Pourquoi le marché du neuf est à la peine à Lyon ?

Toute la France connaît une baisse de la construction de logements neufs. Il y a eu 110 000 mises en chantier en France en 2022, soit une baisse de 3 % par rapport à l’année précédente. Pourtant, la situation est particulièrement dégradée à Lyon. La métropole connaît une baisse significative de l’offre en immobilier neuf depuis 2016. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), 21 communes de l’agglomération lyonnaise ne disposent d’aucun logement neuf à la vente. Comment expliquer cette pénurie ? Les perspectives 2023 pour l’immobilier neuf à Lyon sont-elles meilleures ?

Lyon : un marché de l’immobilier très spécifique

Lyon est une métropole dynamique, de dimension européenne. Elle propose un cadre de vie agréable, mais également un marché de l’emploi favorable. Le taux de chômage y est de 7,8 %. Pour ces raisons, plus de 20 000 nouveaux habitants emménagent chaque année dans la capitale des Gaules. La métropole connaît, elle, un taux de croissance de 0,7 %.

Face à cet engouement, les promoteurs immobiliers peinent à faire face à la demande. Selon le FPI, seuls 3 000 logements neufs se seraient vendus en 2021 dans la métropole pour une population totale de 1,4 million.

Le contexte du marché du neuf actuel oblige de nombreux Lyonnais à choisir des villes périphériques éloignées pour trouver leur nouveau logement.

L’origine de la pénurie de logements neufs

Les origines de la pénurie actuelle de logements neufs remontent au milieu des années 2010. À cette époque, le Grand Lyon s’est doté d’un Plan local d’urbanisme et de l’habitat (PLUH) particulièrement contraignant. Les promoteurs immobiliers se sont vu refuser de nombreux permis de construire.

Il faut ajouter à cela le manque de foncier disponible. Leur rareté fait augmenter les prix au-delà du plafond de rentabilité pour les professionnels de l’immobilier. Cela impacte évidemment directement le prix de vente des biens neufs pour les particuliers.

Ces dernières années, il faut ajouter à ce contexte la crise sanitaire, mais également les conséquences de la guerre en Ukraine. Les coûts de la construction ont augmenté de manière spectaculaire. Dans le même temps, les promoteurs ont rencontré de fortes difficultés à trouver de la main-d’œuvre.

Enfin, il faut aussi mentionner l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Lyon à compter du 1^er novembre 2021. Le manque d’investisseurs a achevé de déséquilibrer financièrement les promoteurs. La hausse des prix du neuf, ajoutée à la frilosité des investisseurs, a créé un cocktail détonant de contraintes expliquant la pénurie de logements neufs à Lyon.

Logement neuf : une embellie à prévoir à partir de 2023 ?

Le prix du mètre carré à Lyon est de 6 792 €. Cela représente une hausse de 6,4 %. Elle fait partie des villes dont l’augmentation des prix est la plus importante avec Lille, Strasbourg ou Nantes.

L’augmentation des prix, la raréfaction des biens et l’augmentation des taux d’intérêt pourraient faire craindre un coup d’arrêt brutal pour la vente de biens neufs à Lyon pour les années à venir. 

Pourtant, il est possible de noter plusieurs lueurs d’espoir en faveur d’une amélioration de la situation :

• Le PLUH de l’agglomération lyonnaise a été modifié en novembre 2022 pour lever les contraintes les plus problématiques pour les promoteurs immobiliers ;
• Les élections municipales de 2020 ne freinent plus les validations de projets ;
• Le nombre de réservataires de logements neufs a sensiblement augmenté (+ 3 % à Lyon) en 2022.

Si 2022 a été une mauvaise année pour le marché de l’immobilier neuf à Lyon, 2023 annonce une reprise faible, mais réelle.