujourd’hui dans une période d’incertitude liée notamment à la forte hausse des taux d’intérêt, se traduisant par une baisse de sa dynamique.

Les prix ont poursuivi leur hausse en 2022 (+6,7 %) avec toujours une augmentation plus marquée pour les maisons (+7,9 %) que pour les appartements (+7,1 %), même si cette hausse est un peu plus modérée qu’en 2021 (resp. de 7,2 %, 8,7%, et 5,4 % pour l’ensemble, les maisons, et les appartements). On commence même à voir apparaitre des baisses de prix sur un an dans certaines grandes villes, par exemple -1,5 % à Paris et Lyon, -1,3 % à Nantes.

Depuis 10 ans, les prix de l’immobilier ont beaucoup progressé en Europe, et notamment en Irlande et au Portugal. En France la hausse sur 10 ans est de +27,2%. Concernant les capitales et grandes villes, c’est à Berlin, Amsterdam, Dublin et Copenhague que les prix ont le plus augmenté sur 10 ans. Les prix à Paris, bien qu’en baisse sur un an, restent nettement plus élevés que dans les autres capitales européennes. Sur un an, l’évolution des prix en France (+6,4%) se situe dans la moyenne européenne.

On observe toutefois de fortes disparités, avec 6 pays où les prix baissent sur un trimestre à fin septembre 2022. La forte proportion de crédits à taux variables dans certains pays provoque des difficultés en cette période de hausse des taux. Paris est une des seules capitales étudiées qui voit ses prix baisser sur douze mois.

Le marché du neuf souffre de la crise économique

Si la construction de logements a pâti de la crise sanitaire, elle est repartie en 2021 (+11 %), puis en lien la crise économique (Ukraine, inflation), elle a baissé à nouveau en 2022 (-3,6 %). Le niveau de la construction neuve est de 376 200 logements contre 390 400 en 2021.

Le nombre de mises en chantier pour 1 000 habitants varie de 7,2 en Guyane à 15,7 en Bretagne. Il reste dynamique dans l’Ouest, et dans les Alpes. De plus, le nombre de mises en chantier par habitant en France reste supérieur à la moyenne européenne surtout si on prend en compte sa croissance démographique qui s’essouffle, ce qui amoindrit les besoins en logements. Le taux de fécondité est en effet en baisse continue en France depuis 2010, en passant de 2,01 enfants par femme à 1,80 en 2022.

Le marché du crédit immobilier freiné par les restrictions de l’Etat

En France, les ménages sont en moyenne moins endettés que les autres ménages européens, mais cet endettement français augmente alors qu’il stagne ou baisse dans les autres grands pays européens. Cette hausse de l’endettement, liée à la dynamique du marché immobilier, préoccupe les autorités, qui avaient énoncé des premières recommandations de restriction de crédit immobilier à partir du 1^er janvier 2020, avant de les assouplir fin 2020. Il s’agit notamment de freiner la hausse de la durée des crédits et de l’endettement des ménages.

Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont battu un record à la baisse en 2021, avec une moyenne de 1,14%, selon la Banque de France, ils sont repartis à la hausse en 2022, avec une moyenne de 1,47%. La durée moyenne des crédits a légèrement augmenté, et atteint 21,6 années en 2022.

Source : Le LABoratoire Économique du Logement